Revisão no IPTU: levantamos o que a Prefeitura quer mudar e como fica a conta

A Secretaria Municipal de Finanças apresentou hoje, em breve reunião no Legislativo, os principais pontos da mudança nos valores da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para 2022. Os técnicos afirmaram que, mesmo com a atualização de valores de terrenos e construções em alguns casos (em especial nos condomínios de luxo), não haverá crescimento na arrecadação por prática de reajuste real (acima do IPCA do ano). Segundo a administração, a revisão da planta que identifica os valores dos imóveis – exigida por lei a ser realizada a cada 4 anos – já contempla a variação do IPCA.

Ou seja, conforme o secretário Municipal de Finanças, Éverton Basílio, a revisão realizada junto a corretores de imóveis e representantes de entidades quer eliminar a cobrança de valores injustos (para mais e para menos) sem que isso represente mais recurso no caixa (aumento real na arrecadação) . Isso é possível? Difícil, mas sim!

Mas os técnicos garantem que, ao final da aplicação da revisão, com a inclusão estabelecida todo ano do IPCA sobre as cobranças de tributos (10,25% é o índice desta vez) o total da cobrança de IPTU a ser enviado aos bauruenses não vai superar a R$ 150 milhões.

A proposta finalizada pela atual administração tem mudanças em vários itens: na composição da cobrança, critérios, classificação dos imóveis, fatores de idade das construções, níveis de acabamento. O CONTRAPONTO detalha pra você os principais pontos:

REVISÃO E IPCA

Pela legislação bauruense, a planta genérica (o valor de cada imóvel de acordo com sua cotação no mercado) tem de ser revisada a cada 4 anos. E, todo ano, o (a) prefeito (a) pode reajustar a cobrança pelo IPCA dos últimos 12 meses, por decreto.

Se a revisão não é realizada a cada 4 anos, os proprietários de imóveis nos bairros mais valorizados têm maior benefício. Porque valorizam seus bens e pagam menos imposto. O inverso também é real. Nos locais onde o preço das construções cai, como no Centro, os proprietários injustamente pagam mais por um bem mesmo com preço de venda em queda.

O total de IPTU lançado hoje pela Prefeitura corresponde a R$ 135 milhões de cobrança. Com a garantia de aplicar o IPCA todo ano, a prefeita Suéllen Rosim terá, em 2022, o total do IPTU “atualizado” para R$ 148,8 milhões. Os R$ 13,8 milhões a mais correspondem aos 10,25% do IPCA apresentado pela Secretaria de Finanças.

Segundo Éverton Basílio, “o trabalho em cima da revisão da planta foi focado em não aumentar a arrecadação. Ao final, excetuado o aumento pela inclusão de construções novas, que todo ano ocorre (o chamado crescimento vegetativo da cidade), o secretário afirma que “no final das contas a diferença excedente pode chegar a no máximo R$ 1 milhão”.

REAJUSTE PELO IPCA

E se não for realizada a revisão da planta de valores do IPTU? A Prefeitura aplica o IPCA de 12 meses sobre os valores atuais. Ou seja: sem corrigir as distorções acumuladas (para mais e para menos).

CONDOMÍNIOS DE LUXO

Por que a cobrança em vigor do imposto é, proporcionalmente, menor para imóveis de alto padrão em vários condomínios de Bauru?

O diretor de Arrecadação Tributária da Prefeitura, Rafael Salla, cita duas distorções que a atual proposta quer corrigir. Primeira – ajuste na classificação dos padrões da construção: “Pela lei atual a planta de valores do IPTU estabelece que um imóvel de luxo, com 3 dormitórios e 3 suítes, banheira de hidromassagem, mármore, pisos e acabamentos de padrão fino, tem como fator de classificação se estiver dentro ou fora de condomínio. E a mesma casa, com o mesmo padrão, tem valor de mercado muito menor se estiver fora dos muros de um condomínio. A revisão ajusta essa distorção. E, com isso, a casa de padrão fino, de luxo, terá valor do IPTU maior, na comparação com o mesmo padrão com a que estiver fora, dependendo do bairro e do valor do metro quadrado naquele local”, explica.

A reclassificação dos padrões vai levar em conta não somente os níveis, mas o local onde o imóvel está instalado e a cotação do valor da localização, para efeito de composição da cobrança do IPTU.

PADRÕES E ÁREA

Segunda DISTORÇÃO considerada na revisão do IPTUI – fator de valorização dos prédios – a proposta inserida em projeto de lei apresenta mudanças na tabela para cálculo do imposto para prédios. “É difícil refinar o valor de um apartamento em relação ao outro, mesmo que sejam considerados pontos diferentes: como o tamanho ou o número de equipamentos de área de uso comum. Um edifício pode ter, mesmo com área construída na unidade igual, ter quadras de tênis, piscinas, pista de caminhada em um condomínio (vertical) e no outro ter portaria e só um playground, ou equipamentos pequenos, básicos. Estabelecemos a inclusão deste item, para depurar fatores que tornem mais justo o valor do imposto final, dadas essas características específicas do condomínio”, apresenta Salla.

Segundo a simulação realizada pelos técnicos da área de Finanças, a inclusão desse fator de diferenciação para prédios resultará em uma redução no IPTU do apartamento de 4 a 5% sobre o que é cobrado hoje. Assim, ressalta a Finanças, os apartamentos simples, de baixa renda, não terão, de outro lado, impacto sobre o imposto cobrado. “Porque os imóveis instalados na periferia, do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, já estão na classificação de      padrões simples de construção e também não contam com itens adicionais, da instalação em si, como varanda gourmet, suíte, ou outros itens que impliquem em maior fator no cálculo”, aponta o diretor.

GLEBAS URBANAS

Sabe aquele terrenão “encravado” no meio do seu bairro, pasto em alguns casos, mas “abandonado” e a serviço da especulação imobiliário em outros? A revisão da planta do IPTU propõe corrigir uma distorção.

Regra geral, comentam os técnicos da Finanças, quanto mais “longe” de áreas comerciais ou bem urbanizadas, mesmo em bairros, mais “barato” tende a ser essas glebas. Quanto maior seu tamanho, mais o valor por metro quadrado também tende a cair (para efeito de mercado).

A proposta é instituir o Fator Gleba: cobra IPTU para grandes terrenos inseridos no perímetro urbano (fora do espaço rural), mas com a inclusão de um fator no cálculo que vai ajustar o valor do IPTU levando em conta essas “depreciações”. O fator gleba é dividido por faixas de tamanho. Áreas até 5 mil m2, acima de 5 mil m2… assim por diante.

CONSTRUÇÃO VELHA

Há na fórmula do IPTU um item chamado fator de obsolescência. Quanto mais velha a construção, maior o índice que “reduz” a conta do IPTU. Contudo, a Secretaria de Finanças identificou com corretores de imóveis que os índices aplicados atualmente estão defasados. A proposta ajusta, para menos, o redutor. E aplica redutores maiores à medida de construções mais velhas…

EXEMPLOS NA PRÁTICA 

Vamos dar alguns exemplos da aplicação da revisão do IPTU para você tentar identificar ao menos alguns casos de como ficaria a cobrança com as regras acima:

• um casarão luxo no Condomínio Lago Sul, hoje, ao valor de R$ 1,5 milhão para venda, paga bem menos IPTU do que um casarão em outro loteamento fechado. A defasagem está em itens como classificação (Padrão) combinado com a revisão do metro quadrado aplicado na fórmula atual.
• um imóvel no Centro paga IPTU para valor venal (do venda) muito maior do que o proprietário conseguiria vender hoje. O ajuste proposta derruba o IPTU ao aplicar maior índice para a obsolescência (idade da construção), da cotação real do imóvel para aquela região (em queda há anos) e os padrões (a maioria é de padrão inferior em acabamento, por exemplo).
• um casarão, com várias suítes, na Quinta da Bela Olinda, vai pagar IPTU bem menor do que um imóvel de luxo igual, ou muito parecido em padrão e itens de conforto, do que uma casa dentro de um condomínio. O valor de mercado “dentro dos muros e portarias” é bem maior. A diferença fica por conta da área construída, claro.
• uma casa de luxo fora de condomínio, mesmo em bairro nobre, como Vila Aviação, Estoril, Aeroporto, passaria a pagar IPTU menor do que imóvel no mesmo padrão e formato se estivesse dentro do condomínio, mas com valor maior do que a casa citada no exemplo da Quinta da Bela Olinda.
• Um casa bem acabada, com valor de mercado bem cotado, mas em uma rua sem asfalto, por exemplo, teria, proporcionalmente, valor de IPTU menor do que um imóvel igual, mesmo nos arredores, onde a infraestrutura já chegou.

RECADO IMPORTANTE

Na próxima edição da matéria REVISÃO DO IPTU, vamos trazer pra vocês apontamentos de técnicos e de corretores de imóveis. E assim, passo a passo, vamos ampliar o diálogo em torno dessa cobrança.

Se a proposta for modificada, fique tranquilo: vamos informar você!

 

Contraponto: jornalismo sem preço, de reflexão, diálogo!