O CONTRAPONTO lançou o conteúdo: Qual o PLANO para Bauru? Uma reportagem-documento com levantamento detalhado de regras, conceitos e observações sobre o que pode mudar na vida de bairros, vizinhanças, na alteração da Lei de Uso e Ocupação de Solo (LUOS). O processo teve cinco audiências públicas, mas – como previsto – não é fácil disseminar a importância dessa norma ser acompanhada por todos! Hoje, a Prefeitura de Bauru atendeu a novo pedido de entidades de classe e prorrogou por mais 30 dias o prazo para que a população apresente sugestões de alteração ou aperfeiçoamento na minuta (que vai virar projeto de lei em novembro).
Se você não leu nada ainda sobre o assunto e quer “esmiuçar informações”, veja o documento completo DO CONTRAPONTO (de 50 páginas) no link a seguir, com mapas, observações do jornalismo reflexivo e apontamentos de dados coletados pela consultoria contratada pela Prefeitura no governo passado (junto à Demacamp): https://contraponto.digital/serie-diagnostico-qual-e-o-plano-bauru-veja-detalhes-sobre-o-que-pode-mudar-em-construcoes-regras-no-comercio-e-seu-bairro/
E AGORA?
A Prefeitura de Bauru, através da Secretaria de Planejamento (Seplan), prorrogou o prazo para o envio de propostas ao projeto (da nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação de Solo, conhecida como Lei de Zoneamento). O prazo anterior era até a última sexta-feira (8q10), e foi adiado para o dia 8 de novembro.
A prorrogação foi solicitada por entidades que estão acompanhando o processo de revisão da Lei de Zoneamento e do Plano Diretor, como o Conselho do Município e a Assenag. As propostas devem ser enviadas no formulário online, no link https://www2.bauru.sp.gov.br/seplan/proposta_revisao_lei_zoneamento_plano_diretor.aspx, no site da Prefeitura de Bauru.
No mês passado, a prefeitura realizou cinco audiências públicas, nas zonas norte, oeste, sul, leste e Centro.
A minuta e anexos do projeto de lei estão disponíveis no link: https://www2.bauru.sp.gov.br/seplan/plano_diretor.aspx .
14 PONTOS – SUGESTÕES
Representantes de entidades que integram o Conselho do Município, delegados do Plano Diretor e técnicos que atuam junto ao CMB (composto também por membros da Prefeitura) apresentaram divergência (e/ou) pedido de modificações em 14 pontos na proposta de lei apresentada.
O CONTRAPONTO antecipou que, entre os pontos polêmicos ou esperados de maior discussão, estão:
pedidos de alteração na autorização para se construir acima do tamanho do terreno (coeficiente de aproveitamento – CA), a previsão de pagamentos para ampliar autorização de edificações em algumas regiões (cobrança de outorga onerosa), a demanda por manter a divisão de lotes com testada (frente) pequena — (situação que envolve estoque de lotes para baixa renda na periferia, de um lado, e extinguir na prática vagas de estacionamentos na rua, em outro)…
Mas existem inúmeros outros conteúdos relevantes: como regras para preservar moradia com sossego nos miolos de bairro, modificação nas ocupações do Centro “velho”, corredores comerciais e de serviços, etc…
Para quem quiser se aprofundar no tema (abrangente, complexo), veja a seguir a íntegra de 14 pontos elencados por entidades que estão na discussão da proposta, como a Assenag e outros representantes indicados no documento enviado ao CONTRAPONTO. Solicitamos à Seplan o retorno para os 14 pontos, para publicação das ponderações e contraditório, em seguida. (acompanhe nas próximas edições):
SUGESTÕES AO PROJETO DE LEI DA LUOS-BAURU
DOCUMENTO ELABORADO EM CONJUNTO COM A PARTICIPAÇÃO DE:
CONSELHEIROS DO CMB, TÉCNICOS DE ENTIDADES DE CLASSE, CONVIDADOS E DELEGADOS DO PLANO DIRETOR.
1- Separação dos artigos em Lei de Uso e Ocupação do Solo e Código de Posturas
O projeto de Lei apresenta vários artigos que se referem a conduta administrativa dos diversos setores da Prefeitura Municipal de Bauru, bem como regras especificas de funcionamento que poderão requerer agilidade
nas mudanças, caso não se mostre adequado após a promulgação da lei, diante disso, sugerimos que sejam separadas da Lei de Zoneamento, criando uma espécie de “Código de Posturas”.
Esse desmembramento não incidirá em atraso no processo, nem nas discussões que poderão seguir em
conjunto com o Zoneamento.
Justificativa:
Para exemplificar, citamos o artigo 126 que prevê: “estabelecimentos que comercializem bebida alcoólica e que funcionem com portas, janelas ou quaisquer vãos abertos, ou ainda, que utilizem terraços, varandas ou espaços assemelhados, bem como aqueles cujo funcionamento cause prejuízo ao sossego público, não poderão funcionar
entre 1h e 5h”. Supondo que esse artigo seja aprovado como se apresenta, causariam muitas dúvidas, como:
1) Isso se aplicará aos supermercados, cujo horário é 24 horas e tem suas portas abertas?
2) As lojas de conveniência de postos de serviços também deverão ser fechadas?
3) Essa norma atende ao comportamento do “novo normal”?
Observando que os comerciantes que pretenderem exercer suas atividades no horário proibido pela legislação deverão efetuar o fechamento das portas e janelas dos seus estabelecimentos e prosseguir com o funcionamento?
4) As boates serão enquadradas nesse artigo quando possuírem áreas externas de atendimento?
Ainda, se o projeto de Lei for aprovado como prevê o artigo 118, a lavratura do auto de infração e imposição de multa será feito se constatado a falta de licença para o funcionamento do estabelecimento. Não há a previsão de
notificações e prazos anteriores à multa. Naturalmente analisado o impacto da normativa, poderá haver interesse na alteração do citado artigo de forma mais ágil e flexível.
2- Usos permitidos e parâmetros de incomodidade A Legislação proposta torna possível praticamente todos os tipos de atividades no solo urbano, com exceção da zona definida como ZR1, que não permitirá qualquer atividade diversa ao uso residencial unifamiliar (Estoril II e Estoril III, mais os loteamentos de controle).
Não haverá de modo geral diferenciação entre as atividades entre corredores e zonas limítrofes, notadamente o regramento, facilitará a instalação de praticamente toda e qualquer empresa, com exceção de determinadas
industrias e as atividades listadas como CS3, que terão regiões bem específicas.
Convém observar que se por um lado se facilita a abertura e funcionamento da cidade, por outro a proteção com relação à moradia estará bem mais vulnerável, assim se torna saudável a efetiva avaliação do modelo apresentado.
Sugerimos a análise da implantação da criação das zonas de transição ou amortecimento com relação aos usos, não proibindo usos, mas criando regras de ocupação e de exigências que possam garantir também as
moradias em áreas bem definidas.
O principal parâmetro estabelecido para incomodidade na legislação proposta, se refere a medição e cumprimento dos níveis de ruído estabelecidos no Quadro 11, com valores definidos em normas da ABNT.
Outros fatores técnicos precisam ser inseridos na legislação tais como: locais onde as medições deverão ser realizadas; de quer forma serão considerados os ruídos de fundo. Sendo necessários, portanto, melhores
definições de parâmetros técnicos claros e exequíveis.
Estudos feitos em 3 cidades, com medições em ruas e avenidas, demonstraram que ruídos produzidos como escapamentos de veículos desregulados, som de pessoas conversando, máquinas, construções, animais e diversos outros tipos, mostraram que nenhuma medição atendeu a todos os parâmetros estabelecidos pelas normas técnicas da ABNT.
Sugerimos ainda que esse tema, que é de extrema importância, deveria integrar o Código de Posturas, proposto e justificado no item 1.
3- Definição de ZEIS
Não definição de ZEIS com parâmetros específicos possivelmente resultará em divergência entre o Plano Diretor que definirá as possíveis ZEIS e o que está estabelecido como Zona de Uso a ser definida na Lei de Zoneamento.
Justificativa: Se pensarmos nas ZEIS já definidas no PDP quando das suas regularizações terão dimensões de lotes específicos e por vezes menores do que os previstos pelo zoneamento.
Hoje a SEPLAN, para aprovação de projetos, tem exigido a área de lote mínimo conforme zoneamento. O ideal
seria criar um artigo que garanta que as ZEIS terão padrões e índices urbanísticos especificados em Lei própria.
Sugerimos ainda que na criação de ZEIS seja permitido ao proprietário uso diverso, caso não haja linhas de financiamento para habitação de Interesse Social, podendo fazer uso do imóvel para outro tipo de empreendimento.
Justificativa: Para a efetivação das habitações de Interesse social é fundamental a existência de programas governamentais subsidiados que atendam essa parcela da população. Em não havendo esses programas o proprietário deverá cumprir suas obrigações fiscais e não poderá fazer uso da área.
4- Exigência de Vagas para edifícios verticais
Eliminação das exigências de vagas para edifícios verticais residenciais, comerciais e de serviços, deixando que isso seja regulado pelo mercado, em função da tipologia e das características do consumidor final. Sendo que,
para habitação de interesse social deva ser pensada regras específicas, como restrição de testada rebaixada bem como bolsões de estacionamento.
Justificativa: A tendência mundial tem como premissa a redução do número de veículos, recentemente em matéria veiculada pela imprensa na cidade houve redução de 14% no número de interessados na aquisição da carteira de motorista, além de oferecimentos como compartilhamento de carros e outras formas de locomoção, motivo pelo qual sugerimos a retirada da obrigatoriedade, como foi feito para a Zona Central.
Além disso, outros meios de locomoção poderão surgir e serem incentivados ao longo do tempo. Se pararmos para pensar, há poucos anos ainda não existia alternativas como transporte por aplicativo. São questões que se transformam com o tempo e rapidamente, não podendo alei ficar engessada como propõe o texto. Seria um incentivo ao uso do automóvel a disponibilização irrestrita de estacionamentos em todos pontos de acesso da cidade.
5- Centro Expandido
O Centro expandido proposto na região da Vila Cardia carece de mais análise e explicações, uma vez que se trata de loteamento antigo, com muitas residências e as calçadas com larguras de no máximos 1,00 metro. Dessa forma, gostaríamos de saber quais são os planos futuros para a região em termos de acessibilidade e mobilidade?
Outro fator que chama a atenção é que o coeficiente de aproveitamento da Zona Centro Expandida se apresenta com valor inferior ao da Zona Central, o que certamente não incentiva a construção residencial, podendo a médio e longo prazo trazer os mesmos problemas do esvaziamento de habitação que já ocorreu no Centro da cidade. Sugerimos a elevação dos coeficientes, seguindo os mesmos parâmetros da Zona Central.
As boates foram permitidas em regiões especificas incluindo a Zona Centro expandido, no entanto, as dificuldades expostas acima dificultariam a implantação desse tipo de empreendimento, merecendo também
avaliação mais aprofundada.
6- Zona Central
Na Zona Central o artigo 9º estabelece os objetivos da mesma, no inciso IV cita ” otimizar a utilização da infraestrutura existente, com adensamento populacional”. A lei de zoneamento em vigor prevê C.A 5,0 tendo sido
reduzido na nova proposta para 3,5 e Coeficiente básico de 2,0.
Sugerimos que o coeficiente retorne para 5,0 e que se crie uma política de fato de incentivo, como por exemplo, a não cobrança de outorga onerosa. No inciso I do citado artigo cita Plano estratégico para a Zona Central, sem
definição de quem, quando e como será feito esse Plano, sugerimos que isso fique claro e especificado na legislação, para que haja de fato, o compromisso legal de elaboração e execução.
7– Eixos de conexão e corredores
Torna-se necessário que o planejamento do Uso e Ocupação do Solo contenha parâmetros e ferramentas necessárias para qualificar de forma sustentável o sistema de mobilidade (mesmo que “a ser implantado”). Eixos
precisam ser previstos a partir do transporte público, bem como o adensamento populacional, dando sustentabilidade a esse transporte, além da necessidade de sincronia e interligação com ciclovias, equipamentos
públicos.
Observamos no Mapa 1ª vários corredores desconectados, cujos Coeficientes de Aproveitamento se apresentam praticamente os mesmos praticados em zonas limítrofes. Precisa ser apresentado à população, durante esse processo de debate os estudos de interligação dos sistemas de vias arteriais da cidade qualificando
a mobilidade urbana a partir da observância ao Plano de Mobilidade, sistema cicloviário existente e a ser implantado e sistema de transporte público.
É fundamental que seja previsto na lei futuros eixos de interligação das vias arteriais e que as especificidades de uso e ocupação do solo, quer seja, recuos diferenciados, Coeficiente de Aproveitamento, taxa de ocupação,
além de outros instrumentos como Direito de Transferência de Potencial Construtivo, como forma de incentivar a desobstrução em favorecimento das interligações viárias, para que esses locais estejam pré definidos, com
previsão de alargamento de pistas, evitando gastos públicos desnecessários por falta de planejamento
8 – Coeficientes de aproveitamento
Em termos de Coeficiente a Lei estabelece o Coeficiente Básico 1,0 para toda a zona urbana, exceto na Zona Centro que é 2,0, assim como estabelece para cada zona um valor de Coeficiente máximo, sendo não aplicável para ZR1, ZCISA, ZUE e Núcleo Urbano Isolado.
No artigo 34 do projeto de Lei está prevista a cobrança de contrapartida para as áreas construídas acima do coeficiente básico. A contrapartida está prevista para todo e qualquer uso – desde residências unifamiliares, multifamiliares e construções para usos de comércio, serviços e industrias.
Quando o coeficiente de aproveitamento resultar em elevação do adensamento populacional, evidentemente pode esse fator ter dois resultados: sobrecarregar a infraestrutura existente ou utiliza-la de forma adequada, caso esteja sendo subutilizada. Assim fica claro a importância do conhecimento prévio do território e da infraestrutura.
O espraiamento da cidade com aumento de infraestrutura urbana resulta em elevado custo a toda a sociedade, com consequências sobre serviços como coleta de lixo, água, esgoto, transporte público, escolas, creches, postos de saúde, não sendo, portanto, um modelo adequado.
Se o objetivo da Lei é termos uma cidade mais compacta, a otimização de infraestrutura se faz necessária, assim como incentivo às diversas tipologias construtivas, cujo objetivo deve ser de combater a segregação e permitir o
acesso da população a todo o território urbano adequado.
O não incentivo de adensamento com coeficientes de aproveitamento baixo obrigará ao espraiamento da cidade. Ao se adotar o coeficiente básico 1,0 praticamente para todo o território e Coeficientes Máximos semelhantes na maioria do território deixa naturalmente de verificar as especificações das diversas regiões da cidade.
Precisamos combater a lógica inversa definida, por exemplo, da cobrança de contrapartida para a edificação residencial unifamiliar, onde serão penalizados os proprietários dos pequenos lotes. Muitos lotes periféricos
possuem área de 125,00 m2 e -muitas vezes – comportam além da casa, como por exemplo, algum tipo de comércio, núcleo familiar. E, muitas vezes, com número elevado de pessoas. No entanto, para os proprietários de grandes lotes isso não ocorrerá. Ainda se torna necessária a avaliação de cobrança de contrapartida para os edifícios a serem utilizados para atividades comerciais, tendo em vista os impactos causados pela pandemia, onde se torna necessária o incentivo a criação de emprego e renda. Devemos lembrar que essa contrapartida recairá exclusivamente sobre o empreendedor.
Outro fator a ser avaliado é como se comporta o mercado imobiliário em Bauru. Qual o volume de negócios habitacionais? Qual o perfil dos compradores? Em evento realizado pelo CMB, o SECOVI demonstrou por
dados que o maior volume de negócios na cidade se refere a apartamentos de 02 dormitórios, cujo valor, na média, não ultrapassa R$ 300.000,00.
A contrapartida que se pretende cobrar, seja qual for seu valor, recairá sobre o comprador, sendo o financiamento a única possibilidade da maioria das famílias. Estes valores, uma vez financiado, terão efeito significativo
sobre as parcelas. Caso a única e exclusiva finalidade da contrapartida seja arrecadatória, com a expectativa de solucionar problemas graves e crônicos do município, cabe uma avaliação real financeira de custo das obras e qual a perspectiva de arrecadação com tal cobrança e, finalmente, qual o tempo necessário para que isso ocorra.
Temos como efeitos colaterais advindos da redução do adensamento a elevação do valor do IPTU por unidade habitacional, no caso de verticalização, além da elevação dos valores de condomínio, tornando o acesso a habitação mais difícil.
Hoje temos para empreendimentos verticalizados a utilização de coeficiente 3.3 em quase totalidade dos empreendimentos desta natureza. Porem eles somente são possíveis, porque a grande parte de ruas da cidade
onde são empreendimentos, são corredores comerciais e de serviços, o que explica também a concentração desses empreendimentos em determinadas regiões para serem viabilizados.
A sugestão é que se adote como coeficiente Básico 5.0 no Centro e 3.3 no restantes das zonas, não causando desiquilíbrio no mercado, mantendo o poder de compra dos munícipes e descentralizando a necessidade desses
empreendimentos estarem em corredores, como hoje. Isso pode melhorar a distribuição de infraestrutura urbana e a permissão para haver um aumento de 30% ou mais nos Coeficientes como Máximos sob outorga, conforme infraestrutura do bairro.
9 –Sustentabilidade e drenagem urbana
Foi observado que não houve na lei qualquer incentivo a questão de sustentabilidade urbana. Sabemos que Bauru possui historicamente graves problemas de macrodrenagem, consequência desastrosa da falta de planejamento na forma de ocupação e na e impermeabilização do solo.
Bauru possui solo arenoso altamente colapsivo, ou seja, a presença de água pode causar graves problemas para as estruturas das edificações. O projeto de lei imputou aos proprietários, mesmo de lotes de 125, 00 m2 a exigência
de 10% de área permeável, o que conflita hoje com o Código de Obras vigente, que estabeleceu área mínima de 180,00 m2.
Para lotes no Vale do Igapó, por exemplo, a exigência passa a ser de 20% de área permeável. No entanto, muitos dos lotes possuem áreas de 300 m2, o que necessita, sem dúvidas, se for o caso, um escalonamento de acordo com os padrões de área de lotes. É previsível que a partir da expedição do habite-se, a grande maioria dos proprietários proceda a impermeabilização dessas áreas.
Diante disso, sob a ótica da macrodrenagem não haverá efetividade essa transferência de responsabilidade. Além disso seria uma tarefa inglória por parte do setor de fiscalização. A sugestão é que o tema seja tratado em forma de incentivo a construção de novos empreendimentos imobiliários e loteamentos, pois é aqui que ocorre a grande produção da cidade, com uso de pavimentações drenantes em áreas públicas e em ruas cuja características de uso permitam.
Deve ser estudado novas formas de aproveitamento de absorção de água como estacionamentos, canteiros centrais, o uso de novas tecnologias disponíveis no mercado. A participação da Secretaria de Obras nesse processo seria fundamental. No entanto, esses debates públicos não vem ocorrendo.
Apenas para exemplificar, a partir do entulho de construção, devidamente reciclado, se pode transformar o material m bloquetes, tubos e outros produtos que podem ser utilizados como pavimentação. São José do Rio Preto foi pioneira no uso de agregados. Para o empreendedor deveria ser dado uma bonificação como aumento de taxa de ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, redução de áreas permeáveis uma vez que está sendo
compensado em pavimentação drenante, em caso de loteamento, benefícios fiscais no caso de aplicação de tecnologias sustentáveis, especialmente os benefícios relacionados à macrodrenagem.
Sugerimos também incentivos aos edifícios verticais ou não residências ou comerciais para praticas de sustentabilidade a partir do estabelecimento de 10 critérios de pontuação, podendo ser compensados em Coeficientes, Taxas de Ocupação, dispensa de Outorga.
10 – Desdobros (dividir lotes ao meio)
Sabemos que existe um imenso passivo na cidade em relação a infraestrutura urbana, especialmente nos antigos loteamentos em áreas periféricas. Também é fato a necessidade de moradia. É necessário que a Lei de Uso de Solo trate esse assunto de forma a oferecer possibilidade à população de acesso à lotes em áreas com infraestrutura. No entanto, a nova proposta apresenta o inverso dessa solução.
No quadro 9, podemos verificar na coluna “testada mínima” e “área mínima” as dimensões dos lotes. Percebe-se que lotes de 125,00 m2 são previstos nas seguintes zona: Zona Urbana em estruturação e Zona de Contenção Urbana, ou seja, propõe ampliar o adensamento em zonas inadequadas. É fato que a legislação prevê que nessas regiões em caso de inexistência de infraestrutura, o desdobro poderá ser efetivado caso o proprietário se
responsabilize pela execução da mesma, o que dificilmente ocorrerá.
Ainda na referida tabela verificamos a possibilidade de lotes de 180 m2 com testada de 7,5 metros na Zona Corredor 2, ZR3 (maioria dos bairros de Bauru, antiga ZR3 e ZR4). No entanto, essa proposta praticamente não
surtirá efeitos, já que seriam necessários lotes originalmente com testadas de 15,00 metros, o que não temos na cidade.
Muitas regiões onde o desdobro é permitido hoje, não mais o serão e, se de fato, desejamos oferecer opções dignas de moradia se faz necessário ampliar a possibilidade do desdobro para regiões altamente qualificadas em termos de infraestrutura. Os pequenos lotes e a possibilidade de financiamento tem sido hoje a forma possível da realização do sonho da casa própria. A terra tem que cumprir sua função social conforme o Estatuto das Cidades e a habitação de baixa renda em lotes de menor porte cumpre esse requisito.
Hoje muitas famílias de baixa renda conseguem comprovar, na somatória das rendas dos moradores, permitindo-lhes acesso às linhas de crédito de até 160 mil reais, sendo que aproximadamente R$ 80 mil desse valor destina-se a aquisição dos chamados “meio lotes”, utilizando o restante para a construção da moradia.
Ainda em locais sem infraestrutura em caso de desdobros, poderia ser feita a cobrança de um valor de outorga, e este recurso ser destinado ao Fundo e Desenvolvimento Urbano, previsto no Plano Diretor vigente, que tem como um dos objetivos justamente de sanar a falta de infraestrutura.
Hoje em termos de contrapartida a maior parte dos recursos é consumida pelo DAE, cuja normativa precisa urgentemente ser revista, sendo que parte dos recursos poderia também ser direcionado para o citado fundo.
Sugerimos que em toda a área com infraestrutura existente seja possível o desdobro de lotes com área de 125 00 m2, permitindo o acesso e evitando a segregação social.
Implantação do Fundo de Desenvolvimento urbano – Outro ponto favorável a um desdobro é para edificações comerciais em todas regiões. Isso seria um ganho para a implantação de pequenos negócios que são fundamentais para a economia respondendo pela maior parte da empresas de uma cidade. É uma oportunidade ao Microempreendedor.
Muitos hoje empreendem em suas próprias casas porque não tem condições de comprar um espaço comercial devido a seu preço e tamanho.
Criação do DESDOBRO de finalidade Comercial em regiões Comerciais e de valorização comercias como corredores zonas mais valorizadas aptas a comercio.
A justificativa é que a maioria de micro e pequenas empresas não consegue comprar um estabelecimento comercial de maior porte em um lote inteiro e acabam funcionando nas próprias residências, principalmente em pontos comerciais, devido ao preço de aquisição. Se nós incentivarmos a que essas empresas possam adquirir a
compra de imóveis menores e mais baratos e bem localizados , podemos ser incentivador de desenvolvimento de empresas que depois terão mais chances de crescer e empregar pessoas.
11 – ZIC – Zona de Indústria e Comércio
As ZICs possuem como característica, de forma geral, atrair empreendimentos residenciais voltados a baixa renda na maior parte onde se encontra.
A sugestão é que sejam isentos de outorga onerosa empreendimentos residenciais de baixa renda em ZICs.
12 – Comissão Técnica de Zoneamento
Está previsto no artigo 73 a criação da Comissão Técnica de Zoneamento (CTZO), como órgão deliberativo cuja com posição conta com 6 representantes do Poder Público e 2 da Sociedade Civil.
Sugerimos que a comissão seja paritária (de que forma?), e prever também periodicidade para a troca dos membros.
13 – Prazos para procedimentos e processos
Sugerimos seguindo a proposta de criação de um Código de Posturas, que sejam previstos prazos para procedimentos e processos que afetam o desenvolvimento urbano do município aprovações de empreendimento,
certidões , etc) em consonância com o que determina a lei |Federal 13874 de Liberdade Econômica.
Essa sugestão se justifica na necessidade de previsibilidade de tempos processuais já que afetam sobremaneira o
desenvolvimento econômico e por consequência social da cidade.
14 – SUGESTÕES DE AJUSTE DE TEXTO NO PROJETO:
A seguir, veja apontamentos dos técnicos quanto a nomenclaturas e redação, sugeridos:
Parcelamento do solo Art. 139
Sugerimos que as áreas permeáveis não sejam pré-definidas pela PMB em Diretriz Urbanística. E sim proposta pelo empreendedor de acordo com seu projeto e melhor concordância com o todo, sendo esta proposta submetida ao GAE (Grupo de Aprovação de Empreendimentos) a quem caberá a decisão.
Art. 149
Consta nesse artigo que: O fechamento do empreendimento deverá permitir a permeabilidade visual. No entanto, é necessário deixar claro: desde que o sistema viário oficial não confronte com LOTE do loteamento. Em loteamentos com controle de acesso, a minuta diz que 10% do total de área de lotes particulares deverão ficar externos ao fechamento.
Entendemos que não deve existir essa condição pois aumentará os vazios urbanos na cidade, pois esse “lote” não valerá muito, não terá muita procura, ou terá que ser comercial. Neste caso, a experiência mostra que se criam muitos lotes comerciais, no entanto, sem planejamento.
Em loteamento com controle de acesso, a minuta diz que áreas verdes e sistemas de lazer, não podem estar contínuos a lotes destinados para portaria. Entendemos desnecessária essa proibição, pois com um bom
projeto essas áreas se integrariam formando um belo projeto com paisagismo, outros agregadores, e muito interessante, inclusive, na questão de permeabilidade visual.
Art. 153
Parágrafo único. Neste parágrafo, o termo “loteamento” foi confundido com “parcelamento de solo” (modalidade correta) – que pode ser tanto um loteamento como um desmembramento, de acordo com lei federal e estadual.
A legislação estadual prevê que pode ter abertura de sistema viário no desmembramento, desde que este esteja previsto em Diretriz ou Plano Diretor.
1. Desmembramento – Trata-se de parcelamento de glebas, ou seja, subdivisão de uma gleba em lotes sem abertura de vias. A via de acesso aos lotes não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que
exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário. (Texto do manual do GRAPROHAB).
Art. 154
O referido artigo cita que o condomínio de lotes deve doar áreas públicas. Porém a mesma lei fala que condomínios de lotes só podem ser implantados em áreas que já sofreram parcelamentos de solo (terrenos/
lotes). Ou seja, que já fizeram suas doações. Então não tem sentido nova doação.
Especialmente neste caso, da forma como o texto se encontra redigido, se trata de condomínio ou loteamento? Isto gera dúvidas e diferentes interpretações.
Seção VI – Do Condomínio Edilício em Gleba
Entendemos que a nomenclatura do Título se encontra incorreta, uma vez que perante a lei estadual, não existe condomínio em Gleba, seja ele vertical ou horizontal.
Para a implantação de um condomínio é necessário a existência de um LOTE, assim a Gleba precisa ter passada por um processo de parcelamento de solo, seja ele loteamento ou desmembramento, conforme legislação federal e estadual. Onde o processo pode tramitar ao mesmo tempo, tanto na prefeitura quanto no estado. Como está na minuta, que também já é existente na Lei atual; Está se praticando “doações”, o que é proibido, gerando riscos e uma lei insegura, a questão é mais simples do que parece.
Art 161
No parágrafo único ocorre a confusão entre os termos “loteamento” com “parcelamento de solo”, pois para gerar/ doar esse sistema viário necessário, a modalidade correta é “parcelamento de solo” (que pode ser tanto um loteamento como um desmembramento), de acordo com lei federal.
Art 164
Se já foi aprovado um parcelamento de solo (loteamento ou desmembramento), já gerou um LOTE, impendente de lei mudar ou longo dos anos, já se tem o direito adquirido da aprovação, não existe “complementar”, pois se a alteração da lei acontecer para diminuir a área pública, a prefeitura irá devolver área para o munícipe?
Art – 166
Neste artigo ocorre confusão entre desmembramento referente a uma modalidade de parcelamento de solo e desmembramento, em que uma gleba é simplesmente dividida, sem intenção de gerar LOTE, não podendo se enquadrar em parcelamento de solo, mantendo as áreas resultantes como gleba, sendo necessário separar, detalhar, não gerando dúvidas posteriormente.
Quando se tratar de desmembramento, modalidade de parcelamento de solo, quais serão as regras? Cabendo neste caso a existência da infraestrutura.
Pois quando se deseja apenas desmembrar, mantendo as áreas desmembradas como GLEBA, sem gerar LOTE não caracteriza o parcelamento de solo, não sendo necessário a expedição de diretrizes, de exigência de infra , nem contrapartida. Para exemplificar, dois irmãos recebem uma gleba de herança, a divisão será apenas para solução da questão de propriedade e não de uso do solo. Não justificando a obrigação da execução de infra. Eles continuarão como gleba até que se deseje de fato, efetivar o parcelamento realizando o empreendimento.
Anexo1 – Quadro 10
Sugestão para: “desmembramento” (modalidade do Parcelamento de Solo para gerar um lote), seria mais interessante estipular as doações de áreas públicas por porcentagens do que em m² por unidade, pois para se
gerar o LOTE muitas vezes ainda não se sabe se será um condomínio vertical ou horizontal, ou as vezes a intenção nem é de se implantar condomínio e apenas torna a gleba um lote de acordo a lei de parcelamento de solo.
Quanto a etapa de desmembramento o município “não perde” fazendo assim, e quando o empreendedor for aprovar o condomínio (vertical ou horizontal), se ele for aprovar, ele terá suas diretrizes próprias para isso, inclusive EIV.
E claro, quando o interesse for implantar o condomínio, o próprio empreendedor terá interesse que os processos sejam concomitantes, juntos, para que seja mais ágil.
deveriam permitir a instalação de agroindústrias e de alimentos em toda a área rural da cidade, desde que obedeça as regras ambientais vigentes.