Com 37 ocupações e núcleos clandestinos, em Bauru cresce déficit por moradia e terra queima por especulação

A área urbana de Bauru ficou literalmente em chamas neste final de semana. Por ironia, nos dias do aniversário da cidade. Mas isso não é novidade. Os bauruenses convivem com permanentes focos de incêndio. Muitos, vários, provocados. Sob o fogo da impunidade junto às autoridades e da ganância! Vamos a mais uma Grande Reportagem da Série DIAGNÓSTICO: moradia e ocupação urbana.

Os últimos dias não foram diferentes. Das 8 imagens compiladas pelo CONTRAPONTO no mosaico acima, 6 são de registros de incêndios apenas dos últimos dias. A cidade passa pelo seu 129º aniversário sob o desafio, antigo, de reduzir o déficit habitacional, regularizar ocupações, instalações clandestinas, disciplinar o uso racional da terra e resolver mais de uma dúzia de núcleos de construções irregulares.

A chamada regularização fundiária é um dos instrumentos para o enfrentamento. Mas, como ocorreu em outras cidades, o instrumento tanto pode servir a necessária regularização quanto a especulação imobiliária. Enquanto isso, sob a cegueira e passividade institucional, e de autoridades de diferentes órgãos com esta atribuição, Bauru continua em chamas! Não é força de expressão não. Áreas visivelmente de interesse do setor imobiliário, aproveitando o feriado, os finais de semana, as noites frias deste agosto, continuam a pegar fogo técnico (nome que damos a intervenções de incêndio provocado, por quem age para “limpar o terreno” ou se livrar de vegetação sob preservação ambiental).

Apenas neste final de semana, assim foi em cerca de 4 hectares consumidos pelo fogo na região disputada por assentamentos e outros perto do Núcleo Otávio Rasi e do Condomínio Terra Nova. Assim foi, já na noite deste domingo (03/08), em extensa área atrás da região da Quinta da Bela Olinda – região que recebe o maior adensamento de habitação popular dos últimos anos, com milhares de moradias recentes entregues e projetos aprovados aguardando investimento.

Assim é, toda semana, em lotes na região do Vale do Igapó. Assim aconteceu em terrenos na região do Jardim Tangarás, recentemente. Assim também foi registrado, em outro incêndio, em área entre as avenidas Moussa Tobias e a Nações Unidas Norte, na tarde também deste domingo. Assim registramos na semana passada, onde equipes do Corpo de Bombeiros usaram o “fogo de encontro” para eliminar o avanço das chamas que consumiram extensa área nobre, atrás do Condomínio Alphaville.

Ainda em junho e julho, passados, extensa àrea foi limpa com fogo perto do rio Batalha, outro incêndio queimou o chão perto do Vila Dumont e outro, de repente, tomou uma gleba no Val de Palmas – um dos novos eixos da ação imobiliária na cidade.

E o fogo ainda foi tão implacável neste final de semana que, no dia de aniversário (1/8), ao menos 12 imóveis foram destruídos pelas chamas na Vila Cristiana – para onde em torno de 187 famílias foram levadas de forma provisória, na região Noroeste, em 2019, e lá permanecem. Uma borracharia teria pego fogo, por curto-circuito. Sem regularização das moradias, as famílias aguardam, há anos, providências do Poder Público. O mesmo ocorre no Núcleo Piquete, também próximo do antigo Jd Primavera. E isso não ocorre somente nestes locais.

Enquanto as chamas são rotina poluidora em todos os cantos da cidade – por autoria cultural ou de interesse imobiliário -, a cidade discute, através de delegados eleitos pelos bairros, a cobiçada revisão da lei do Plano Diretor (PD), além da igualmente atrativa Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS). Há, para registro, cidadãos e representantes de segmentos participando das pautas temáticas interessados por uma cidade mais racional, ambientalmente sustentável. Mas, como em todo lugar, há entre os participantes pessoas engajadas no interesse (pessoal, do segmento ou de mercado).

AS LEIS

As propostas de revisão do PD e LUOS serão apresentadas pela Prefeitura em setembro para o Legislativo. E apenas alguns edis estão participando das reuniões. Como publicamos aqui, em recente reunião com o promotor de Urbanismo, Henrique Varonez, a atualização só sofrerá, eventualmente, mudança ou interrupção se houver ilegalidade na forma (alguém tentar incluir uma emenda do bolso, em cima da hora, durante a tramitação do PL, modificando regra, diretriz ou para gerar “jabuti” – leia-se beneficiar alguém…). Isto é o que advertiu, em resumo objetivo, o promotor.

Mas, enquanto suas terras ardem sob as chamas do interesse ou da ignorância, Bauru tem sua comunidade alheia ao conteúdo, aos processos das duas mais importantes leis que definem regras para ocupações, projeto viário, proteção ambiental, mobilidade, eixos de desenvolvimento, convivência entre vizinhança (sossego, incômodo), comércio, serviços, indústria …

Ao mesmo tempo, tramita no Legislativo projeto de lei para estabelecer diretrizes para a regularização fundiária, proposta assinada pelo vereador Manoel Losila. Ainda em relação a temas estruturantes do Município, que afetam ou alteram a dinâmica urbana e social, estão em andamento os editais de concessão do tratamento de esgoto e da iluminação pública.

Por fim, a prefeita Suéllen Rosim confirma que vai apresentar proposta de concessão de serviços do lixo, com criação de taxa (conforme antecipamos aqui há meses).

URBANO

Para colaborar no processo de entendermos a cidade onde moramos, sua estrutura urbana e desafios, o CONTRAPONTO traz, a seguir, com exclusividade, a compilação de dados sobre favelas, demanda de moradias populares, instalações irregulares e outros dados que acabam de ser apresentados pela Fundação do Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), contratada pela Prefeitura de Bauru para apresentar os estudos e a modelagem (minutas) das revisões do Plano Diretor e Lei de Zoneamento (LUOS).

Conforme os dados da Fipe:

Bauru tem nesta etapa 11 acampamentos, 15 classificações como favelas e 11 loteamentos clandestinos. São 37 Núcleos Urbanos Informais (NUIs) identificados em Bauru, onde 20 (54%) apresentam interseção com áreas protegidas ambientalmente ou situam-se em zonas classificadas como de risco.

DEMANDA HABITACIONAL
A dinâmica habitacional em Bauru, assim como em diversos municípios brasileiros, reflete a tendência de redução do número médio de moradores por domicílio. De acordo com o Censo Demográfico do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) de 2022, a média de habitantes por domicílio foi de 2,62. No mesmo período, o número de domicílios registrou variação relativa de 38,4% em comparação ao censo anterior, realizado em 2010, enquanto a população apresentou um crescimento relativo de 10,2%.

A redução do tamanho das famílias, aliada à tendência de crescimento do número de domicílios, reforça a importância de compreender a demanda habitacional do município de Bauru como um dos elementos base para o planejamento territorial, especialmente no contexto de revisão do Plano Diretor. A seguir, são apresentados os indicadores de necessidades habitacionais desenvolvidos pela Fundação João Pinheiro, com base no Censo Demográfico de 2010. Embora os dados remontem a mais de uma década, permanecem relevantes para estimar a ordem de grandeza da demanda habitacional em
Bauru. As Necessidades Habitacionais, para FJP (2013), compreendem dois grandes grupos: o primeiro é composto por domicílios contabilizados como déficit habitacional e o segundo por domicílios inadequados.

Em resumo, o déficit habitacional refere-se a uma análise quantitativa e a inadequação a uma análise qualitativa. Segundo dados de 2010 do estudo da FJP, o déficit do município de Bauru é de 11.222 unidades habitacionais (10,2% do total de domicílios).
O principal componente do déficit em Bauru é a coabitação familiar, compreendendo 5.084 domicílios (45% do déficit habitacional do município). O conceito de coabitação familiar adotado pela FJP retrata as famílias conviventes secundárias que declaram intenção de constituir um domicílio exclusivo. Cabe ressaltar que a relevância deste componente é incrementada pela mudança de perfil habitacional observada nas últimas décadas no Brasil, na qual um maior número de domicílios passa a abrigar menos habitantes.

DADOS BAURU

Os dados mais recentes do Censo de 2022 também oferecem um panorama relevante: em Bauru, 97,07% dos domicílios estão conectados à rede de esgoto (mas sem tratamento); 95,97% contam com abastecimento de água pela rede geral; 99,91% possuem banheiro de uso exclusivo; e 99,41% têm coleta de lixo. No que diz respeito às favelas e comunidades urbanas, em 2010, a cidade registrava nove dessas áreas, somando 1.338 domicílios precários (1,08%) e uma população de 5.240 pessoas (1,5%). Já em 2022, esse número subiu para 15 favelas e comunidades urbanas, abrangendo 2.586 domicílios precários (1,51%) e 6.310 habitantes (1,66%).

A avaliação da precariedade habitacional em Bauru é um desafio para a Fipe. A fundação contratada pelo Município para atualizar o diagnóstico da cidade aponta que o IBGE utiliza conceitos nacionais que se agrupam em favelas e comunidades urbanas. Na cidade, porém, é preciso destacar classificações singulares, como assentamentos precários, ocupações e outras formas de moradia, ou da falta dela, para alcance de cenário mais apropriado. “Dessa forma, a principal fonte de informação para a identificação e caracterização da precariedade habitacional em Bauru é o mapeamento conduzido pelo Departamento de Habitação da Prefeitura”.

Na verdade, o Departamento também não detém estudo ou cadastro adequado. Até porque foi criado apenas em 2024. A Secretaria de Habitação foi criada no mês passado e Anderson Prado nomeado para a função no mês passado.

Já a empresa de habitação popular (Cohab) não constrói desde os anos 90 e é, desde então, apenas uma gerenciadora de contratos antigos de mutuários. “A Prefeitura de Bauru classifica os núcleos urbanos informais em diferentes tipologias, refletindo as dinâmicas socioeconômicas e históricas da expansão territorial do município. Essas tipologias incluem acampamentos, assentamentos, loteamentos clandestinos, loteamentos irregulares, além de favelas e comunidades urbanas”, aponta a Fipe.

Assentamento

Levando-se em conta as tipologias, na visão da Fipe, em Bauru, há um único assentamento, o Aimorés, localizado na divisa com o município de Pederneiras. Parte de sua área situa-se próxima ao Conjunto Habitacional Isaura Pitta Garms, enquanto a outra está nas proximidades do Conjunto Habitacional Engenheiro Otávio Rasi.

O Assentamento Aimorés corresponde ao Projeto de Assentamento Federal 50(PA) Horto Aimorés, regularizado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) em 28 de junho de 2007, abrangendo uma área total de 5.183 hectares e beneficiando 376 famílias.

Favelas e comunidades

As favelas e comunidades urbanas são territórios populares caracterizados pela ocupação informal do solo, autoconstrução das moradias e infraestrutura precária.

Em Bauru, há 15 favelas e comunidades urbanas identificadas pela Prefeitura de Bauru (PMB), estimando-se um total de 1.712 famílias. Aqui, a Fipe menciona em destaque as diferentes classificações. “É importante esclarecer que o mapeamento realizado pelo IBGE em 2022 também apontou a existência de 15 perímetros classificados como favelas e comunidades urbanas no município, com total de 2.586 domicílios. No entanto, esses perímetros, em alguns casos, coincidem com outras tipologias de Núcleos Urbanos Informais (NUI) reconhecidas pela PMB”, traz o estudo.
Exemplos disso são o Assentamento Aimorés e o Acampamento Aliança, ambos mapeados pelo IBGE como favelas e comunidades urbanas, mas classificados pela Prefeitura em tipologias distintas. Ainda assim, todos os perímetros identificados pelo IBGE como favelas e comunidades urbanas estão contemplados em alguma das categorias de NUI adotadas pela PMB, garantindo a correspondência entre os diferentes critérios de classificação.
Na tabela abaixo é possível ver a relação de favelas e comunidades urbanas, o ano de implementação, número de famílias e a situação de regularização. Cabe destacar o núcleo São Manoel, que aparece como desfeito em 2017, cujas famílias foram realocadas nos empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida Chácara das Flores I e II.

Acampamentos
Os acampamentos são ocupações geralmente organizadas por movimentos sociais ou grupos familiares em busca de terra, produção e moradia. Essas ocupações podem ter caráter temporário ou, a depender das condições socioeconômicas e das políticas habitacionais adotadas, evoluir para favelas e comunidades urbanas, consolidando-se ao longo do tempo.
Conforme a Fipe, foram identificados 11 acampamentos, com cerca de 1.550 famílias (tabela acima). O tamanho dos acampamentos é bem diverso, desde núcleos bem pequenos, como o Córrego Vargem Limpa, com seis famílias, até o acampamento Aliança, com estimativa de 800 famílias.

Loteamentos clandestinos

Os loteamentos clandestinos são parcelamentos do solo realizados sem qualquer autorização do poder público, configurando-se como ocupações ilegais, à margem da legislação urbanística vigente. Essa irregularidade implica em desafios fundiários mais complexos, uma vez que tais loteamentos, frequentemente, não observam os parâmetros legais de uso e ocupação do solo, podendo abranger áreas de risco (encostas, margens de rios e regiões sujeitas a desastres naturais) ou territórios ambientalmente protegidos, ressalta a Fipe.
Conforme a Lei n.º 13.465, de 11 de julho de 2017, a regularização dessas áreas demanda ações integradas, incluindo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, a fim de mitigar os impactos causados e promover a inclusão dessas ocupações no ordenamento territorial formal, quando possível, garantindo, assim, o direito à moradia e à segurança jurídica dos ocupantes.

Foram identificados 10 loteamentos clandestinos atuais em Bauru, com estimativa de 335 famílias. Outros três loteamentos clandestinos já foram desfeitos, segundo dados da Prefeitura, cujas ações ocorreram de 2010 a 2021. As famílias removidas foram realocadas em conjuntos habitacionais. Especificamente, as famílias da Ocupação Maria Célia foram reassentadas no Residencial Buritis, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida.

Da mesma forma, as famílias da Ocupação Santa Filomena foram realocadas no empreendimento San Sebastian, também vinculado ao mesmo programa. Já as famílias da Ocupação Vila Santista foram reassentadas no Jardim Olímpico II, aponta o estudo da fundação.

Loteamentos irregulares
Os loteamentos irregulares são parcelamentos do solo que, embora possuam aprovação municipal, não concluíram todas as etapas do processo de regularização fundiária, resultando na ausência da titulação definitiva de seus ocupantes.

De acordo com a Lei n.º 13.465, de 11 de julho de 2017, a regularização fundiária envolve um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e garantir o direito à moradia. Assim, a condição de irregularidade persiste até que sejam formalizados o registro dos lotes e a concessão dos títulos de propriedade, dando segurança jurídica aos moradores.
Três loteamentos irregulares foram identificados em Bauru, com total de 236 famílias. Apenas um deles, a ocupação no Jardim Olímpico, passou pelo processo de regularização fundiária, em 2013, conforme apontamento da Fipe.

Desigualdade urbana

Enquanto, no total do município, 97,07% dos domicílios possuem conexão com a rede de esgoto, esse percentual cai para 58,23% quando se consideram apenas os domicílios localizados em favelas.
A mesma desigualdade é observada em relação ao abastecimento de água pela rede geral. No conjunto de domicílios de Bauru, 95,97% contam com esse serviço, porém, entre aqueles situados em favelas, a cobertura é reduzida para 79,34%.

Além da carência de infraestrutura, muitos NUIs estão situados em áreas de risco, expondo seus moradores a condições de maior vulnerabilidade  socioeconômica e ambiental. Por outro lado, destaca a Fipe, há NUIs localizados em áreas de proteção ambiental, o que não apenas compromete a segurança das famílias ali instaladas, mas também ameaça a preservação de ecossistemas sensíveis, afetando recursos naturais essenciais, como mananciais, matas ciliares e áreas de recarga hídrica. Essa sobreposição de vulnerabilidades − social e ambiental − reforça a urgência de políticas públicas que aliem a regularização fundiária, a mitigação dos riscos e a proteção do meio ambiente, promovendo o desenvolvimento sustentável e a garantia do direito à moradia digna.
Dos 37 Núcleos Urbanos Informais (NUIs) identificados em Bauru, 20 (54%) apresentam interseção com áreas protegidas ambientalmente ou situam-se em zonas classificadas como de risco.

Dentre esses 20 NUIs:
 Sete acampamentos estão localizados em unidades de conservação ou em áreas verdes públicas, como praças e parques urbanos;
 Um loteamento irregular, correspondente à ocupação no Parque Santa Cândida, encontra-se dentro da Área de Proteção Ambiental (APA) Rio Batalha;
 Um loteamento clandestino, ocupação do Jardim Marise, está inserido em uma área mapeada como de alto risco para inundações, enquanto outros seis
loteamentos clandestinos estão localizados em unidades de conservação ou em áreas verdes públicas; e
 Quatro favelas e comunidades urbanas encontram-se em áreas suscetíveis a inundações e uma favela, a comunidade Jardim Europa, está situada dentro de uma área destinada a parque urbano.

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
A regularização fundiária em Bauru é realizada com base na Lei Federal n.º 13.465/2017, por meio das modalidades Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (REURBS), voltada para assentamentos de interesse social, e REURB-E, destinada às ocupações de interesse específico. Essas ações buscam integrar as áreas informais ao espaço urbano legalizado, assegurando o direito à posse e promovendo melhorias na infraestrutura local.
O Programa Cidade Legal, regulamentado pelo Decreto nº 52.052/2007, oferece, complementarmente, suporte técnico e jurídico ao município, contribuindo para a titulação de assentamentos irregulares. Essa iniciativa viabilizou a regularização de bairros como Vila Santista e Vila do Sucesso (no Ferradura). No período, entre 2010 e 2022, cerca de 1.300 famílias foram contempladas, fortalecendo o processo de formalização das
moradias e ampliando o acesso à propriedade.
No município de Bauru, 11 NUIs foram regularizados, três estão com a regularização em andamento, um iniciou o processo de implantação de infraestrutura e dois estão com a regularização suspensa. (obs.: no quadro abaixo só falta o Santa Terezinha, de 1999, processo 21.835/2012, regularizado em 2022, decreto n.º 12.403, de 31 de janeiro de 2014).

Para ilustrar, é preciso lembrar a instalação de moradias populares em Bauru, a partir da Cohab e, depois, mais recentemente, do Minha Casa MInha Vida. Via Cohab, Bauru teve 16.375 unidades habitacionais entregues entre 1966 e 1996. Somadas às moradias populares construídas pelo Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais (Inocoop), o total chegou a 23.275 unidades no período, representando cerca de um quarto dos domicílios existentes, segundo o Censo de 2000.

Com a implementação do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), a produção de habitação popular foi retomada, predominantemente na forma de condomínios verticais. Entre 2011 e 2021, o programa entregou, aproximadamente, 5.500 unidades habitacionais em Bauru, beneficiando famílias de baixa renda. No entanto, é relevante destacar que, em 2010, o déficit habitacional do município era estimado em 11.222 unidades.

obs.: contatamos integrantes da Fipe do estudo do PD em Bauru. Eles não quiseram dialogar sobre o tema.

 

Para urbanista, demarcação de Zonas de Interesse Social é direito essencial no Plano Diretor

 

Por José Xaides

Professor pela Unesp Bauru, doutor em urbanismo, José Xaides é representante como delegado dos idosos de Bauru pela FUNDATO-ITE na revisão do Plano Diretor, em andamento.

O professor enviou artigo sobre o tema ocupação social e espaço urbano. Leia na íntegra:

“Incrível como os governantes sem compromissos concretos com a população carente e empresas tecnocráticas e burocráticas de planejamento se utilizam de todos os artifícios semânticos, técnicos e maliciosos, para evitarem fazer um plano diretor que encare de frente  a realidade social terrível de territórios de favelas, loteamentos irregulares, assentamentos, moradias subnormais, com falta de equipamentos públicos de educação, de saúde, de lazer, esporte e cultura, de infraestruturas básicas como energia, iluminação, drenagem, esgotos, pavimentação etc.

Essa Burla de direitos sociais, diga-se já conhecida pelos estudiosos – bastando o leitor fazer uma busca simples no Google para conferir – , tenta não demarcar no Plano Diretor da Cidade os territórios de ZEIS, ou Zonas Especiais de Interesse Social, conforme definida no Estatuto da Cidade, Lei 10257-2001. Para isso, além de evitarem esclarecer a delegados, gestores, e especialmente à população necessitada dessas prioridades de seus direitos, busca impor termos e conceitos como NUIs (Núcleos Urbanos Informais), demarcando territórios, tipicamente de ZEIS, com outras siglas e terminologias que burlam e não garantem as prioridades jurídicas e urbanísticas para as quais as ZEIS foram definidas no Estatuto da Cidade.
Mas o que está em jogo nessa possível omissão de direitos às ZEIS:
1- As ZEIS definem como prioridade pública os investimentos nesses territórios e garantias jurídicas da efetiva concretização dessa política pública municipal.
2- Definem que as populações não podem ser expulsas.

3- Definem que as populações devem ser ouvidas e participarem das realizações de programas e projetos de regularização, projetos e execuções de moradia, de implantação de infraestruturas, equipamentos públicos de educação, saúde, lazer, esporte, cultura e programas inclusivos sociais, econômicos e ambientais.
4-  Definem a Obrigação do poder público e a Secretarias de Habitação, como a aprovada recentemente em Bauru, de regulamentar outros instrumentos do Estatuto da Cidade de apoio à Regularização Fundiária, Conquista da terra urbana de forma mais econômica e realização de programas de moradias de forma mais democrática e inclusiva da população residente.
5- Também define a necessidade de regulamentação de instrumentos urbanísticos e jurídicos que combatam processos especulativos da terra urbana, nas áreas definidas como ZEIS, como em glebas vazias com o Parcelamento Compulsório, como em lotes ociosos com a edificações compulsórias, ou em edifícios ociosos e abandonados com a edificação compulsória, o consórcio imobiliário, o IPTU progressivo no tempo, a dação de imóveis em escambo como a dívida ativa, entre outros.
A omissão às ZEIS, assim, não é mera questão de “viés” estético ou técnico opcional de uma empresa contratada ou de uma gestão municipal, constitui a demonstração inequívoca, de uma posição omissa de política de um governo municipal e de eventual empresa contratada e condutora do Plano de Não Inclusão Plena e de Não Garantia Plena de Direitos às populações necessitadas de terra, regularização fundiária, moradias, infraestruturas, equipamentos públicos e programas inclusivos. Bem como a Omissão Pública frente aos especulares de terras vazias, de lotes e construções ociosas”.