A prefeita Suéllen Rosim enviou ao Legislativo regras que mudam a ocupação comercial e de serviços de toda a cidade. O Palácio das Cerejeiras quer abrir restrições hoje impostas pela lei de zoneamento para permissão de uso misto de todos os tipos de comércio, serviços e, até, indústrias não poluentes de pequeno impacto, mesmo no Calçadão e entorno. Mas o que mais chama atenção nos processos enviados ao Legislativo e discutidos no núcleo do comando principal do governo são ações audaciosas para futuros investimentos, mesmo de médio prazo, como a concessão da Estação Ferroviária e, sobretudo, a construção da Avenida Água do Sobrado com a atração de investidores privados.
Leitura atentada dos projetos de lei (PLs) das regras urbanísticas gerais (PD) e suas aplicações específicas (LPUOS) identifica o que o núcleo do governo vem apontando como “plano de investimentos” para este segundo mandato. O principal interlocutor tem sido o secretário de governo Renato Purini. Do plano citado como prioritário até aqui, tem como “sonho ousado” a vontade de comercialização condicionada de áreas nobres no entorno do Aeroporto Urbano – revelada com exclusividade no mês passado pela reportagem. A área com pelo menos 128 mil metros quadrados mais cara da cidade tem decisão em segunda instância favorável a Prefeitura.
Ocorre que o levantamento da proposta informada pelo secretário de governo, Renato Purini, tem um adendo, singular. Ele argumenta que a discussão da proposta de atrair a iniciativa privada para grandes projetos tem de estar vinculada a obrigações contratuais para “execução de obras”. Ou seja, o interesse é aplicar o bordão “a cidade tem pressa” sem passar pela demora de entrada de dinheiro no caixa – para depois a máquina pública fazer licitações para as obras.
“A prefeita avançou com os projetos estruturais neste mandato. E eles são vários e de porte. A contratação do financiamento de R$ 40 milhões (abastecimento – Finisa) está publicado, os R$ 111 milhões para infraestrutura tem a exigência de conta específica para o recurso, com PL já enviado a Câmara. A discussão sobre a área do Aeródromo aguarda liberação judicial, mas queremos debater com a cidade, a Câmara, a proposta de projeto estruturante. Talvez seja oportunidade única de atrair investimentos vinculado a obras como a avenida Água do Sobrado. E este é um projeto de centenas de milhões de Reais. Se for esperar recurso para depois licitar demora muito. E a cidade não pode esperar”, defende Purini (que já presidiu a Emdurb no governo Tuga – onde foi vice -, passou pela então Seplan, Sedecon, DAE e agora, no comando do governo).
Mas onde essas ideias estão ancoradas nas duas principais leis urbanísticas recém enviadas aos vereadores? Fomos depurar nos textos do PD e LPUOS onde se encaixam estas ações de governo. Logo no artigo 4º do PL do Plano Diretor estão estabelecidos como os 3 perímetros prioritários à recepção de projetos urbano- ambientais a Macro Zona de de Estruturação (batizada de MZP) o:
“I – complexo ferroviário e entorno imediato, abrangendo a área que integra o patrimônio histórico e arquitetônico do Município, atravessada por vias estruturais e o entroncamento ferroviário, e trecho das várzeas do Córrego da Grama até a Rua São Sebastião;
II • entorno do Córrego Água Comprida, tributário do Rio Bauru, abrangendo a várzea do Córrego Água Comprida e o conjunto de áreas verdes que atravessam diferentes bairros da zona leste;
III • entorno do Córrego Água do Sobrado, tributário do Rio Bauru, abrangendo a várzea do Córrego Água do Sobrado e o conjunto de áreas verdes que atravessam diferentes bairros da Zona Oeste”.
A noção de que o núcleo do governo discute estes objetivos aparece, também, em trecho específico das páginas de análise dos PLS assinada pelo procurador jurídico Nilo Kazan, diretor Patrimônio Imobiliário e Urbanístico. Ele traz que a delimitação das macrozonas observa critérios de consolidação urbanística, disponibilidade de infraestrutura, potencial de transformação urbana e características ambientais, conforme metodologia amplamente aceita pela literatura técnica em planejamento urbano. E especifica: “A Macrozona de Estruturação de Projetos Urbano-Ambientais (MZP), que abrange a orla ferroviária e outras áreas de interesse estratégico, foi instituída para viabilizar projetos de requalificação urbana mediante instrumentos como operações urbanas consorciadas, concessões urbanísticas e parcerias público-privadas, previstos nos artigos 32 a 34 do Estatuto da Cidade”.
A proposta de revisão do PD (o atual é de 2008) completa que a “regulamentação específica dos projetos urbanos na MZP deverá observar os requisitos do artigo 33 do Estatuto da Cidade, notadamente a realização de estudo prévio de impacto de vizinhança e a garantia de contrapartidas em benefício da população diretamente afetada”.
PLANO SUÉLLEN
A esta altura já deve estar claro para as diferentes representações políticas e civis bauruenses que Suéllen aposta, em seu segundo mandato, nos projetos de porte e com longos prazos contratuais (de 25 e 30 anos). Sejam nas 3 (ou 4) concessões: PPP da iluminação pública com homologação de consórcio publicada na última quinta-feira no Diário Oficial (contrato de mais de R$ 500 milhões); concessão do esgoto e drenagem da Nações Unidas (estimada em R$ 3,6 bilhões com 3 propostas habilitadas na semana passada, em análise); PPP do lixo e limpeza pública (orçada em pelo menos R$ 5,6 bilhões com edital em fase final de elaboração). A “quarta” está sendo discutida com o governo do Estado, com a transferência dos serviços de abastecimento de água (DAE), no projeto Universaliza.
Mas o segundo eixo do plano também está em andamento. Envolve a concessão da Estação Ferroviária. Onde o governo já contratou a elaboração do projeto para o prédio em si e incluiu resolver a drenagem no entorno. Aqui a prefeita prorrogou a “promessa” de levar Secretarias de atividades meio (Finanças, Jurídico, Administração, por exemplo) para o local em 2028 (último ano de mandato). Na eleição vencida no primeiro turno, em 2024, Suéllen afirmou que isso seria até 2027.
Já o projeto mais audacioso, da “venda de terras nobres no entorno da av. Getúlio Vargas com exigência de construção da Av. do Água do Sobrado, de partida, tem custo indicado de algo perto de pelo menos R$ 600 milhões, em toda sua extensão (das bordas da av. Pedro de Toledo até a parte alta após a Vila Giunta). Curiosamente, o “valor indicativo” é próximo do levantado como de potencial de mercado para o que seria a cotação atual de 128 mil m2 na Zona Sul, conforme também divulgado.
O QUE FALTA
A própria leitura dos PLs sobre urbanismo identifica, entretanto, que a vontade do atual governo não está inserida no PD e LPUOS. O secretário de governo, Renato Purini, reconhece que as regras precisam ser incorporadas ao objetivo defendido. Ele justifica que a necessidade “de prazo inclusive discutido com a Promotoria de Urbanismo para garantir a revisão do Plano Diretor junto com a atualização da lei de Zoneamento, de 1992”, dificultou “avançar um pouco mais”. Mas dá o tom do próximo passo: “enviamos os projetos principais, reorganizando a cidade. A bola agora está com a Câmara”.
O Título IlI do projeto de lei do Plano Diretor, por exemplo – que disciplina os instrumentos de política urbana previstos no Estatuto da Cidade – não trata das Operações Urbanas Consorciadas OUC. Trata-se exatamente de um dos principais instrumentos previstos no regramento federal que permitiria ao governo abrir editais buscando a recepção de investimentos na área urbana condicionados a exigências de obras e ou obrigações). Da mesma forma, o projeto de lei também não insere instrumentos urbanísticos reivindicados formalmente por diversos segmentos, como a Transferência do Direito de Construir (TDC), entre outros.
No Legislativo, emendas já protocolizadas insistem com a importância da inclusão dessas regras para, de fato e de direito, a revisão do Plano Diretor (PD) avançar na abertura de oportunidades de novos negócios e atração de investimentos, de médio e grande porte, capazes, inclusive, de gerar para a comunidade instalações essenciais que estão na lista de demandas urbanas há anos (sem recursos para serem viabilizadas.
Sem adentrar no juízo do plano de porte em si do governo, sem as regras inseridas no PD, a regulamentação de regulação (e regulamentação) específica no zoneamento, o que está sendo discutido não “sai do papel”.
Portanto, para além das entrevistas, os projetos assinados pelo governo Suéllen incluem concluir a ETE do Distrito tratando o esgoto, o Estado quer o DAE (água) e o lixo vai para o setor privado. O plano insere, assim, a concessão da Estação e o Aeródromo vinculado a avenida Água do Sobrado…
LISTA DE ESPERA
A lista de demandas do Centro é grande. E ficou maior. Primeiro porque o PD estendeu o perímetro da zona central (ZCE) até a avenida Duque de Caxias e av. Nuno de Assis (no vetor paralelo a av. Rodrigues Alves) e, para formar o novo quadrilátero permanece até as avenidas Nações Unidas e Pedro de Toledo.
Considerando o “novo mapa central”, a região tem inúmeros desafios conhecidos da população e propostas no papel. No “escaninho” estão questões críticas como a inundação da área de entorno do pátio ferroviário, a partir da Praça Machado de Mello, o engavetado projeto de criação de Mercadão Municipal (que chegou a ter processo federal viabilizado em Brasília |(DF), mas padeceu na gaveta ainda no governo anterior, a recuperação e reuso de edificações culturais e históricas (sob tombamento), – como a própria Estação Ferroviária, o Automóvel Clube, hotéis e lojas comerciais do patrimônio na região do Centro ampliado – e outras instalações.
Outros exemplos? O prédio da primeira sede do colégio Ernesto Monte onde estudaram ilustres (como Edson Arantes do Nascimento – Pelé) – na esquina das ruas Bandeirantes com a Gerson França. No rol das promessas, a prefeita não tem mais citado, mas ainda no primeiro mandato, disse que instalaria Shopping Popular na frente da Praça Machado de Mello. Derrubou os imóveis por lá, que abrigavam dependentes químicos e ou pessoas em situação de rua. Mas os lotes adquiridos para ser creche-escola no governo Gazzetta servem apenas a estacionamento para frequentadores, sobretudo, de igreja evangélica.
E, por fim, há pela frente tendência de caminho de conflitos em oposição aos textos das duas principais leis urbanísticas apresentadas. A manifestação de viabilidade jurídica para o Plano Diretor e Zoneamento, embora conte com apontamento mais geral pela legalidade, também vai enfrentar, nesta etapa, o crivo das relatorias pelos vereadores, nas Comissões Internas da Casa de Leis, e também requerimentos com confronto (pela ilegalidade e inconstitucionalidade) assinados por especialistas em urbanismo ou ações setoriais.
O desafio do Legislativo será o de garantir a análise, item a item, de cada uma das frentes, e o de exercer o papel de modulação. A Promotoria de Urbanismo também passará a ser acionada, nesta etapa. Mas, até aqui, o promotor Henrique Varonez, declarou que pretende continuar a ser menos “intervencionista” no processo.
Conforme divulgado pela redação, na primeira audiência pública realizada na semana passada, para o início de discussão dos dois projetos, parlamentares e secretários receberam inúmeras reclamações, pedidos de modificação de artigos e inserções de regras que, na opinião de entidades e delegados eleitos como representantes de bairros para a elaboração das propostas, não estão contempladas. O governo municipal, de fato, incluiu ou modificou muito pouco do que foi protocolado na fase de consulta pública.
Com recomendações para a necessidade de observação de regras específicas – para garantir a legalidade dos PLs em pontos específicos, o procurador jurídico Nilo Kazan até menciona, de passagem, algumas preocupações – mas deixa de adentrar nos pontos controversos recebidos por diversos requerimentos da comunidade. Regra geral, o procurador opina que as propostas contemplam os pontos primordiais do “parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (Capítulo 1), as zonas especiais de interesse social e a política habitacional (Capítulo li), o estudo de impacto de vizinhança (Capítulo IlI), a outorga onerosa do direito de construir (Capítulo IV}, a regularização fundiária (Capítulo V) e a contribuição de melhoria (Capítulo VI).
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