A ação judicial que analisa se o valor pago pela Secretaria Municipal de Educação para o imóvel da ex-escola Damásio, na zona Sul de Bauru, por R$ 6,279 milhões (á vista) está ou não correto recebeu laudo de perícia técnica da Promotoria apontando que a avaliação é de R$ 4,748 milhões, ou 24,38% a menos, referenciados a dezembro de 2021 (data da desapropriação).
A informação foi levantada pelo vereador Eduardo Borgo. Ele, desde a origem, questiona as desapropriações. Em sua rede social, na tarde deste sábado (17/06), o vereador deu publicidade ao laudo do CAEX, da assessoria técnica do Ministério Público. Conforme a perícia técnica assinada por Michele de Almeida Corrêa, as avaliações que constam da ação judicial tanto da Prefeitura quanto da própria perícia do Judiciário apresentam erros que, ao fim, levaram a valor superior ao que deveria, em tese, ser aplicado ao imóvel.
Em relação às 3 perícias, em confronto, a do MP é assinado por Michele de Almeida Corrêa, a do Judiciário em Bauru é de José Ricardo Nakatani e o laudo da Prefeitura (neste imóvel e em outras desapropriações) é de Júlio César Rodrigues Gonçalves.
Conforme o documento (acima), o comparativo das avaliações levados à data da aquisição do imóvel pela Educação (dezembro de 2021), apresenta uma diferença de R$ 1,530 milhão em relação ao valor aceito pela Prefeitura. Já em relação ao perito do Judiciário, a diferença seria de R$ 1,446 milhão.
O prédio integra o pacote de 16 desapropriações realizadas as pressas pelo Município no final de 2021. Após apuração, tem-se que todas as aquisições foram justificadas para ampliação de vagas na rede municipal mas, na prática, serviram ao objetivo de que a prefeita Suéllen Rosim cumprisse a exigência de despesa constitucional mínima de 25% das receitas anuais para a Educação.
A prefeita contestou, na ocasião, esta argumentação. Vereadores de oposição questionaram a forma de desapropriação, a utilização de uma única imobiliária local (Top Imóveis) para várias aquisições, o custo-benefício para a compra e a finalidade, além dos valores (em um total de R$ 34,8 milhões para todas as 16 matrículas). O valor total está depositado em juízo.
O laudo descreve, também, que o imóvel foi adquirido pela empesa DW Negócios Imobiliários de Bauru, em fevereiro de 2020, por R$ 2,170 milhões. O IPTU cobrado do local em 2021 teve como valor R$ 4,610 milhões, sendo R$ 1,967 milhão a área e R$ 2,693 milhões a edificação.
A escola tem terreno de 3.000 m2 e construção de 1.177,52 m2. A Prefeitura adquiriu, primeiro, argumentando necessidade de lá ser uma escola. Depois mudou a justificativa para receber cursos de formação do magistério (Napem).
CONCLUSÃO
Contatamos o governo para se posicionar a respeito do laudo do MP. Até este momento, não obtivemos retorno. A defesa da prefeita, de outro lado, apontou no processo, na fase anterior, que a desapropriação seguiu as regras técnicas para a fixação do valor e indicou que o laudo do próprio Judiciário chegou a valor superior ao do governo, conforme acima.
O promotor Fernando Masseli Helene, na ação, requereu ao Judiciário o boqueio do valor de R$ 1,530 milhão – relativo a quantia controversa entre os laudos – para garantia de eventual execução futura, no desfecho da ação.
Veja abaixo detalhes da comparação no processo: A perícia do MP aponta que:
LAUDO MP x PREFEITURA
No que se refere ao Laudo de avaliação do imóvel elaborado pela Prefeitura Municipal de Bauru, no âmbito do Processo nº 110.943/2021, este setor técnico do CAEx tem a recomendar a solicitação de justificativa técnica pertinente a adoção de parâmetro divergente do que normalmente é observado na literatura e nas normas técnicas. Trata-se do parâmetro “Pc”, que majorou o valor do custo de reedição do prédio principal em praticamente 100% (índice aplicado de 1,959).
Destaca-se ainda que este setor técnico do CAEx, a partir da vistoria in loco, pode constatar que as edificações estão em estado de conservação mais deteriorados que o apontado pelos técnicos da Municipalidade, tendo sido constatadas reformas em andamento e a realizar em instalações hidráulicas, elétricas, nos revestimentos e na pintura da edificação interna e externamente; e até mesmo possível patologia estrutural na cobertura da área de lazer.
LAUDO MP X JUDICIAL
No que se refere ao Laudo Pericial com avaliação do imóvel, elaborado no âmbito do Processo nº 1031848-37.2021.8.26.0071, este setor técnico do CAEx informa que foram adotados fatores de correção que majoraram os valores das amostras pesquisadas e que não foram esclarecidos pelo Sr. Perito.
Neste sentido, cabe recomendar a solicitação de justificativa técnica quanto aos fatores utilizados no laudo pericial, apresentando ainda a fonte referencial na literatura quanto aos valores dos parâmetros adotados. Cumpre destacar ainda que as amostras pesquisadas após homogeneização não receberam tratamento estatístico de saneamento, tendo sido apenas obtida a média aritmética simples entre os valores.
Quanto a elaboração do custo de reedição das construções o Sr. Perito apresentou como custo do metro quadrado para construção o valor de
R$ 2.000,00, sem citar fonte e/ou data base pertinente, e ao realizar os cálculos o valor é substituído por R$ 3.000,00, sem qualquer justificativa para tal majoração.
Destaca-se ainda que não foi aplicado fatores de correção para adequação de áreas equivalentes, e que foram procedidos em separado os cálculos
dos custos de reedição para benfeitorias como calçadas e muros de fechamento, cabendo verificar se tais benfeitorias não estariam incluídas no custo do metro quadrado da construção das edificações, evitando a duplicidade.
Tem-se ainda que para o cálculo das benfeitorias de calçadas e muros de fechamento não foram apresentados os parâmetros utilizados pelo Sr. Perito, tais como: idade, vida útil, estado de conservação adotado e fonte do valor por metro quadrado e respectiva data base.
Novamente, tem-se que este setor técnico do CAEx, a partir da vistoria in loco, pode constatar que as edificações estão em estado de conservação mais deteriorados que o apontado pelo Sr. Perito, conforme supracitado.
Observa-se, portanto, que há discrepância entre os métodos e valores apresentados nos dois laudos presentes nos autos, em que pese os valores finais aproximados obtidos nos dois documentos técnicos. Inicialmente, tem-se que o valor do terreno avaliado pela Municipalidade é sobremaneira inferior ao avaliado pelo Sr. Perito, e de forma contrária, o valor da reedição das benfeitorias encontrado pelo Sr. Perito é sobremaneira superior ao estimado pela Municipalidade.
Diante das discrepâncias este setor técnico do CAEx procedeu a elaboração de laudo de avaliação do imóvel a partir da metodologia apresentada no item 2.5 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, a partir da folha 47 do presente Parecer Técnico, obtendo os valores abaixo discriminados. Desta forma, tem-se que o valor total do imóvel obtido por este setor técnico do CAEx, R$ 5.150.793,90, na data base fevereiro/2023, remete ao valor de:
R$ 4.748.216,52 se retroagido pelo índice FipeZAP+ para a data base de agosto/2021, apresentando diferença de R$ 1.530.794,56, ou seja, CAEX Parecer Técnico NENG (9567955) SEI 29.0001.0112495.2022-89 / pg. 57. 24,38% inferior ao proposto pela Municipalidade no laudo de avaliação utilizado para orientação do processo de desapropriação, correspondente a R$ 6.279.011,08, na data base agosto/2021.
O valor correspondente a diferença de R$ 1.530.794,56 caracteriza possível dano ao erário, tendo em vista, tratar-se de valor superior ao estimado para o imóvel avaliando;
e R$ 4.993.606,83, se retroagido pelo índice FipeZAP+ para a data base de outubro/2022, apresentando diferença de R$ 1.446.393,17, ou seja, 22,46% inferior ao proposto no Laudo Pericial, correspondente a R$ 6.440.000,00, na data base de outubro/2022.
