Os projetos de lei apresentados na quinta-feira (29/1) pelo governo Suéllen Rosim para revisão do Plano Diretor (PD) e Lei de Zoneamento (parcelamento, uso e ocupação do solo – LPUOS) mudam as principais regras atuais, liberam a ocupação sobre as Áreas de Proteção Ambiental do Rio Batalha (APA) e Vargem Limpa e incluem 55 milhões de metros quadrados no perímetro urbano. No governo anterior, de Clodoaldo Gazzetta, a expansão urbana já havia incluído mais de 32 milhões de m2 ao território fora do rural.
Conforme os técnicos do governo (foto abaixo) que atuaram na elaboração e discussão nas revisões do PD e lei de zoneamento a área permitida para instalações urbanas em Bauru hoje soma 198,688 milhões de metros quadrados. A proposta na revisão do Plano Diretor é passar para 253,881 milhões de m2. Ou seja, o aumento apresentado pelo governo nos projetos é de exatos 55.192.971 m2. A maior parte da expansão para permitir edificações é na Área de Proteção do Rio Batalha, com 35,718 milhões de metros quadrados.
A coordenação municipal das propostas reconhece que as maiores críticas e resistências foram exatamente para o avanço sobre a APA do Batalha, sobretudo na região Oeste de Bauru, onde já há restrição severa na disponibilidade de água, por exemplo. Os coordenadores da revisão das leis urbanas argumentam que a região do manancial passa a ser classificada como Zona de Interesse Ambiental (ZIA). O grupo é formado pela secretária de Aprovação de Projetos, Rafaela Foganholi, o gerente de planejamento da pasta, Pedro Rodrigues, a coordenadora de políticas de zoneamento, Sanae Kubo, a gerente de aprovação de projetos, Letícia Floriano e a coordenadora da revisão do PD e LPUOS, Fabiane Trevisan (foto). Também atuaram com forte influência nas decisões Paulo Garbelotti e Tábata Ribeiro, que veio da atuação em construtoras para a Prefeitura. Ela foi nomeada Secretária Municipal de Habitação nesta sexta-feira.
O governo minimiza que a ocupação de APAs estará liberada para construção sob condições específicas. “A ZIA do Batalha exige lotes mínimos de 400 metros, com limite de 70% da área para edificar e taxa permeável maior” (para reter água no solo), aborda a secretária Foganholi. Durante as discussões setoriais dos projetos, o governo municipal recebeu pedido direto por esta liberação, sobretudo do segmento imobiliário e donos de terras.
Na prática, o aumento do perímetro de 2018 até aqui somará mais de 88 milhões de metros quadrados, caso os projetos de lei sejam aprovados como estão no Legislativo. Contudo, o diagnóstico sobre a cidade realizado pela Fundação do Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) – contratado pelo Município para embasar a revisão – aponta em outra direção. O trabalho destaca que Bauru já tem volume significativo de terrenos para explorar. A Fipe também destaca que, além da cidade ter estoque de vazios urbanos, a projeção futura é de que as cidades sofrerão estagnação de crescimento populacional, em pouco tempo. E não o inverso.
Em síntese, em vários itens urbanísticos, a proposta aplica o inverso do diagnóstico técnico realizado pela Fipe. Mas a fundação foi passiva. Se negou a dialogar sobre as contradições ao longo do processo
CONTRAPONTO
A secretária de Aprovação de Projetos (ex-Seplan), Rafaela Foganholi, contrapõe que boa parte das glebas atuais em Bauru são da União ou constituem áreas como corredores ecológicos, que na prática não podem receber instalações. Nesse aspecto, o projeto final do governo tem outra contradição: retira o mapa de macrodrenagem na lei atual – planejamento essencial para combater inundações e reter água e que aguardam investimento a décadas -, não aponta diretriz para as áreas ociosas federais e trilhos da ferrovia que seccionam a cidade, reduz a exigência de taxa de permeabilização (infiltração natural de água no solo), duplica a liberação gratuita de parcelamentos de glebas (até 20 mil m2) e desaparece com parques lineares e Áreas de Interesse Ecológico (ARIEs), se rendendo a especulação imobiliária.
Em várias das reuniões setoriais, o urbanista e ex-secretário de Planejamento, José Xaides, criticou, além de outros, que o governo “aplica a lógica do mercado, da especulação imobiliária na contramão dos estudos técnicos que mostram que a população das cidades vai se estagnar, enquanto esparrar ainda mais as áreas torna o Município mais distante para a periferia e mais cara para o setor público, com novas demandas por educação, saúde, equipamentos de lazer e transporte público em bairros cada vez mais longes”.
A extensão do perímetro na direção do Rio Batalha pode chegar a 300 metros da margem. Aqui há outro problema. Há inúmeros processos, inclusive judiciais, de ocupação irregular, na “beira” do rio na APA. A equipe do projeto reforça que “as leis do Plano de Manejo da Bacia do Batalha estão garantidas”, até porque legalmente estão consolidadas após 5 anos de aprovação. O plano também impõe restrições a como parcelar terras nessa região. O confronto com as regras do Plano de Manejo será um dos itens que levará as propostas de lei ao Ministério Público e ou Judiciário, adiantam participantes da comunidade nas plenárias.
Locais com parcelamento de solo efetivados, como as Chácaras Águas Virtuosas, a parte do Vale do Igapó que pertence a Bauru (na divisa com Agudos) e os lotes do Pamplona (atrás do Lago Sul) também estão sendo incluídos na área urbana. Isso não significa, porém, regularização automática. Cada um desses conjuntos de moradias terá de se submeter às regras de regularização.
EXPANSÃO
Se a expansão urbana sobre a região do Batalha agrada proprietários de terras e desagrada outros setores da comunidade, há certo consenso sobre a expansão dos eixos de terra que margeiam as diversas rodovias que cortam a cidade. As ZICS – zonas de indústria, comércio e serviços -, agora batizadas de Zonas de Desenvolvimento Econômico (ZDE) podem duplicar sua extensão. E há lógica na medida.
São reservas de ocupação que permitem a Bauru consolidar sua vocação na área de logística e transportes, no Centro-Oeste, por exemplo. No PD atual, essas faixas são de até 500 metros. O projeto de lei estende para até 1.000 metros, nos dois lados de rodovias como Rondon, Bauru-Iacanga, Bauru-Ipaussu. Além disso, as ZDEs permitem instalações mistas. O investidor pode instalar um enorme galpão de transbordo, por exemplo, ou uma unidade fabril, e, ao lado, construir conjunto residencial. A medida permite baratear custo com mobilidade.
Essas Zonas também incluem os Distritos Industriais atuais (inclusive o futuro D5, na região das penitenciárias) e universidades.
REVISÃO
O Executivo informou, na quinta-feira à noite, o encerramento dos trabalhos de revisão. Os PLs seguem para o Legislativo. Durante a apresentação das minutas finais, grupos organizados de moradores indicaram que vão levar reclamações ao Ministério Público de Urbanismo sobre o teor das propostas.
O governo argumenta que todas as propostas inscritas foram analisadas pela equipe técnica e estão publicadas no site oficial do Município.
O promotor de Urbanismo, Henrique Varonez, aponta o papel menos intervencionista nas ações. Desde a origem, ele assentou que “a Promotoria atua no descumprimento das regras de elaboração e estudos. Mas não intervém em conteúdo. Isso é com a comunidade”. Agora os projetos vão para a Câmara. Diversos vereadores, mesmo da base de apoio da prefeita, citam que desejam abrir o debate. Alterações de conteúdo técnico exigem estudo e audiência pública, conforme o rito do Estatuto das Cidades. Mas a proposta pode receber ajustes em percentuais e regras de forma objetiva.
“As propostas de iniciativa popular apresentadas pelo Xaides (arquiteto) foram protocoladas e vão formar processos específicos de estudos técnicos. Agora o processo finalizado segue para análise dos vereadores”, cita a coordenação. O grupo inscreveu essas iniciativas como Plano de Bairros. O urbanista não concorda com a medida.
Os projetos mapeiam áreas como Zonas de Interesse Social (ZIS), mantendo as existentes e incluindo outras. Moradores do Jardim Manchester, por exemplo, questionaram na audiência de apresentação, na quinta-feira, porque o mapa tem apenas uma pequena área. “O projeto de lei incluiu o Manchester na área que é pública. A questão é que a maior parte das ocupações no bairro é em terra particular. E esse processo é submetido ao MP para regularizar”, respondeu o governo na reunião.
CENTRO
Os projetos de lei ampliam a região central. Em uma direção até a avenida Nuno de Assis e, na outra, até a avenida Duque de Caxias. O quadrilátero do Centro é fechado da av. Pedro de Toledo até a av. Nações Unidas.
As propostas mantém a aplicação de IPTU Progressivo para imóveis desocupados, ou construções inacabadas. Mas sem incluir novos esqueletos urbanos na lista.
As ocupações possíveis de regularização fundiária (Reurb) também não estão demarcadas no PD. O governo entende que os casos seguem lei própria. “Mas incluímos parecer normativo para disciplinar as regularizações”, citam os coordenadores.
A chamada Floresta Urbana, margeando a av. Edmundo Coube, foi classificada como Zona de Interesse Ambiental, onde as regras são mais restritivas para empreendimentos. Edificações podem atingir 3,0 o tamanho da gleba (escritura), mas com taxa de ocupação menor e 30% de permeabilidade. A frente para a avenida Edmundo Coube permanece com recuo de 3 metros.
GETÚLIO
O projeto de lei do Plano Diretor não inclui vários instrumentos urbanísticos. Vários dispositivos poderiam atrair projetos de porte e dinamizar investimentos, como a Transferência do Direito de Construir (TDC) e Operações Urbanas Consorciadas (OUC). Não estão na proposta de lei. A Câmara vai ser acionada para essas inclusões.
O governo reconhece que a medida seria “o ideal” para projetos de porte como a futura exploração no entorno do Aeródromo urbano, por exemplo, onde o Município acaba de obter decisão no Tribunal Federal (TRF 3) como proprietário de pelo menos 128 mil metros quadrados no local.
“A região da Getúlio Vargas foi classificada como ZCL (Zona de Centralidade Linear), sem exigência do recuo de 3 metros para ocupar. Hoje isso é exigido. Já a possibilidade de instalações, no futuro, seguirá as diretrizes do Comar (Comando da Aeronáutica)”, aponta o grupo. Ou seja, na ZCL a área construída pode chegar a 6 vezes o tamanho do lote.
FRENTE DO LOTE
O governo também recebeu pedidos de corretores e técnicos de edificação para que fosse adotada a regra de 5 metros de testada (tamanho de frente dos lotes para as ruas). O projeto adota 6 m como medida mínima frontal e terreno com área total de ao menos 160 metros.
Os segmentos argumentaram que há demanda por moradias populares com 5 m de frente na periferia. Além disso, citam que a terra já é cara em Bauru. “O grupo de trabalho defende 8 m de testada, para garantir o mínimo de acessibilidade, portão de entrada, plantio de árvore na calçada e vaga para carro na rua. Adotamos 6 m como medida intermediária”, aponta a coordenação.
As medidas não valem para projetos sociais. Nesse, lei federal específica disciplina 5 m de testada e 125 m2 de área do lote, incluindo as áreas passíveis de regularização fundiária, cita o governo. Os projetos incluíram áreas para moradia social, as Zonas Especiais de Interesse Social (SEIS).
Mas na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), os projetos não incluem regras para permissionários, comércio de informais (ambulantes) e trailers. “Estes casos terão lei própria”, justificam. Contudo, a lei dos ambulantes já tem projeto pronto, há anos, na gaveta do próprio governo. Já os trailers e barracas em calçadas formam o conjunto da “terra sem lei” em Bauru.
Projetos avançam com regra de contrapartida, mas eliminam bairros
típicos residenciais e ampliam poderes do Executivo para fixar regras
Os textos finais das revisões do Plano Diretor e Lei de Zoneamento avançam com a necessária fixação de regras para cálculo do custo de contrapartidas para instalações na cidade, assim como finalmente estabelecem critério para valor de redução de impacto viário – as chamadas mitigações.
De outro lado, os PLs apresentados pelo governo municipal receberam críticas pela não inclusão, ou manutenção, de regras que protegem o meio ambiente, ampliariam a infiltração natural de água nas chuvas (permeabilização), colaborando para minimizar inundações e, ainda, por reclassificar os setores da cidades sem garantir bairros tipicamente residenciais.
A retirada do mapa de macrodrenagem em toda a cidade, em vigência, é inexplicável para uma cidade com problemas crescentes de inundações. Como a alteração é revisão, a retirada de regras e conteúdos estruturais será também questionada do ponto de vista jurídico. É questionável, entre experientes cidadãos com conhecimento jurídico, que o governo possa desconstituir estruturas do Plano Diretor em uma revisão.
Começando pelas regras esperadas por diferentes setores da comunidade, investidores e a construção imobiliária terão como calcular fora do viciado balcão de interesses da antiga Seplan o custo total de implantação de um projeto de parcelamento de solo. “Nos casos onde a lei exige Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), a lei estabelece contrapartida de 3% a 5% do orçamento do projeto, de acordo com o tipo e uso do empreendimento, seja um hospital, núcleo residencial ou comércio, por exemplo. Esta era uma reivindicação antiga, para gerar previsibilidade de custo e segurança jurídica para atrair investimentos”, defende a Secretária Municipal de Aprovação de Projetos, Rafael Foganholi.
De outro lado, a minuta também regulamenta que a mitigação de impacto viário do projeto, o chamado RIT, será de até 2%. Essas regras se complementam na contrapartida. Há muitos anos, empreendedores reclamam das diretrizes (exigências) estabelecidas individualmente por Saúde, DAE, Obras.
Nos casos de projetos de moradia de Interesse Social, a contrapartida exigida é de 1,5% do custo do empreendimento para área já parcelada e 2,5% para gleba. Os casos são classificados na lei. Por exemplo, um drive thru não tem exigência de EIV, mas tem impacto de trânsito (RIT).
O projeto também libera quase todos os projetos para parcelar solo pelas construtoras. As áreas menores que 20 mil m2 não terão de doar áreas públicas. 90% dos projetos na cidade são de até 20 mil m2. Hoje é obrigatório destinar 20% de área verde e 5% institucional.
MIOLO DE BAIRRO
O governo municipal manteve nas propostas as classificações de zoneamento atual que garantem bairros tipicamente residenciais. Mesmo fora das naturais zonas de comércio e serviços nos bairros, os projetos não preservam nem os chamados “miolos de bairro”.
Para diferentes representações que discutiram a revisão das leis, a comunidade perde com a liberação abrangente de instalações de comércio e serviços em qualquer rua. O governo argumenta que a lei federal da chamada liberdade econômica já abre, em todo o País, garantias para instalações classificadas como de baixo impacto, como escritórios e pequenos serviços.
Mas delegados dos setores do Plano Diretor advertem para o risco da proposta ampliar os conflitos de vizinhança. Na prática, a lei pode abrir caminho para que uma garagem tenha tanto uma chapa de lanche e fritadeira de salgadinho como o quintal servir a bancadas de conserto de moto ou uso de esmeril ou outra ferramenta.
Não é possível generalizar. Mas a não preservação mesmo dos miolos de bairros podem alimentar desavenças entre vizinhos e “tirar a paz” também dos técnicos do governo e do chefe do Executivo de plantão.
As propostas também não trazem conteúdo sobre loteamentos clandestinos. Bauru tem estoque de dezenas, já mapeados como irregulares.
PODER DA CANETA
Aqui entra outro capítulo controverso. Em sua ideia e consequência. Quem estiver prefeito (a) terá poder de regulamentar regras, definir critérios de uso da cidade e até definir e cobrar (em valor) o pagamento de compensação para empreendimentos de até 20 mil m2. (artigo 50 da LPUOS).
É, no mínimo, uma contradição ao avanço – na própria lei – em se fixar percentuais de custo para projetos exatamente para eliminar o vício do balcão de negócios que assombra o histórico público da cidade.
Os projetos não inserem definição técnica dos conceitos relacionados diretamente com a convivência comunitária e de vizinhança, como comodidade e ruído. Ao contrário, os textos deixam na mão do (a) prefeito (a) de plantão o poder para decidir sobre.
Exemplo concreto. A Secretaria de Planejamento tem em seu histórico processo onde uma vizinha na região do alto da Bela Vista reclama de poluição causada por “acúmulo de areia” em sua casa. Motivo: a sujeira virou permanente desde que um depósito de material de construção passou a utilizar terreno ao lado para armazenar areia. Além disso, moradores reclamam que o “entra e sai de carretas, caminhões na rua” virou um pesadelo com o uso irregular do terreno como depósito.
A coordenação admite que outros tantos conflitos estão em discussão, como os estabelecimentos que abrem como adegas, mas, funcionam como ponto de encontro e outros “usos” noturnos. Apenas os loteamentos fechados ou condomínios escapam da liberação. Nesses locais, a instalação tem de ser aprovada pelos moradores, em assembleia.
PODER E CONFLITO
Os projetos de lei estabelecem que caberá ao chefe do Poder Executivo decidir sobre esses casos, por decreto. O mandatário do poder também terá prerrogativa para regulamentar instrumentos e procedimentos, fixando, retirando ou alterando regras, classificações e ou normatizações.
A expansão de poderes retira, ainda, em vários casos, a função do próprio Legislativo como responsável por ações e regulamentos que hoje só podem existir por lei.
Os projetos regularizam os corredores comerciais ou de serviços existentes.
COEFICIENTE
Outro capítulo que será objeto de reclamação junto a vereadores é a fixação dos percentuais de permissão para área construída em relação ao tamanho do terreno, o chamado coeficiente de aproveitamento (C.A.).
Embora seja técnico, o C.A. vale milhões de Reais de acordo com sua aplicação.
Na lei atual, o C.A. é 1. Ou seja, está autorizado que a área construída seja 100% do tamanho do terreno. Uma tese defendida nas reuniões setoriais foi de que a lei ampliasse o C.A máximo, incentivando aumento dos projetos. Mas com cobrança de contrapartida (outorga onerosa) a partir do C.A. 1.
O projeto triplica a autorização sem custo para C.A 3. A medida retira recursos do Fundo de Infraestrutura, destinado exatamente a permitir que empreendimentos de maior porte ou em áreas mais nobres possam ajudar a financiar investimentos em regiões mais carentes.
O C.A. básico de 3 atende pedido de empresários. O projeto amplia até 6 vezes o “tamanho” da instalação. Aqui não há divergência. Porque o aumento condicionado a outorga estimula verticalizar, por exemplo, mediante pagamento. O problema é na origem: somente a partir de 300% do tamanho do terreno é que o direito de construir teria custo adicional (outorga). A proposta amplia o lucro, ao deixar mais barato o custo do empreendimento.
ANEL VIÁRIO
Vale reforçar: os mapas e anexos que integram o PD e nova LPUOS não incluem mapas de macrodrenagem e definição de áreas para parques lineares.
Mas o mapa viário prevê novas interligações e vias, para os próximos 10 anos, e reserva o chamado anel viário, em todo o entorno urbano do Município, como infraestrutura futura.
Agora é acompanhar como os setores da comunidade vão agir (e reagir) aos projetos junto aos vereadores, promotor público e Judiciário.
