Disputa judicial por 2 lotes comprados pela Educação no Sabiás tem diferença do triplo do valor

Educação adquiriu duas glebas com mais de 16 mil metros quadrados no total para abrigar futuras escolas na região do Jd. Sabiás

O setor de avaliação de imóveis da Prefeitura de Bauru (engenharia) está em uma discussão judicial que envolve o triplo do valor por dois lotes adquiridos pela Secretaria Municipal de Educação, no final de 2021. Depois de ser questionado pelo órgão especializado do Ministério Público Estadual (MP) sobre o método utilizado para avaliar os 16 imóveis comprados pelo governo Suéllen, a ação judicial em específico discute que o valor dos pouco mais de 16 mil metros quadrados em dois lotes na região do Jd. Sabiás é R$ 3,181 milhões maior. O perito da Prefeitura avaliou a R$ 1,579 milhão. O dono do imóvel, Newton Martins, pede mais de R$ 8 milhões. A primeira perícia judicial apontou R$ 4,924 milhões.

A divergência em torno de avaliações de imóveis, inclusive em relação a perícias judiciais, não é única. No mesmo caso do pacotão de 16 desapropriações para a Educação, em 2021, inquérito do Legislativo questionou os engenheiros do Município sobre as regras e valores levantados em alguns casos. No próprio Judiciário, o CAEX (órgão de apoio técnico ao MP), levantou questionamento contra a própria perícia judicial (em mais de um processo). Há ação popular coordenada pelo vereador Eduardo Borgo com outros questionamentos, de valores a maior apresentados pela Prefeitura em outros casos.

Sobre os lotes do Jd. Sabiás a questão é outra. O “cerne” do confronto entre o discrepante valor da avaliação da engenharia do Município e a perícia externa é o método utilizado (involutivo x direto). Para resumir para o leigo, a perícia do Município define que o valor do metro quadrado para os “terrenos” comprados pela Educação no Jd. Sabiás deve ser de “gleba urbanizável”.

Ou seja o local não poderia ter seu valor fixado como terreno comum, como se tivesse sido repartido (parcelado em vários lotes). A posição contrária defende que lá é lote urbano, mesmo sendo dois terrenos (glebas) de mais de 8 mil metros quadrados cada um.

A lei federal de parcelamento de solo obriga um loteador a destinar o equivalente a 40% do total de uma gleba para ruas, área pública, escola (institucional), etc, de acordo com o local (estudo). Ou seja, se a decisão for para este caminho, a conta muda (e muito).

Na ação judicial com quase 500 páginas, peritos e procuradores se revezam em apontar, entre si, o que consideram erro do outro lado. A perícia externa ao Município considera que o caso não pode ser calculado como gleba.

VERBA DA EDUCAÇÃO

O caso só está de volta à mesa porque, na última semana, a vereadora Estela Almagro, presidente da Comissão de Fiscalização e Controle, indagou, em reunião pública, os dirigentes da Secretaria de Educação sobre o lançamento de mais R$ 3,181 milhões de despesa utilizados com recursos carimbados do setor para desapropriação.

A Série GASTOS EDUCAÇÃO traz os casos principais de uso de verbas no setor. (leia aqui: Compras da Educação: Comissão questiona púlpitos e escolas têm “estoque” de tendas). Dos lotes, a secretaria apontou apenas que o valor pago em 2023 refere-se a complemento da aquisição dos dois lotes no Jd. Sabiás. Diante da falta de informações para explicar o aumento projetado de mais de três vezes no valor dessa operação, o CONTRAPONTO levantou todo o processo judicial.

Em 27/12/2021, a prefeita Suéllen publicou dois decretos (número 15.811 e 15.812), como desapropriação. Um para gleba de 8.906 m2, ao valor de R$ 817.103,44. Outro para gleba (ao lado da primeira) de 8.371 m2, ao valor de R$ 762.400,09.

Os proprietários não aceitaram o valor e foram ao Judiciário. O caso está na Vara da Fazenda Pública de Bauru, juíza Elaine Storino Leoni

O perito Luiz Fernando de Almeida Spinelli apontou, no processo, que não deve ser utilizado o método involutivo para esses terrenos. Os donos, assim, através do advogado João Baptista Campos Porto, defenderam que um lote teria, na ocasião, o preço de mercado de R$ 4,290 milhões e o outro R$ 4,032 milhões. Ou seja, R$ 481,69 o metro quadrado. O total chegaria a R$ 8,322 milhões, contra os R$ 1,579 milhão do Município.

O perito nomeado pelo Judiciário, Antonio Zeca Filho, anotou bem diferente. Ao final, seu laudo traz R$ 2,538 milhões para um imóvel e R$ 2,385 milhões para o outro, O metro quadrado apontado seria R$ 295,00. O total, por óbvio, bem menos do que defendem os donos: R$ 4,924 milhões.

O processo traz inúmeras discussões, ajuste de pequena diferença de valor escrito, levantamento de terrenos nas proximidades, etc. Mas, até aqui, ninguém ingressou, de forma robusta, na discussão sobre qual a regra correta para mensurar valor de uma gleba urbana? Um terrenão dentro do Município, afinal, é lote, independentemente do tamanho, ou não? Se for gleba o conceito, a regra da lei federal de parcelamento (número 6.766) leva o desfecho para um caminho. Se não for, o caminho da “conta” será outro…

COMO FICA?

O desfecho do litígio abriu caminho para uma terceira perícia. Entra em campo (no processo), Fernando Leonardo C. Pereira. Nesta altura, ele terá de responder a indagações feitas por cada parte: sobre método, regras, critérios, normas….

Depois, virá a decisão judicial.

Até aqui: a Prefeitura teve imissão de posse sobre os lotes. E a Educação pagou, em 2023, mais R$ 3,181 milhões (diferença de valor apontada pela primeira perícia judicial). Conforme a lei, o dono pode levantar (receber) 80% do depósito.

 

SOBRE COMPRAS DA EDUCAÇÃO, leia mais em: Compras da Educação: Comissão questiona púlpitos e escolas têm “estoque” de tendas (contraponto.digital)

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