Os projetos de lei apresentados pelo governo Suéllen Rosim para revisão do Plano Diretor (PD) e Lei de Zoneamento (uso e ocupação do solo – LUOS) desfiguram as principais premissas das regras atuais, liberam o ocupação até sobre as bordas do que resta do Rio Batalha em Bauru, eliminam as zonas residenciais típicas nos bairros e alimentam o conflito entre vizinhos. De outro lado, a rodada final de divulgação das minutas, encerrada nos bairros nesta semana, atende a especulação imobiliária e a esperados pedidos de aumento da área urbana.
Com participação quase nula dos moradores mais humildes na fase de discussão, sobretudo da periferia, o governo municipal, ainda assim, recebeu (por escrito) inúmeras reclamações em relação a insegurança no abastecimento de água pelos próximos anos e posições contrárias de organismos sociais quanto a liberação sem regras de instalações de comércio, serviços e até pequenos empreendimentos industriais em áreas consolidadas como residenciais. Nesse cenário, o CONTRAPONTO dialogou com moradores em diferentes regiões e classes sociais e reúne, a seguir, as principais divergências em relação às propostas – entre as que foram registradas (oficialmente) junto ao Poder Público. Também apresentamos à equipe da coordenação pontos cruciais do debate aqui apresentado.
O governo ainda não publicou os registros assinados por moradores no site oficial. Sem esse documento, será impossível verificar quais solicitações foram atendidas. Outra lacuna é que alguns grupos, sobretudo da construção civil e do setor imobiliário, se mobilizaram diretamente junto a membros do governo e vereadores para pedir suas demandas.
Enquanto isso, já nas próximas terça e quarta-feira, dias 23 e 24 de setembro, o Município apresenta o texto final do PD e da LUOS, em duas audiências públicas obrigatórias, no Centro Administrativo da Vila Falcão, às 18 horas. O governo tem pela frente reclamações em torno de diretrizes essenciais à garantia do desenvolvimento urbano organizado e sustentável de Bauru – premissa que apresenta no Plano Diretor.
REVISÃO?
A obrigação do Município é concluir a revisão do Plano Diretor e Lei de Zoneamento. Os projetos apresentados, porém, modificam substancialmente as diretrizes do que hoje está em vigor. Há vários pontos em conflito. A questão inevitável é: as mudanças são para melhorar ou piorar a cidade onde moramos?
A administração Suéllen contratou a Fundação do Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) para a atualização do diagnóstico (cujo estudo a Prefeitura já havia pago em 2019 junto a consultoria Demacamp) e elaboração das propostas de alteração nas leis (PD e LUOS). O material traz confronto objetivo entre as propostas de regras urbanas para o desenvolvimento sustentável da cidade e as regras para o novo zoneamento.
Legalmente, a revisão (a rigor a cada 10 anos) deve obedecer premissas nacionais (como estudo técnico e consulta popular) do Estatuto das Cidades. Na “hierarquia jurídica”, o Plano Diretor traz diretrizes centrais – que estão acima da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS). O governo recebeu inúmeros apontamentos do confronto entre as normas. Visivelmente, a escolha foi descarregar no zoneamento todos os pedidos da “sociedade” (alguns legítimos, outros encomendados).
O quadro a seguir, retirado do material apresentado nos bairros, elenca 7 desafios que, um a um, não estão sendo aplicados nas dezenas de artigos da própria proposta. Os textos do diagnóstico da Fipe trazem, até filosoficamente, o desejo por uma “cidade” organizada e sustentável. Mas os conteúdos vão sendo desconstruídos nas leis e dão lugar a ganância (que não é própria somente de donos da terra em Bauru), especulação, em vários pontos.
Vamos apontar as propostas ruins. Onde o uso da cidade vai piorar! Porque os pontos bons (existentes) são ou deveriam ser obrigação da revisão em curso.
CARÊNCIA DE ÁGUA
O texto da revisão do PD exige a proteção de mananciais, adensamento urbano (ocupação do enorme espaço vazio já existente), apresenta premissas de desenvolvimento urbano e rural sustentável ambientalmente.
Mas o texto da lei de zoneamento libera o uso de áreas na borda do Rio Batalha (e também do manancial Água Parada), amplia o perímetro urbano, elimina as classificações setoriais urbanas e insere regras que aumentam a permeabilização de água.
As figuras a seguir identificam a expansão de uso sobre substanciais glebas da Áreas de Proteção Ambiental (APA) do Batalha. As propostas confrontam com o PD e, ainda, com o regramento legal consolidado dos Planos de Manejo (estudos ambientais completos aprovados há mais de 5 anos). A legalidade sobre as alterações é uma dos embates que será levado ao Ministério Público do Urbanismo (leia abaixo).
Por sinal, o avanço sobre as bordas do Batalha confronta, também, com a norma do Plano de Manejo (artigo 24) que proíbe lotes ou construções em uma faixa de até 300 metros da margem. Nenhuma dessas medidas foi levada a instâncias como o Conselho Municipal do Meio Ambiente (Condema), por exemplo, conforme o presidente Ricardo Crepaldi. Isso também gera ilegalidade.
Entre as áreas expandidas na proposta estão ocupações ilegais e comércio irregular de lotes, com prejuízos ambientais sob apuração da Promotoria há anos em vários pontos, como o Recalcagem, na proximidade com Piratininga, por exemplo.
Para além do conflito entre regras de zoneamento com o Plano Diretor e as áreas irregulares mapeadas nos manejos, aqui o destaque é para questionamento inevitável: Bauru libera e desprotege o que resta do Rio Batalha e aposta apenas na água de poços (como os 4 anunciados com financiamento) para abastecer sua população? Na verdade, é evidente que a expansão e liberação de àreas protegidas em lei multiplicam a necessidade de mais produção de água (incluindo o Val de Palmas), inclusive nas ocupações na própria APA – nos próximos anos.
É uma escolha! O CONTRAPONTO não vai se omitir em dizer…
FALHAS
As 3 APAS não estão mapeadas nas minutas. É exigência básica de Plano Diretor. Foram retirados os anexos do PD vigente e coletânea de mapas do site da Prefeitura
As zonas trazem cores parecidas para áreas muito diferentes. A classificação atual (e que integrou o estudo Demacamp) é melhor (veja abaixo). Áreas ambientais diferentes têm a mesma “legenda” e dificultam distinção.
O PD e a Luos se contradizem! E não pode! A proposta publicada pela FIPE trás como um dos maiores desafios o enfrentamento dos vazios urbanos (a página 69 traz o diagnóstico e mapa dos vazios urbanos).
O estudo enfatiza, com razão, que os atuais 201 km² urbanos correspondem a 1/3 da área total do município. Disso, apenas 44% é ocupado, segundo o diagnóstico. Mas a proposta acrescenta mais 40 km2 para expansão. De quem são essas glebas? A inclusão atende a ocupação horizontal – que torna a cidade mais cara, exige equipamentos públicos em transporte, educação, saúde e lazer cada vez mais distantes e ampliam o tamanho da cidade exatamente nas áreas ambientais mais sensíveis. No governo Gazzeta, a cidade já anexou 35 milhões de m2 no perímetro urbano. E o PD diz o inverso: que a lei tem de incentivar ocupar àreas vazias existentes.
As reuniões finais em cada um dos setores estavam vazias, na maior parte das regiões. Entre os poucos participantes, dúvidas específicas foram solicitadas. Quais bairros devem ter autorização para a frente do terreno (testada) ser de 5 metros? Quantos lotes e glebas existem nesses locais e qual a demanda real para repartir no tamanho mínimo o terreno? Não há essas informações no caro estudo pago à Fipe.
O estudo original da LUOS indicou 8 metros de testada. A minuta trouxe 6 metros. Mas técnicos de edificação e imobiliárias defendem 5 metros. O governo foi chamado (mas não apresentou) para dizer a demanda por bairro, ou região, para equalizar este item.
Mas as minutas trazem outros problemas, como redução de exigência para áreas permeáveis (a regra atual garante menos cimento e piso para até 5 mil metros quadrados). A LUOS também inclui mudanças discutíveis em áreas de recuo e regras de distância (corredores de vento ou sol) entre ruas e prédios.
São inúmeros itens. O que torna impossível elencar aqui. As citações, então, são para ratificar a preocupação com a desregulamentação e o caminho inverso à garantia de ocupação sustentável inserida no PD.
O artigo 20 da minuta, em outro exemplo, permite que o próprio proprietário rural abra uma via. Esta regulação e autonomia é do Município, exatamente para evitar conflitos, garantir acessos sem ferir áreas ambientais, estabelecer e exigir diretrizes como microbacias e escoamento regular de águas.
Mas as propostas pioram no tema “ocupações”. A LUOS estabelece que o Município poderá ser responsável por instalar infraestrutura (redes, asfalto, ruas, esgoto, etc.) em ocupações a serem regularizadas (cobraria depois os custos – sic!). O Município não tem condições de atender nem ao estoque existente! Além disso, a regra é uma inversão da lógica da lei federal 6.766/79 – onde os empreendedores, proprietários, é quem respondem por isso – e repassam aos compradores.
Mesmo em programa de Reurb (reurbanização), o tema é controverso. A regularização fundiária tem pendente dezenas de casos (e processos no Judiciário) na Promotoria. A regulamentação do tema, de outro lado, é necessária. Mas os custos de compensação pela degradação ambiental são elevados.
Acionamos o governo, com dias de antecedência, para dialogar sobre as controvérsias das propostas. Não conseguimos agenda até aqui.
FERROVIA E MORADIAS
O atual zoneamento de Bauru leva em conta os seccionamentos urbanos históricos, como os trilhos da ferrovia e bairros cortados por rodovias (como a Marechal Rondon). As novas propostas não trazem estes pontos – elementares na caracterização de Bauru.
O que Bauru vai fazer com os pátios, galpões, áreas ociosas e entorno da passagem férrea? Quais as diretrizes para enfrentar (ou promover) as ações em curso de capital internacional – como operadoras gigantes da celulose – e o risco de esgotamento da mobilidade como trecho de passagem de milhares de vagões de carga/dia?
Em moradias, as propostas cuidam de definir a faixa até 3 salários mínimos para moradias populares. Conforme o plano elaborado pela Fipe, Bauru vai precisar de mais 27 mil moradias até 2030 (sendo 25 mil dessas para baixa renda – e disso 2.321 famílias estão em núcleos informais). Até 2035 será preciso 57 mil novos imóveis.
Contudo, com a queda perene da taxa de natalidade, o envelhecimento da população e menos pessoas por residências, segundo a Fipe (a taxa hoje é 2,65 pessoas por residência e será 2,38 em 2050), a cidade vai ter menor demanda por vagas em escolas, creches, equipamentos de lazer para jovens e infraestruturas básicas (água e esgoto tratados).
Entre os desafios presentes está o aumento de Núcleos Informais (NUI). Mapeamos especificamente este item por sua relevância social – leia neste link:
A cidade também precisa se preparar para melhorar as oportunidades, vivências e suporte em saúde e mobilidade para pessoas com mais de 50 anos (que passam a ser maioria em Bauru em poucos anos).
O vetor desses desafios se desdobra para menor oferta de mão de obra de jovens, realidade que já acende alerta em vagas de empregos não preenchidas em variadas áreas de serviços (supermercados, call center, lavanderia, marcenaria, carpintaria, etc.).
Além disso, sem industrialização e com renda per capita reduzida, a Prefeitura continuará com dificuldades em ampliar a base de arrecadação de impostos – e com isso reduzir o estoque por infraestrutura em ruas, macro e microdrenagem, etc). A cidade pujante em serviços tem renda média apontada pelo estudo Fipe em R$ 3.913,81 por habitante (3,2 salários mínimos). A média da maior renda se situa em R$ 49.447,32, conforme a Fipe. O que ratifica a enorme desigualdade econômica e social presente.
Segundo o censo 2022 do IBGE, Bauru tem hoje 1712.564 domicílios (incluindo os vagos), contra 123.659 em 2010.
A indústria já respondeu por 16% das atividades econômicas. Hoje não chega a 12%. Salários no setor fabril são melhores do que no comércio e serviços. A cidade empobreceu!
OUTORGA
Dois itens cobiçados em toda lei urbana são a outorga e coeficiente de aproveitamento (c.a.).
O primeiro costuma ser meta de empreendedores. A outorga deveria cobrar valores ou contrapartidas para alguém explorar e lucrar em uma àrea. O impacto em serviços públicos e trânsito também devem ser mensurados (mitigação).
Essas regras não foram debatidas nas curtas reuniões por setor com o povo. Sequer leram as minutas das leis s9b revisão. Mas os empreendedores tiveram agenda garantida com o governo.
Já o coeficiente define quanto se pode construir sobre o tamanho da àrea. Boas leis estimulam o C.A. para alguns locais e restringem onde faltam itens como àgua, por exemplo. A proposta é de C.A. mínimo de 3. Isso significa que quase ninguém vai pagar para ter a liberação de construir mais em Bauru!
Em cidades organizadas, a cobrança adicional (outorga) é utilizada para investir em bairros mais pobres, reduzindo desiguldades no espaço urbano.
Outro desafio: fixar lei de contrapartida por tipo e tamanho de empreendimento – definindo percentual sobre o custo total. A regra acabaria com balcão de negócios, dificultaria corrupção e traria segurança comercial e jurídica para atrair instalações na cidade. Ela não está no plano!
As propostas também não trazem alguns instrumentos urbanísticos, itens fundamentais para dinamizar instalações, atrair investidores e baratear custos de infraestrutura por meio de ações como “transferência do direito de construir”, ou planos consorciados. O urbanista José Xaides, professor da Unesp, enfatiza essas e outras lacunas em artigo no link sobre Ocupações Ilegais (acima).
CONFLITO DE VIZINHOS
A preservação, ao menos, de “miolos de bairros” – zonas consolidadas de sossego e moradia facilmente identificáveis nos bairros da cidade, é um desastre anunciado na nova proposta!
Esta reclamação, por sinal, é e será ampla (quando o bauruense acordar que a revisão da lei de zoneamento autoriza, libera, quase tudo no muro ao lado ou na frente de sua casa! O governo Suéllen manteve a proposta indicada há alguns anos de “zonas dinâmicas”. Querem eliminar as setorizações atuais.
O argumento é de que a lei de liberdade econômica permite muitas instalações antes não licenciáveis em bairros residenciais. É fato! Porém, os zoneamentos e PD trazem regras, critérios, claros para impedir (ou minimizar) prejuízos com incômodo, poluição.
As propostas de revisão das leis urbanas, na contramão, desregulamentam o zoneamento por classificação e vetores de desenvolvimento (contrariando inclusive a lei de abairramento em vigor).
A medida ainda tem, por trás, a pressão sobre o governo e vereadores para aprovar alvarás de centenas de instalações ilegais pendentes.
Na prática? A garagem de uma casa pode se tornar uma fritadeira de cochinha. A casa com quintal pode conseguir montar uma oficina de conserto de elétricos, de bicicletas, ou até de tanque de moto, por que não?
E o esmeril, o martelo, a furadeira, o serrote serão seus vizinhos permanentes. Isso é bom?
Um terreno pode virar depósito de uma porção de itens. Ou caminhões podem descarregar areia durante todo o dia. O governo argumenta que as autoizações são para atividades de baixo e médio impacto. Mas as classificações (CNAE) liberam uma infinidade de negócios.
Saída? Redefinir corredores de comércio e serviços consolidados e preservar miolos de bairros residenciais. Os moradores querem o direito ao sossego e descanso.
Incomodidade, poluição, ruídos? A proposta traz o absurdo disso ser decidido pelo (a) prefeito (a). Quando Suéllen perceber que ficará horas por dia tendo de decidir (por decreto) só sobre briga de vizinho… quem sabe, desistirá …
Pois é! Exemplificamos básicos conflitos entre vizinhos. Reais! Já existem, por sinal.
A Bauru que permite ferro velho ou receptador de alumínio funcionar a noite toda é a mesma cidade onde calçadas do Centro velho são invadidas por lonas amarradas a carros estacionados em vagas públicas.
E é a mesma comunidade onde trailers fixos tomam entornos de praças. A mesma onde se vendem lotes (sem escritura) na beira do Rio Batalha ou se formaram falsas chácaras recortadas por lotes à beira do rio. Onde dezenas de ocupações ou áreas griladas fazem “competição” de limpeza criminosa de glebas. Impunes.
Qual cidade você deseja morar ou criar seus filhos?
Frisamos: as audiências públicas finais para definir ou mudar estas regras serão nos dias 23 e 24 desta semana (terça e quarta-feira), às 18 horas, no Auditório do Centro Administrativo da Prefeitura (antiga sede da CPFL), Vila Falcão.
Promotor: “revisão tem de sair, mas lei não pode confrontar Plano Diretor”
O promotor de Urbanização de Bauru, Henrique Varonez, conversou com o CONTRAPONTO nesta fase final de definição das revisões da lei de uso e ocupação do solo (LUOS) e Plano Diretor (PD).
O Ministério Público já havia se reunido com vereadores e o governo municipal para advertir para condições elementares no andamento e definição das mudanças nas duas principais legislações da cidade.
Varonez disse que vem atuando em vários itens ao longo do processo, mas de maneira “menos intervencionista”. “Eu tenho me reunido com frequência com o Poder Executivo e tenho atendido inúmeros representantes da população. Seis vereadores também vieram discutir o tema. E é natural esse processo. O que deixei claro desde o início é de que a população tinha de ser convocada para saber das propostas por setor. E isso aconteceu. A consulta popular é obrigatória. Mas garantir a participação é outra coisa. O que eu sempre deixei claro é que não dá mais para esperar. A atualização dessas lei tem de sair. Senão já avisei que vou acionar o Executivo”, lembra.
Em relação a demais condições essenciais para a legalidade das mudanças, o promotor elenca: “A consulta popular das propostas, com o registro de todas as dúvidas e pedidos (via formulário ocorreram. Agora as propostas de alteração devem vir acompanhadas de estudo técnico e novas audiências públicas por tema, se vierem emendas de vereadores após os projetos de lei serem entregues à Câmara”, salienta.
O representante do MP, por fim, menciona que não interfere no conteúdo das leis. “O Ministério Público é fiscal da forma. Não tenho atribuição para apontar se esta ou aquela medida deve ficar ou sair. O que temos de regra básica é que a lei de zoneamento (LUOS) não pode confrontar o que está estabelecido no Plano Diretor (PD). E o Ministério Público está à disposição para receber e apurar representações nesse sentido. Isso também não impede que interessados sigam direto ao Judiciário para alguma demanda”, salienta.
