O setor de avaliação de imóveis da Prefeitura de Bauru (engenharia) está em uma discussão judicial que envolve o triplo do valor por dois lotes adquiridos pela Secretaria Municipal de Educação, no final de 2021. Depois de ser questionado pelo órgão especializado do Ministério Público Estadual (MP) sobre o método utilizado para avaliar os 16 imóveis comprados pelo governo Suéllen, a ação judicial em específico discute que o valor dos pouco mais de 16 mil metros quadrados em dois lotes na região do Jd. Sabiás é R$ 3,181 milhões maior. O perito da Prefeitura avaliou a R$ 1,579 milhão. O dono do imóvel, Newton Martins, pede mais de R$ 8 milhões. A primeira perícia judicial apontou R$ 4,924 milhões. A diferença milionária teve de ser depositada
A divergência em torno de avaliações de imóveis, inclusive em relação a perícias judiciais, não é única. No mesmo caso do pacotão de 16 desapropriações para a Educação, em 2021, inquérito do Legislativo questionou os engenheiros do Município sobre as regras e valores levantados em alguns casos. No próprio Judiciário, o CAEX (órgão de apoio técnico ao MP), levantou questionamento contra a própria perícia judicial (em mais de um processo). De outro lado, havia ação popular coordenada pelo vereador Eduardo Borgo com outros questionamentos, de valores a maior apresentados pela Prefeitura em outros casos. Em fevereiro deste 2024, o vereador desistiu e a ação aguarda posição do MP.
Sobre os lotes do Jd. Sabiás a questão é outra. O “cerne” do confronto entre o discrepante valor da avaliação da engenharia do Município e a perícia externa é o método utilizado (involutivo x direto). Para resumir para o leigo, a perícia do Município define que o valor do metro quadrado para os “terrenos” comprados pela Educação no Jd. Sabiás deve ser de “gleba urbanizável”.
Ou seja o local não poderia ter seu valor fixado como terreno comum, como se tivesse sido repartido (parcelado em vários lotes). A posição contrária defende que lá é lote urbano, mesmo sendo dois terrenos (glebas) de mais de 8 mil metros quadrados cada um.
A lei federal de parcelamento de solo obriga um loteador a destinar o equivalente a 40% do total de uma gleba para ruas, área pública, escola (institucional), etc, de acordo com o local (estudo). Ou seja, se a decisão for para este caminho, a conta muda (e muito).
Na ação judicial com quase 500 páginas, peritos e procuradores se revezam em apontar, entre si, o que consideram erro do outro lado. A perícia externa ao Município considera que o caso não pode ser calculado como gleba.
VERBA DA EDUCAÇÃO
O caso só está de volta à mesa porque, na última semana, a vereadora Estela Almagro, presidente da Comissão de Fiscalização e Controle, indagou, em reunião pública, os dirigentes da Secretaria de Educação sobre o lançamento de mais R$ 3,181 milhões de despesa utilizados com recursos carimbados do setor para desapropriação.
A Série GASTOS EDUCAÇÃO traz os casos principais de uso de verbas no setor. (leia aqui: Compras da Educação: Comissão questiona púlpitos e escolas têm “estoque” de tendas). Dos lotes, a secretaria apontou apenas que o valor pago em 2023 refere-se a complemento da aquisição dos dois lotes no Jd. Sabiás. Diante da falta de informações para explicar o aumento projetado de mais de três vezes no valor dessa operação, o CONTRAPONTO levantou todo o processo judicial.
Em 27/12/2021, a prefeita Suéllen publicou dois decretos (número 15.811 e 15.812), como desapropriação. Um para gleba de 8.906 m2, ao valor de R$ 817.103,44. Outro para gleba (ao lado da primeira) de 8.371 m2, ao valor de R$ 762.400,09.
Os proprietários não aceitaram o valor e foram ao Judiciário. O caso está na Vara da Fazenda Pública de Bauru, juíza Elaine Storino Leoni
O perito Luiz Fernando de Almeida Spinelli apontou, no processo, que não deve ser utilizado o método involutivo para esses terrenos. Os donos, assim, através do advogado João Baptista Campos Porto, defenderam que um lote teria, na ocasião, o preço de mercado de R$ 4,290 milhões e o outro R$ 4,032 milhões. Ou seja, R$ 481,69 o metro quadrado. O total chegaria a R$ 8,322 milhões, contra os R$ 1,579 milhão do Município.
O perito nomeado pelo Judiciário, Antonio Zeca Filho, anotou bem diferente. Ao final, seu laudo traz R$ 2,538 milhões para um imóvel e R$ 2,385 milhões para o outro, O metro quadrado apontado seria R$ 295,00. O total, por óbvio, bem menos do que defendem os donos: R$ 4,924 milhões.
O processo traz inúmeras discussões, ajuste de pequena diferença de valor escrito, levantamento de terrenos nas proximidades, etc. Mas, até aqui, ninguém ingressou, de forma robusta, na discussão sobre qual a regra correta para mensurar valor de uma gleba urbana? Um terrenão dentro do Município, afinal, é lote, independentemente do tamanho, ou não? Se for gleba o conceito, a regra da lei federal de parcelamento (número 6.766) leva o desfecho para um caminho. Se não for, o caminho da “conta” será outro…
COMO FICA?
O desfecho do litígio abriu caminho para uma terceira perícia. Entra em campo (no processo), Fernando Leonardo C. Pereira. Nesta altura, ele terá de responder a indagações feitas por cada parte: sobre método, regras, critérios, normas….
Depois, virá a decisão judicial.
Até aqui: a Prefeitura teve imissão de posse sobre os lotes. E a Educação pagou, em 2023, mais R$ 3,181 milhões (diferença de valor apontada pela primeira perícia judicial). Conforme a lei, o dono pode levantar (receber) 80% do depósito.
SOBRE COMPRAS DA EDUCAÇÃO, leia mais em: Compras da Educação: Comissão questiona púlpitos e escolas têm “estoque” de tendas (contraponto.digital)
