Série DIAGNÓSTICO: Qual é o PLANO Bauru? O que está em jogo nas regras para novas edificações, regularização de moradias e cobranças pela Prefeitura?

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A revisão do Plano Diretor está atrasada. A Prefeitura começou pela Lei de Uso do Solo , em andamento

 

A cidade não para. Mas o Poder Público, regra geral, não consegue acompanhar a dinâmica das transformações no sistema viário, das demandas sociais e das conjunturas econômicas e tecnológicas. Em Bauru e em qualquer lugar. Na Série DIAGNÓSTICO de hoje decidimos antecipar a apresentação de conteúdos sobre um tema que interfere diretamente na vida de cada um, entre os vizinhos, nos bairros, nos novos programas de moradias, no ordenamento para instalações comerciais e de serviços, nas políticas sociais de habitação, saneamento… Mas, apesar de ser fundamental, é assunto que atrai atenção de empreendedores, do empresariado e pouco dos demais cidadãos.

Ah! O material é denso, longo. E por isso mesmo dividido em vários capítulos. Sugerimos que você leia aos poucos. Porque há muita informação. Se você não for até o final, vai perder capítulo essencial no meio deste trabalho, de fôlego, de jornalismo de depuração e reflexão.

Vamos lá? O CONTRAPONTO detalha pra você o que está em jogo nas regras do Plano Diretor (PD) e na atualização da Lei de Zoneamento (LZ) – a chamada Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS).

Assim sendo, a opção foi levar em conta a inserção de conceitos junto com as observações, nos conteúdos. Para tanto, o ponto de partida é compreender a cidade como um espaço ativo permanente, onde as relações sociais podem se encontrar em regras de ocupação de solo que levem em conta as características do ambiente onde a comunidade efetivamente mora, a cidade que seus habitantes querem, ou desejam, e a correlação, equilibrada, de diferentes e naturais interesses em relação ás regras do planejamento urbano, materializadas no que chamamos de Plano Diretor. E se ele for Participativo, tanto melhor.

Assim, sob qualquer ângulo, a observação em relação ao Planejamento Urbano em Bauru segue a mesma origem das demais cidades: como conciliar o estoque de problemas urbanos com novas possibilidades de melhoria dos espaços de convivência, mitigando os erros históricos acumulados da ocupação desordenada?

HISTÓRICO DE OCUPAÇÃO

Em Bauru, como em inúmeras outras, a demarcação mais profunda desse estoque ainda está presente em deficiências em infraestrutura em antigos núcleos habitacionais, instalados de forma precária até 1979, quando a legislação vigente (número 6766) passou a exigir que os loteadores passassem a responder pelos custos de instalação de arruamento, guias, sarjeta, asfalto, redes de água e esgoto, iluminação pública e etc. Até então, quem “recortava” glebas pra multiplicar lucros em lotes não assumia a infraestrutura.

O primeiro gargalo da cidade, ainda pendente, é que, como em toda regra de transição, uma infinidade de parcelamentos de solo foram “inseridos” na véspera do novo marco regulatório. E o Poder Público não acompanha a demanda. Um, entre tantos, exemplos: o bairro Santa Edwirges, que “nasceu” do passado onde a lei não exigia infra, recebeu asfalto em ruas somente em 2020.

Mas tem demandas maiores. O segundo gargalo é formado por ocupações irregulares e desordenadas, presentes em todos os tempos da criação da história local, inclusive recente.

Vale situar que a Cohab foi criada em 1966, marco para identificar a transformação abrupta do perímetro urbano de Bauru e o surgimento de inúmeros núcleos habitacionais, longes do Centro, aprofundando a criação de vazios urbanos. Em 1964, foi criado no País o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que deu sustentação a essa ação.  (leia tese na Unesp Bauru sobre, em http://www2.fct.unesp.br/pos/geo/dis_teses/08/marciocatelan.pdf).

De outro lado, para citar outro relevante exemplo de como o desequilíbrio na distribuição de obrigações e contrapartidas no natural crescimento da zona urbana, no tempo, também forma estoque igualmente negativo na cidade: conforme o Ministério Público, em levantamento realizado por volta de 2013, pelo então promotor de Urbanismo Luiz Gabus, a aprovação de parcelamentos de solo (sobretudo de loteamentos a partir de glebas urbanas) sem fixação de contrapartidas ou mitigações gerou perdas acumuladas de mais de R$ 500 milhões na cidade, apenas nos 10 últimos anos a partir do apontamento. Essa continha mostra como o benefício para poucos ampliou (e muito) o passivo urbano para todos.

Assim, a compreensão do enorme estoque de deficiências em infraestrutura urbana, e dos problemas não resolvidos em ocupação do solo, tem origem em questões como o histórico da ocupação desordenada e sem infraestrutura até 1979 e/ou a demorada fixação de regras relacionadas a Impacto de Vizinhança e Contrapartidas, entre outros pontos. Vale lembrar que o “boom” urbano em Bauru aconteceu, sobretudo, na década de 70.

Ainda hoje, pelo menos 52 loteamentos com falta de algum tipo de infraestrutura são do passado, instalados ainda até 1979 em sua maioria, conforme a secretária de Planejamento, Letícia Kirchner.

SOLO – outro fator, mensurado costumeiramente em estudos de engenharia, mas nem sempre citado em avaliações sobre Planejamento Urbano, é de que a natureza do solo sensível a erosão em Bauru, com pouca agregação, torna o ambiente adensado mais suscetível a degradações do que em outras regiões. Assim, cuidar das ocupações e, sobretudo, dos cursos d´água que entrecortam a cidade é fator permanente.

Liste o passivo das ocupações desordenadas, some às ocupações irregulares, acrescente a característica do solo em Bauru e terá uma equação de centenas de milhões de Reais como necessidade para solucionar a deficiência em drenagem urbana, por exemplo, no Plano de Macrodrenagem.

No mais, Bauru tem os mesmos problemas de outras cidades de porte médio do País. O “retrato” urbano é produto da história da ocupação ferroviária no Interior e, em seguida, em dado momento, com os mesmos “ingredientes” comuns à exploração equivocada do espaço, com especulação imobiliária, formação de anéis de moradias populares para as camadas mais humildes nas áreas mais distantes do Centro comercial, a opção pela horizontalização habitacional através de núcleos habitacionais, sobretudo até o início dos anos 90 (com agravamento da distância entre moradias e locais de trabalho e o centro comercial originário)…

Em moradia, cabe o parêntese de que a segunda onda habitacional da história local mais recente foi verticalizada, em boa parte, nos últimos 10 anos com o Minha Casa Minha Vida (MCMV) – com núcleos para famílias de baixa renda espalhados por diferentes bairros mais periféricos, em sua maioria. Em várias dessas instalações, o MCMV ocupou vazios urbanos clássicos, terra ociosa no ambiente urbano de anos.

Da primeira fase de expansão da ocupação urbana veio (Núcleos Cohab), como produto comum a outras cidades com a mesma característica, o encarecimento de serviços ou demanda por mais estruturas públicas nos espaços, como o transporte coletivo em razão dessa dinâmica de ocupação do solo e dificuldade do Poder Público em suprir (ou fazer manutenção) setores como limpeza, saneamento tratado, proteção e recuperação de mananciais, asfalto e outros.

Da segunda onda de ocupação habitacional, Bauru ainda sente os reflexos da ausência de planejamento na “escolha” organizada dos locais para instalação do MCMV, durante o governo Rodrigo Agostinho. Vieram desacompanhados de espaços de lazer, vagas em escola, abastecimento adequado proporcional e atendimento de saúde, sobretudo entre 2010 e 2016, 13.244 unidades habitacionais para as menores faixas, conforme relatório da consultoria Demacamp, empresa contratada pela Prefeitura de Bauru para a revisão do Plano Diretor, iniciada em 2019. Conforme a mesma fonte, entre 1960 e o final da década de 2000, foram 16.375 unidades habitacionais. Não por acaso, a Cohab-Bauru nesse último período foi a que mais contratou (e se endividou em razão da alta inadimplência acumulada) recursos do FGTS para moradias em todo o País no primeiro ciclo mencionado. Aliás, anote o passivo financeiro de habitação nessa conta (que é direta e não indireta), de como os erros de gestão ou a omissão em relação também ao estoque em intervenções urbanas agonizam nossa já reduzidíssima capacidade de investimento municipal (veja no eixo FINANÇAS os dados).

 

(Em seguida, veja o mapa situando localização do MCMV em Bauru até aqui).

Outras características da cidade são a lógica, como nas demais cidades médias, do uso de veículos automotores sobre outros meios de transporte e o baixo uso potencial equivalente do transporte coletivo pela comunidade. Estranhamente, temos uma malha ferroviária histórica, com espaços ociosos lindeiros entrecortando mais de uma região da cidade, bordas desocupadas, contrastando com nossa falta de integração física-urbana entre bairros de diferentes regiões e consequências dessa situação para com a mobilidade urbana deficiente. O espaço ferroviário histórico, ocioso, degradado, é enorme área que serve ao mato, lixão e rota de fuga de bandidos.

Veja que o surgimento de diversos núcleos de habitação, espalhados, dispersos, está situado no mesmo período em que o SFH e Cohab surgiram e, que, entre 1960 e 1980, neste intervalo, a população de Bauru mais que dobra, saindo de 85 mil para 180 mil habitantes:

Ainda sobre habitação, com destaque para pontuação histórica do MCMV:

O programa federal Minha Casa Minha Vida foi lançado nacionalmente em 2009, mas “nasceu” em Bauru em 2010, com a assinatura do contrato de construção Conjunto Habitacional São João do Ipiranga, localizado na Vila Ipiranga. A inauguração ocorreu em 11 de maio de 2011, segundo informações prestadas pela coordenação local do programa.

Os 38 imóveis construídos beneficiaram moradores enquadrados na faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, voltada a famílias com renda de até R$ 1.800,00. Entre 2010 e 2013, outros 19 contratos de empreendimentos residenciais (de casas e apartamentos) foram assinados entre a Caixa e construtoras com foco nesta mesma faixa, totalizando, junto com o Residencial São João do Ipiranga, a edificação de 5.720 moradias (faixa inicial), num investimento de R$ 349.452.867,67.

Para a faixa 1, de interesse social, o banco oferece financiamentos de até 120 meses, com prestações mensais que variam de R$ 80,00 a R$ 270,00, conforme a renda bruta familiar.

Em Bauru, conforme dados da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério do Desenvolvimento Regional, o programa Minha Casa Minha Vida também foi responsável pela construção de 20.046 unidades habitacionais (casas e apartamentos) voltadas a outras faixas de renda: faixa 1,5 (famílias com renda de até R$ 2.600,00), faixa 2 (famílias com renda de até R$ 4.000,00) e faixa 3 (famílias com renda de até R$ 7.000,00). O investimento para a execução destes novos empreendimentos foi de R$ 2.657.713.417,22.

Sigamos.

Conforme a consultoria Demacamp, Bauru tem vasto patrimônio cultural (pelo menos no número de bens tombados, tem poucos assentamentos precários – comparados com a favelização crescente em outras cidades – mas mantém o conflito da pressão empresarial por expansão do perímetro para instalações imobiliárias nas bordas, em lugares distantes da região mais central, apesar de ter considerável presença de terra sem uso (vazios urbanos), o que inclui lotes em condições de edificação e significativa quantidade de imóveis desocupados (somente no Centro são 1.229 unidades não utilizadas, segundo informado no relatório da revisão do Plano Diretor na página da Secretaria Municipal de Planejamento – Seplan).

Bauru também tem uma ocupação seccionada, seja pela presença da Rodovia Marechal Rondon “cortando” regiões, seja pela presença da já citada área ferroviária.

Por estas razões, e a baixíssima utilização do Centro da cidade após o horário comercial, o padrão típico de deslocamento local  – entre pessoas que saem de uma região a outra – é quase 30% maior do que outras cidades do mesmo porte, conforme apontamento da consultoria Demacamp no relatório preliminar dos estudos do Plano Diretor 2019.  

Essa característica, conforme os técnicos da consultoria, reforça potencial para integração de mobilidade no plano físico e tarifário do transporte coletivo.

Distritos sem infra são ocupados, em boa parte, por empresas de logística em Bauru, onde a terra é cara

PREÇO DA TERRA 

Fatores como a manutenção de vazios urbanos na área já urbanizada e o equívoco na proibição legal do uso sustentável, mesmo em Áreas de Proteção Ambiental (APAs) – que perdurou até 2018 – tiveram peso decisivo para o encarecimento do preço da “terra” em Bauru.

Mas, antes, é preciso não esquecer que “Bauru é uma cidade grande, mas pequena”. Como assim? A Sem Limites é uma cidade com população próxima dos 400 mil habitantes, mas instalada em um território de 667,684 km2, com boa parte de sua porção formada por APA.

Frise-se, também, necessário desmistificar o conceito equivocado (repetido à exaustão nos últimos anos por leigos e interessados de má fé) de que é proibido edificar em APA, compreensão necessária para demais observações, no decorrer do relatório, acerca da ocupação e planejamento urbano.

A criação das APAS em si (do Batalha, Água Parada e Vargem Limpa/Campo Novo) não foi o problema histórico-político local, mas sim a não regulamentação de planos de manejo, com a demarcação de zoneamento capaz de identificar imensos vazios, em diferentes regiões, e  caracterizações locais. O estudo de manejo foi consolidado, apenas, em 2017 e 2018. O da APA Campo Novo foi  realizado ano passado.

Vale ressaltar que no Plano Diretor de 1996 a cidade inseriu como diretriz para a ocupação do solo a necessidade de ocupar grandes vazios urbanos edificáveis, estudo na época coordenado pela arquiteta Maria Helena Rigitano.

Neste momento, por outro lado, a revisão do Plano Diretor (em curso) menciona a necessidade de subdivisão da APA Água Parada em duas áreas, uma com grau de restrição maior – em razão da proximidade com o manancial disponível para abastecimento de água de superfície futuro da cidade – e outra com maior flexibilização para uso sustentável, com caracterização já definida no Plano de Manejo revisado recentemente.

A APA do Batalha também já consolidou o Plano de Manejo, com fixação de regras como a preservação de faixa de 300 metros do lado bauruense do rio responsável pelo abastecimento de superfície de cerca de 35% da população. O macrozoneamento também identificou qual é a porção desta APA inserida em região urbana e o que é rural. Estas  regulamentações formam fundamental marco legal regulatório para o planejamento urbano da cidade daqui pra frente.

Entre os problemas cruciais a serem enfrentados em relação ao planejamento na APA Batalha estão: instalar novo sistema de captação definido na lei do Plano Diretor de Águas (PDA), criada apenas em 2019 e revisado neste 2021 pelo DAE, – para regularizar o limite de outorga expedida pelo DAEE Estadual para a exploração do rio em 317 litros/segundo – contra a retirada média diária de 550 l/s há anos – e o processamento e regularização (inclusive com demolição das construções onde não há margem legal para regularização) das chamadas Ocupações Clandestinas.

Sobre esses parcelamentos irregulares, os efeitos criminais estão sob a responsabilidade da Promotoria Pública. O Plano Diretor terá agora de apontar, na revisão, o que está consolidado (degradação irreversível) e, assim, pode ser regularizado, mas com as consequências de todos os custos para tal, inclusive de investimento em recuperação ambiental onde isso ocorreu. E, se for impossível ou inviável para o proprietário regularizar, o MP e o MP precisam agir para resolver, ainda que seja demolir. Não se pode é manter a situação irregular, clandestina, atual, que já perdura anos, por sinal.

Aliás, os Planos de Manejo, o do Batalha, assim do Água Parada, mapearam as edificações irregulares uma a uma e há procedimento em andamento junto à Promotoria Estadual tratando desta pendência. O promotor Henrique Varonez já ingresosu com mais de 10 ações judiciais tratando desta pendência. A Prefeitura tem demanda represada nesta área que precisa de ação, urgente (voltaremos ao tema APA em outros subtemas deste eixo).

A APA do Batalha, em si, guarda uma questão estrutural bem mais aflitiva: a proteção da mata ciliar ao longo do trecho do rio em Bauru, o combate ao uso inadequado (assoreamento e carreamento de sedimentos para o leito) de propriedades às margens, a criação de microbacias nas áreas de influência sobre o manancial e a manutenção permanente de estradas rurais (com curvas de nível e existência de sistemas de contenção contra enxurradas em alta velocidade) e um desafio estrutural essencial: a ausência de regulamentação da margem do Batalha do lado dos vizinhos, sobretudo em Piratininga e Agudos. Em Agudos é flagrante a “liberação” para instalação de parcelamento de solo.

O rio Batalha tem em sua fase final a primeira etapa de programa de proteção e contenção de erosões, iniciado no governo Rodrigo através de recursos da Agência Nacional de Águas (ANA). Mas o investimento de cerca de R$ 800 mil já realizado em intervenções de solo, correções de carreamento de sedimentos, plantio de mudas e instalação de cercas, precisa de continuidade, da lagoa de captação até a nascente, na serra de Agudos.

Este, aliás, é um item de planejamento municipal historicamente negligenciado: enxergar o rio de forma míope, simbolicamente falando, mirando basicamente apenas em sua pequena lagoa, na captação. Enxergar, planejar e estabelecer ações de curto, médio e longo prazo para a visão regional do rio, ainda que em nossa porção mais premente (da Captação à Nascente), é essencial. Mas, até hoje, o decantado convênio para esta finalidade entre as prefeituras de Bauru, Agudos e Piratininga não saiu. 

O cadastramento de propriedades, inclusive em territórios vizinhos de Piratininga e Agudos, o investimento em intervenções de recuperação de solo, leis para proteção de microbacias e estradas nos municípios envolvidos, exige ação INTERMUNICIPAL, com convênio entre as cidades. O acionamento do governo do Estado, pela existência de APA estadual com ascendência sobre os vizinhos, é um caminho ainda não trilhado.

Isso sem deixar de citar a perigosa ausência de ações de contenção e proteção dos afluentes do Batalha, que estão sendo, em boa parte, engolidos silenciosamente por ações predatórias humanas.

Tudo isso é urgente!

Mapa da APA Água Parada identifica núcleos clandestinos instalados

 

ESTATUTO DAS CIDADES E REVISÃO PLANO DIRETOR

 

Para adentrar nas ponderações acerca dos desafios e tendências para oxigenar e tornar a ocupação do solo em Bauru dinâmica, socialmente mais justa e com geração de oportunidades sustentáveis de novos negócios, é preciso mencionar regras, ferramentas fixadas na lei do Estatuto das Cidades (número 10.257 de 10/2001), em especial as previstas no artigo 4. – que trata da “indução ao desenvolvimento, instrumentos de regularização fundiária e instrumentos de democratização da gestão urbana”. Vamos aos principais conteúdos a respeito:

Há inúmeros trabalhos acadêmicos, em Bauru, que se apoiaram na relação entre o Plano Diretor e a ocupação desordenada vivenciada na cidade, fato comum em outras cidades de porte médio.

E os apontamentos vão na direção deste diagnóstico, como no trabalho que trata da “Segregação socioespacial em cidades médias”, dos unespianos (campus Bauru), Jefferson O. Goulart, Eliana T. Terci e Estevam Vanale Otero.

(link: https://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0103-49792016000300553 ):

O fato de praticamente nenhum dos instrumentos previstos no Estatuto ter sido regulamentado em qualquer dos planos avaliados (com a notável exceção das ZEIS), indica sua reduzida incidência nos processos urbanos que se verificaram na última década. Os intensos processos de expansão urbana e produção imobiliária parecem ter sido produto muito mais de uma nova conjuntura socioeconômica, em que ao aumento da renda conjugaram-se a expansão do crédito e a instauração de novas normas ao mercado imobiliário, que eliminaram entraves ao seu crescimento. Ou seja, tais dinâmicas não resultam de qualquer instrumento de indução ao desenvolvimento urbano contido nos novos PDs.

Exatamente no momento em que a mais avançada legislação urbana conferia ao poder público municipal poderes para conduzir a política urbana em direção ao estabelecimento do direito universal à cidade, somou-se o maior programa habitacional brasileiro nos últimos 30 anos, com a novidade de que, pela primeira vez, os segmentos de mais baixa renda contavam com subsídios à sua provisão habitacional. Paradoxalmente, é justamente nesse momento que se acirram alguns dos mais deletérios problemas urbanos que caracterizam esses municípios”, traz o autor.

PEUC

Parcelamento, Edificação ou Uso Compulsório, esse instrumento é o único que está na Constituição de 1988. Ele coíbe a manutenção do imóvel ocioso (com infraestrutura). A rigor, o proprietário acionado pelo PEUC teria 1 ano para apresentar projeto de edificação e dois para realizar a obra. A ferramenta é uma das disponíveis para combater a especulação imobiliária.

Se o dono não der função social à propriedade aplica-se o IPTU Progressivo. Em cinco anos é possível realizar até desapropriação.

Em Bauru, na prática, o PEUC começou a ser usado somente em 2017, ainda assim somente com 124 imóveis notificados. Uma parte dos donos está cumprindo a necessidade de dar uso social aos lotes. O IPTU Progressivo, até aqui, foi aplicado em 20 imóveis, conforme a Seplan.

Em Bauru, a consultoria da revisão do Plano Diretor identificou vazios urbanos sem embaraço para edificação e, ainda, áreas de baixa ocupação (cor ocre). As áreas dos vazios são as indicadas para usar o instrumento do IPTU Progressivo. As de baixa ocupação são mais periféricas. O ideal é que o Plano Diretor preveja essa identificação e ação saneadora, conforme a diretriz do Estatuto das Cidades.

IMÓVEIS ABANDONADOS OU SEM USO

O diagnóstico da revisão do Plano Diretor apresentado pela Seplan no final de 2019 aponta que Bauru tem pelo menos 16.023 edificações não utilizadas, sendo 1.229 imóveis somente no Centro.

Para esqueletos de prédios inacabados (outro contingente local), porém, a consultoria da Demacamp opina que a Prefeitura utilize outros instrumentos e não o PEUC. Aplicar sanções, como não prorrogação de alvarás, é um caminho.

Os imóveis abandonados são elencados no rol daqueles em que o Município pode assumir o domínio e destinar esses locais, por exemplo, para projetos de habitação ou serviços públicos. A legislação aponta essa alternativa para os casos em que o imóvel está sem uso e com acúmulo de dívida de IPTU por cinco anos, por exemplo.

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA)

A regra que define quantos metros quadrados se pode construir em um lote é uma das mais visadas pelos proprietários da terra e construtoras.

Mas a definição do CA, além de funcionar como ótima ferramenta para disciplinar os eixos de ocupação, inclusive por características regionais, assim como pode servir ao objetivo de indutor de crescimento.

O Plano Diretor pode definir, por exemplo, que a comunidade quer autorizar, em lei que determina região tenha CA acima de 5, para incentivar que naquela setorização haja construção. Isso significa que se o terreno for de 1.000 metros quadrados, neste caso exemplificado, o dono ou empreendedor estará autorizado a erguer tijolos em até 5.000 metros da área.

O CA, assim, é indutor, mas também pode ser índice de restrição, se em uma determinada região os estudos dos níveis subterrâneos de água disponível apontam saturação, por exemplo.

Em Bauru, construtoras querem a liberação de CA maiores do que a lei atual para diversas regiões, como na zona de confluência que envolve a região próxima da Getúlio Vargas, por exemplo.

A discussão recai, entre outros pontos, também para a necessidade de instituir valor de outorga (cobrança) para que o ganho adicional para maior permissão ao empreendedor construir (em regiões sem limitações relativas a trânsito, abastecimento e esgoto, entre outros) seja cobrado.

Assim, há tanto restrição para se aumentar CA para algumas localidades quanto para a cobrança. A regra é aplicada em inúmeras cidades, como forma de equilibrar a ocupação urbana e “socializar” uma fatia dos ganhos ligados a exploração dos espaços urbanos.

Há regras para aplicação de CAb (básico), sem que se cobre contrapartidas quando o projeto se enquadra nos índices definidos em lei. E há CA mínimo e máximo, com contrapartida fixada.

As construções com índice acima do CA básico, então, poderiam ter fixação de Outorga Onerosa para o Direito de Construir (OODC). É o caso já citado de se cobrar um valor adicional para construções acima do CAb. Em geral essas regras são aplicadas para projetos de verticalização.

Uma vertente em discussão é a necessidade de fixar OODC para locais que recebem obras públicas, onde os lotes que ficam “na espreita” da vinda de benfeitorias, como avenidas e parques, são valorizados e, assim, poderiam ter fixação de outorga compatível com esse ganho por valorização do bem. Outra situação é também fixar cobrança para imóvel rural que seja integrado ao ambiente urbano. Nas extensões de perímetro em Bauru nada se cobra para os proprietários de terras rurais que passam a ter suas  glebas supervalorizadas após serem incorporadas ao mapa urbano.

Há, por óbvio, resistência a essa medida pelos donos da terra. O argumento principal que mencionam é que “novas cobranças” dificultam o “desenvolvimento da cidade” e a geração de empregos (leia-se lucro). Outro é que os imóveis rurais já são taxados com IPTU nas novas condições de valor venal quando inseridos no perímetro urbano.

Mas aqui cabe outro parêntese não resolvido pelos setores Fiscal e Jurídico da Prefeitura: Bauru tem glebas urbanas onde o proprietário mantém meia dúzia de cabeça de gado para “dizer” que é uso rural. Assim não paga IPTU (sic!).

Mas existem inúmeros outros flancos nessa questão: a cidade vai autorizar desdobros (dividir os lotes ao meio) e ver ruas sem área para estacionamento, com apenas 5, 6, metros de frente (testada)? Ou vai tratar esta regra de forma localizada? (autorizar divisão (desdobro) apenas para bairros periféricos e em miolos de bairros, para garantir, de outro lado, demanda para moradias de baixa renda em uma cidade onde a terra é cara e de difícil acesso?

 

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (TDC)       

O proprietário tem o direito de construir transferido de sua propriedade para outro local. Este é o TDC. A consultoria Demacamp listou, no relatório do Plano Diretor, que o instrumento poderia ser utilizado para casos definidos como prioridade pelo Poder Público em relação aos principais prédios tombados, por exemplo. O material do PD aponta 39 deles.

A questão é o poder público ter projeto e orçamento para dar garantia de reforma a prédios tombados – muitos em ruínas.

O TDC foi citado, como por exemplo em Comissão Especial de Inquérito (CEI) instaurada pela Câmara Municipal para apurar irregularidades em indenizações milionárias, como instrumento que deveria ter sido utilizado para a negociação envolvendo o interesse da gleba conhecida como Floresta Urbana, atrás do Ceagesp, onde em torno de 153 mil metros quadrados (1/3 do total da mata) acabou sendo “adquirido” forçosamente pelo Município através do pagamento de precatório, por R$ 34 milhões a valores atuais.

O arquiteto e urbanista, professor José Xaides, insistiu, por tempos, na aplicação do TDC para a pretensão inicial do proprietário. A consultoria Demacamp descartou a hipótese, apontando em reunião de capacitação do Plano Diretor (22/7/2020) que a gleba da Floresta Urbana não se encaixaria na utilização do TDC por lá ser Área de Relevante Interesse Social (ARIE).

Contudo, o projeto original de parcelamento do solo no local, discutido ainda no governo Rodrigo Agostinho, trazia a solicitação de utilização de uma faixa margeando a Avenida Edmundo Coube, com torres, em trecho não integrante da ARIE. A liberação de CA superior ao definido para o local, por exemplo, em troca da entrega da mata para garantia de preservação como patrimônio público, era uma opção. Tanto é fato que havia margem para negociação (sem gerar indenização milionária à época) que, ainda no governo Rodrigo, a Prefeitura autorizou prédios verticais da MRV na porção abaixo da mesma mata (em um trecho dito como desmatado).

“Trocar”, negociar, substituir. Não fizeram. A cegueira salta aos olhos no processo, assim como a pífia defesa dos interesses públicos pela Procuradoria Jurídica do Município neste episódio, assim como em outros (como a indenização de R$ 14 milhões de área a ser paga neste 2020 à empresa LCN – boa parte rural – com ribanceira e cortada por Linhão e Córrego, atrás do Gasparini.

Por falar nisso, Bauru tem lista pendente de ações indenizatórias ainda não resolvidas, com as mesmas armadilhas do caso da Floresta, além de outras nova arapucas que, se não desarmadas pela Semma, Seplan e Jurídico, continuarão a sangrar os parcos recursos do Orçamento para pagamentos indenizatórios milionários.

 

OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIDAS (OUC)

A OUC é considerada para projetos de porte, para a transformação integral de uma região. Portanto, são projetos que só sairão do papel de atraírem o investidor privado. Particularmente, vejo sentido em sonhar com esta alternativa de intervenção urbanística de porte em todo o eixo ferroviário, sobretudo da área que envolve o pátio central, a Estação, até onde o limite da atração do investidor for atrativa, sem receio e com responsabilidade.

Autorizar moradias verticais (para dar sobrevida ao Centro, “unificar” de forma ousada o Calçadão com a Estação Ferroviária – e não somente seccionar a rua com unificação da praça Machado de Mello com o comércio – , incluir em master plan o uso de glebas ao longo do trecho (intervir junto à União para ceder áreas – verificar interesse imobiliário ao longo do trecho das linhas – repensar o uso ou destinação dos Barracões históricos disponíveis, enxergar a Estação como elemento histórico, mas de multiuso comercial, de serviços e cultural (temos na Gare um dos  maiores Teatros a céu aberto dimensional e acústico não utilizados do Interior).

Há quem defenda que o caminho desses espaços seria na direção de concessão, ou PPP. Por um caminho, ou outro, o que não dá é para não ser ousado em relação a este patrimônio e mantê-lo ocioso, apodrecendo. Reforço, a visão não se restringe na direção apenas do pátio da Estação, mas ao longo de todo o trecho e imóveis correlatos do sistema ferroviário.

Mas, pensando em Operações Urbanas Consorciadas (OUC) efetivamente, a aprovação envolve lei própria, projeto urbano de interesse público e de mercado, como no Porto Maravilha (RJ) e Água Branca (SP).

O Plano Diretor de Bauru faz menção a intervenções urbanas de porte. Mas nenhuma ação avançou. A lei pode e deve permitir CA diferenciado – que garanta efetivamente o interesse privado.

A palavra chave em projetos de Operações Urbanas é TRANSFORMAÇÃO. Pelo caminho da OUC ou PPP, Bauru tem de sair do anonimato e definir usos de joias raras, como o Aeródromo urbano (recentemente definido finalmente em acordo judicial com enorme área útil livre para abrigar empreendimento e parque, multiuso – comercial, residencial e de serviços – em trechos valorizados tanto no lado que margeia a Avenida Getúlio Vargas quanto do outro), no eixo ferroviário e Estação Central, entre outros.

E o Recinto Mello Moraes, a única área pública municipal adequada a receber exposições, feiras, shows de grande porte ao ar livre, grandes eventos de turismo de negócios ou setoriais? Subutilizado. Quando a cidade vai pensar em concessão para o espaço, garantindo sua utilização pública para eventos de interesse do calendário municipal?

Bauru tem muitos desafios a cumprir em intervenções normativas e concretas no ambiente urbano e rural. O meio rural ganhou, no atual governo, a primeira regulamentação de atividades, um marco legal que absurdamente não saia da gaveta.

Mas o Poder Público é tímido na aplicação de instrumentos como o IPTU Progressivo, não tem projetos de porte para as ricas oportunidades em grandes projetos, como os citados anteriormente, e não resolveu demandas como a “função social para áreas públicas” (uma infinidade delas existe no papel, mas são mato e árvores na prática) e não aplica a utilização de ferramentas como a Contribuição de Melhoria para ao menos minimizar a relação entre enorme carência por investimentos, passivos ambientais, urbanísticos e de infraestrutura e “crescimento” físico do seu ambiente.

Apenas para citação, final, na discussão de instrumentos do Plano Diretor, a cidade também não aplica o Direito de Preempção (o Poder Público exercer direito legal de preferência para aquisição de áreas).

 

MACROZONEAMENTO

A divisão global, mais genérica, do território bauruense merece atualização, medida que está sendo proposta na revisão do Plano Diretor em curso.

A área rural está fragmentada, a área adensada do Município ainda conta com significativos vazios urbanos e, nas recentes lei que trataram do perímetro (número 7080/18 e 7116/18), o espaço para “edificação” foi ampliado em 20,43%, com cerca de 33.709 milhões de metros quadrados incluídos, nas bordas, sobretudo, conforme a Seplan.

Além disso, a Lei de Zoneamento, de 1982, foi completamente retalhada, sobretudo com “encomendas” pouco nobres. São inúmeras  “indicações” que desfiguraram completamente as características de ocupação nas regiões. Muitas visivelmente sob “encomenda” – que atenderam o freguês e o parlamentar de plantão. Em razão disso, mesmo com a necessária revisão, teremos, em vários bairros, inevitavelmente pontos comerciais funcionando em desacordo com o zoneamento.

Mas, antes das modificações bairro a bairro, é preciso fazer considerações para a atualização macro, situação também desconsiderada com a revisão do Plano Diretor em 2008, já que a LZ permaneceu a original, de 1982, e com os retalhos.

A proposta inicial apresentada pela Demacamp e Seplan para 2020 apontou algumas subdivisões para ajuste, entre a relação das bacias e as características desses territórios.

O ajuste continua, claro, levando em conta a presença das APAs, onde as Macrozonas são a Água Parada (já com plano de manejo e onde está situada a área de futuro abastecimento adicional para a cidade), a do Batalha (cuja característica envolve controle da expansão desordenada, também há Plano de Manejo e para onde está apontada na lei do Plano Diretor de Água PDA uma segunda Captação de Abastecimento), a Sudeste (formada pela APA Campo Novo com uma pequena subdivisão por estar presente entre duas bacias), a Rural Leste (na direção de Pederneiras e onde há Unidade de Conservação) e a macrozona Urbana (que compreende o território hoje adensado).

 

 

ZONEAMENTO URBANO

O relatório apresentado pela consultoria Demacamp realizado com base na lei em vigor classifica as Zonas por funções e objetivos, levando em conta elementos como:

. rios urbanos – que sofrem com ações prejudiciais por estarem no meio urbano mais povoado, mas continuam presentes em vários bairros da cidade.

. rodovias – que cortam a cidade em mais de um ponto (sobretudo com a Rondon, Bauru Marília e um trecho da Bauru-Iacanga), as avenidas

. unidades de conservação

. categorias de uso real do solo – residencial, comercial, serviços, indústria, uso institucional, áreas verdes e, ainda vazios urbanos.

A avaliação na revisão do PD ainda considera conjuntos populares: onde há predomínio de núcleos antigos mais à direita da Rondon (do Gasparini ao Redentor, Geisel, Bauru XVI e outros), Minha Casa Minha Vida (MCMV mais espalhados em diferentes bairros) e os Assentamentos Precários remanescentes.

 

A legislação para o uso de ocupação do solo tem a que instituiu a revisão do Plano Diretor em 2008 (número 5.631/2008) e a de Zoneamento (número 2.339/82), além da lei que regulamentou as Zonas de Indústria, Comércio e Serviços – ZICS (número 7066/18) e duas expansões no perímetro urbano realizadas pelas leis de número 7080 e 7116, ambas de 2018, durante o governo Gazzetta.

A legislação local ainda realizou atualização do Código de Obras e na lei de habitação, recentemente.

 

PROPOSTA DE ZONAS URBANAS

A proposta da consultoria Demacam (e Seplan) para a redivisão de zoneamento quer simplificar e reduzir o número de classificações atuais, levando-se em conta como características principais:

. Centrais – zona residencial, econômica. E também incluem trechos:

– Central expandida – onde está consolidado o espraiamento.

– Centrais de Bairro – que permitem o reconhecimento de centros comerciais em bairros, com possibilidade de diversificação de instalações de serviços, comércio e estrutura, até para possibilitar a descentralização efetiva dos deslocamentos de pessoas de bairros distantes para a região central. A proposta preserva, de outro lado, miolos de bairros, como regiões residenciais, para conciliar zonas de serviços e comércio próximas de locais para moradia, familiar.

. Residenciais 1,2 e 3 – onde se configuram bairros visivelmente apenas de natureza residencial (como o bairro unifamiliar no Estoril — R1), o R2 como localidades com algum nível de ocupação não residencial, mas sob condições, e o R3 como regiões onde estão casos como os Centros de Bairro, ou seja, embora residenciais, elas precisam de autorização para alguns tipos de atividades comerciais.

. Econômica – formada pelas atuais ZICS, Distritos Industriais. (lembrando que na proposta de ocupação da ZICS há o conceito de permitir moradias destinadas a trabalhadores: com objetivo de reduzir deslocamentos entre casa e trabalho nesses pontos e custo com transportes).

. Corredores Urbanos – criar essa categoria para consolidar e definir áreas como as de avenidas como pontos de comércio e serviços em seu .percurso (Castelo Branco, Duque de Caxias, Rodrigues Alves, etc.)

. Ambiental – a revisão propõe como zona específica trechos do território onde estão Corredores Verdes, Áreas de Proteção Ambiental, Áreas de Uso Sustentável e Área de Divisa Verde (mapeada entre o Batalha e a APA Campo Novo). São regiões já regulamentadas com essas condições no ambiente.

. por Padrão de Ocupação –  aqui há subdivisões propostas de acordo com as seguintes características:

– em estruturação: áreas que estão em crescimento e precisam de infraestrutura.

– controlada 1,2 e 3: onde predominam vazios urbanos (para controle e planejamento de ocupação)

– de recuperação urbana: áreas ocupadas onde há contaminação e que precisam de regularização, como o Jd. Manchester.

– de contenção urbana: estão fora da bacia do Rio Bauru e onde a ocupação avança sobre áreas de APA. Entram casos de vedação de novos desdobros.

. Singulares – que podem exigir reestruturação e compõem áreas como da União, próximas da ferrovia, mas que estão bem localizadas ou as podem incorporar projetos ou especificidades, levando-se em conta aspectos de:

– proteção e paisagem: área de referência para a paisagem urbana da cidade: Aeródromo da zona Sul.

– pesquisa e desenvolvimento: reservar espaços para uso da expansão de vocação educacional da cidade, sobretudo universitária, para atrair novos investimentos e segmentos dessa natureza.

– histórico e cultural: estender parte das áreas que compõem o eixo histórico do Centro, como os barracões ferroviários da Falcão, mas sem tombamento.

– ocupação especial: composta por universidades, Botânico, Zoológico, de uso institucional de grande porte.

– especial: uma divisão específica na região onde está a penitenciária.

– de controle ambiental: onde está o aterro sanitário.

 

USO DO SOLO

Esta parte do trabalho discorre, objetivamente, sobre o que está instalado no lote.

Leve-se em conta que, diante do inevitável reconhecimento do avanço tecnológico e das novas formas de utilização de espaços e ferramentas, a velocidade das transformações é inversamente proporcional à capacidade das cidades de adequarem seus regulamentos.

Além disso, o uso do solo ficou literalmente complexo. Uma residência agora também é, ou pode ser, efetivamente, espaço de trabalho (não só do home office) mas da manufatura em pequena escala, da utilização conjugada entre lar e escritório.

O desafio da nova legislação é não só não ignorar a realidade que se impõe, mas também ser flexível e inteligente o suficiente para compatibilizar a incorporação de novos sistemas operacionais e de convivência nesse universo, sem engessar e, ao mesmo tempo, sem descuidar da proteção relacionada a risco, segurança, ruídos e ambientes e ambientações.

Com o trabalho em casa, afinal o que pode ser autorizado dentro do lar como produção, atividade?

De outro lado, há outros desafios a enfrentar na revisão do Plano Diretor e atualização da Lei de Zoneamento. A nova demarcação de reclassificação de atividades, o combate à colcha de retalhos pelo bem da atuação de fiscalização e, ao mesmo tempo, da segurança jurídica e de atuação de empreendedores, trabalhadores e negócios.

E tem mais desafios. Está na hora da cidade não titubear e implementar discussão séria, sem pragmatismo ou comprometimento ideológico, para conciliar ou dar saída para o evidente paradoxo estrutural, financeiro, de custeio e preservação e uso real, entre tombamento e preservação predial.

Bauru vai discutir, ou disciplinar, o uso institucional diversificado, espalhado, que não atende visivelmente aos interesses da coletividade (cada órgão, repartição ou integrante de um dos poderes se instala onde quer, ampliando ainda mais os distanciamentos e dispersão de serviços)? E não estou falando do Poupatempo, mas de Justiça Federal e Estadual, Ministério Público Federal e Estadual, Incra, DAEE, Cetesb, Polícia Ambiental, Fórum, Prefeitura e suas diferentes secretarias em prédios alugados, Legislativo, Detran…. cada um em um canto!

A revisão do Plano Diretor, mesmo sendo palco de natural agrupamento de interesses (vários deles legítimos e coletivos, mas outros nada nobres e exclusivamente individuais ou de grupos ou segmentos), vai discutir novo marco para combater a ociosidade da ocupação, o estoque marginal imobiliário de terras, a disputa pela terra, o desafio da regularização fundiária e a resolução permanente, temporal, a assentamentos precários?

Em razão da atual política ambiental, infelizmente, ter abandonado o acesso aos mais humildes a moradias, mesmo sem comprovação de renda, o Poder Público local vai buscar programas (financiamento) para completar o ciclo de pequenos agrupamentos precários que ainda persistem em pontos da cidade (nos fundos da Vila Zillo, no canto do Jd. TV, no fundão do Niceia, no meio do Edwirges, etc.? Ou vai esperar que a ausência de opção de moradia para este público e o aprofundamento da miséria no País recriem favelas no meio urbano? 

E a ociosidade de imóveis públicos, a falta de interligação entre bairros, carência por novas avenidas, deficiências acumuladas em macrodrenagem, entre tantos outros desafios urbanos?

 

 

MUDANÇAS NAS REGRAS

É pacífico que a lei de zoneamento em vigor (2339/82) serve ao retalho, ao não incentivo para novas ocupações, conflita com o ordenamento e regular fixação de disciplina, confunde e, ainda, permite “interpretações dúbias” ou utilização “indevida” de lacunas, um perigo ao planejamento urbano e alimento à desordem e corrupção.

Assim, atualizar e modernizar a legislação é uma necessidade real antiga e instrumento de combate ao erro e ao ilícito tanto quanto a conclusão do processo de informatização de dados, processos (e procedimentos) no âmbito da Seplan.

A norma vigente traz classificação multiplica Residencial: (R1 unifamiliar, R2 para várias casas no mesmo lote, R3 para edificações isoladas, núcleos de moradias populares e outros), além de quatro categorias e 10 subcategorias para a Comercial, 4 categorias e 9 sub para Serviços, 4 categorias e duas sub para Institucional e outras quatro categorias para a classificação Industrial.

Critérios abrangentes e por porte de atividade criam diferentes embaraços. Depósito era uma atividade de “porte grande” para a Bauru dos anos 80. Mas agora não passa de um barracão, dependendo da atividade.

Outro problema levantado pela consultoria do PD (Demacamp) é a utilização de critérios como especialização (varejo e atacadista não tem mais sentido) ou, pontualmente, potencial de geração de tráfego. De outro lado, a norma engessa ao listar incomodidade (item necessário de disciplinar correta e claramente) vedada.

A diretriz da nova lei de Zoneamento em discussão traz, como uma das premissas, o conceito de simplificar classificações, definindo usos residenciais e não residenciais. O desafio será equilibrar (e ser intolerante onde precisa) para atividades que geram INCOMODIDADE (aqui entendida como poluição sonora, ambiental, química, tóxica, inflamável, incompatível com a segurança ou geradora de risco elevado).

Da mesma forma, a atual regra tem lista fechada para classificação comercial, em detrimento a normativas mais flexíveis ou que levem em conta outros indicadores. Apenas um exemplo detectado: no uso industrial não se permite doce, bordado e salgado. E como ficariam as “produções” perfeitamente compatíveis desses na atual realidade?

Para piorar, a lei 2339/82 sofreu modificações (lei 2.407/82) , visivelmente, na época, para que comerciantes, empresários e outros fossem “autorizados”. A velha prática de se ditar normas atendendo a encomendas.

O retalho é tão ruim, para quem produz, atua ou quer trabalhar e, também para a fiscalização, que tem rua que de um lado pode e na outra calçada não pode!

Não será um caminho fácil (como toda mudança em regras de tamanha abrangência) mudar a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS). Há conflitos a serem modulados e interesses a serem enfrentados. Serão?

 

PROPOSTA DE CATEGORIZAÇÃO USO DO SOLO

Simplificar para Residencial (R1,R2 e R3) e Não Residencial.

Entre os Não Residenciais, simplificar para Comerciais e de Serviços levando-se em conta níveis de tolerância e incômodo pela natureza da atividade.

Industrial: com três níveis de incomodidade.

Infraestrutura: para atividades urbanas específicas.

Especiais: compatíveis com equilíbrio ecológico, como exemplo a agricultura familiar urbana.

 

Utilizar a Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE), que já conta com 87 divisões, 287 grupos, 673 classes e 1.329 subclasses válidas para todo o País.

A prática atual, vale registrar, já utiliza a necessidade de compatibilização entre o Sistema Integrado de Licenciamento (SIL) e CNAE.

Combinar o uso do CNAE com níveis de ruído, número de pessoas na atividade e níveis de risco ou porte (incomodidade) é desafio do PD.

Outra frente, não menos necessária, é organizar o uso de instrumentos como impacto de vizinha (EIV), otimizando leis sem sobrecarregar oi empreendedor (como ocorre).

É esquizofrênico o DAE estabelecer diretrizes (custos) para empreendimentos com base em uma Resolução (e não em lei).

Cidades atrativas, com segurança jurídica e que enfrentaram o fim do balcão de negócios (que estimula corrupção e não garante efetividade) criaram Lei de Contrapartida prevendo instrumentos objetivos, saneadores, como estabelecer um percentual fixo como pagamento de acordo com porte, tipo de atividade e valor do projeto-empreendimento, por exemplo.

O que Bauru vai fazer com a área pública nobre de mais de 115 mil metros quadrados na região do Aeroclube

 

OCUPAÇÃO E PARCELAMENTO DO SOLO  

As discussões prévias da revisão do Plano Diretor trouxeram observações em várias frentes que podem (e devem) ser discutidas em Bauru no atual processo. Entre as principais, estão:

Estabelecer normas de controle de edificações.

Fixar parâmetros para limites à interferência de atividades não residenciais em locais com moradia. Prever condicionantes ambientais, urbanísticas e estimular e qualificar as ocupações.

A norma deve estabelecer CA, gabarito (altura da edificação), recuo mínimo, taxa de permeabilidade (hoje é 10%), entre outros.

Prever parâmetros novos, como fruição pública (área de livre acesso pública, externa ou interna às edificações, com incentivo).

Fachada ativa é um elemento já previsto em Bauru, mas pouco utilizado talvez por ausência de incentivo, onde os primeiros pavimentos interagem com o espaço urbano, onde lojas, vitrines e cafés podem dar vida a espaços não residenciais.

Estabelecer limite de vedação do lote com o muro (para garantir visual, continuidade da paisagem).

Inserir benefícios para quem doar espaço, por exemplo, além do limite do muro para garantir área de calçada maior do que a habitual.

Garantir ventilação entre espaços e visual mais livre.

Leis 6766/79 e 13.465/17

A Constituição de 1988 deu autonomia aos municípios e incluiu o direito de propriedade, além de estabelecer a necessidade de cumprimento da função social da terra, regra que tem de ser efetivada através do PD e demais normas locais.

De outro lado, o regramento legal em vigor alterou pontos da lei de parcelamento de solo (6766/79) com a chegada da lei de regularização fundiária (13.465/17), mas sem que tenha aplicação, evidentemente, para o que foi construído antes de 2017.

Vieram, com isso, situações novas como o Loteamento com acesso controlado (recorde-se das ações judiciais do MP tentando derrubar portarias ou exigindo que loteamentos – e não condomínios – deixassem de proibir a entrada ou acesso das pessoas em seus interiores).     

A maioria das moradias de alto padrão em Bauru é desse “tipo”, digamos assim. Não são tecnicamente condomínios, embora funcionem como tal. O ajuste legal, então, passou a condicionar a “permissão de entrada” a identificação nas portarias. Mas é evidente que isso não trouxe solução, ou respeito (ao pé da letra) ao direito de ir e vir entre esses ambientes.

Assentamentos Precários

É preciso situar, historicamente, que o debate em torno dos interesses para a lei 13.465, em 2017, não por acaso “estimularam” o aumento de Assentamentos Precários Urbanos em todo o País. Em Bauru, a “promessa” mentirosa de que milhares teriam direito a lotes tidos como da União (em razão do patrimônio federal aqui presente) atraiu pelo menos 17 assentamentos.

Para se ter uma ideia, em caderno especial publicado pelo JC, no final de 2016, ano de eleição municipal, foi mapeado o surgimento de Núcleos em diferentes cantos da cidade, com cerca de 4.000 famílias, uma parte levadas ao conto do vigário de “pagar” mensalidades por divisão informal de lotes entre três “movimentos” sociais aqui instalados.

Os movimentos urbanos ganharam tal proporção, naquele instante, que o maior movimento fundiário do País, nas últimas décadas, foi o do Pontal do Paranapanema, mas com 4.000 famílias, coincidentemente a Bauru no volume de abrangência, instaladas em 38 cidades naquela região.

Em Bauru, ações do antigo MSL, Doroty e outros agregaram 4.000 famílias somente na área urbana – concentrados aqui -, espalhados por barracos e casas com tapumes, improvisadas, além de construções em tijolos, em cantos do fundão do Otavio Rasi, da encosta da Unesp (próximo do Radar), de trechos da extensão da linha férrea na Vila Dutra/Industrial, em vazio urbano encostado ao Horto Florestal, entre outros.

Motivo que explica essa ação “organizada” pela corrida pela terra em Bauru, vinculada à legislação 13.465/17: a norma trouxe na redação que quem ocupava lote de terra da União podia ficar!

Por que não deu certo: muitos vieram de fora, sem condições de sobrevivência, atraídos pelo anúncio do acesso à terra, como em outros episódios históricos. Quando chegaram, muitos viram que: havia cobrança de “aluguel” pela organização nos lotes clandestinos, algumas áreas não seriam regularizadas (como a gleba contaminada atrás do Horto Florestal), outras não eram da União como anunciado e nas que eram do Governo Federal (como atrás do Otávio Rasi), o Incra não se dispôs em “incluí-las” no perímetro e a prefeitura não tinha (como não tem) “pernas” para projetos desse porte (custos com regularização, infraestrutura e outros).

Fator de dissipação: os aventureiros que vieram de longe, ou foram apresentados às dificuldades reais de regularização ou clandestinidade, ou souberam que a titularidade foi “congelada” na lei para quem ocupou esses vazios urbanos até 22/12/2016. Mas é preciso comprovar ocupação consolidada. E a lei é genérica neste aspecto. Se “invadiram” Bauru, imagine a dimensão de ocupações irregulares em curso em estados do Norte Amazônico, ou no interior do Mato Grosso.

Links de  uma das matérias dessa ação concentrada na cidade em 2016: https://www.jcnet.com.br/noticias/geral/2016/09/480473-movimento-se-une-a-grupos-urbanos-e-diversifica-acoes.html

 Assim, a lei 13.465/17 veio para atender às necessidades da regularização fundiária urbana, ou de “núcleos urbanos” em zona rural. São usos de característica urbana, mas em construções ou espaços menores do que o módulo rural. É preciso instituir um “estatuto” local para aplicação dessa lei.

E há quem ache que a 13.465 vai salvar a pele de instalações clandestinas em espaços (leia-se áreas de proteção do Batalha e Água Parada, em Bauru). E não é assim! A possibilidade de regularização, possível com a lei 13.465/19, está vinculada a obrigações e compensações e não exclui os efeitos de crimes praticados pelo parcelamento ilegal em APA, sob o crivo da lei 6766/79. As ocupações clandestinas, inclusive de condomínios, estão mapeadas, identificadas no Manejo. Falta avançar nas sanções, recuperação dos estragos existentes e contenção do passivo daqui pra frente nesses locais.

O promotor de Urbanismo, Henrique Varonez, sintetizou o que pode nestes casos: “A lei de regularização fundiária permite a regularização para loteamentos clandestinos consolidados até dezembro de 2016. Mas dificilmente muitos deles vão conseguir se regularizar, porque o custo de compensações e ajuste dos estragos produzidos no meio rural é elevado. Quem comprou lotes à beira do Batalha não vai conseguir se ajustar em área de proteção permanente. Alguns desses locais sofrerão ação para demolição. Os que estão em condições de regularizar estão entrando com pedidos pra análise do Ministério Público”.

Por fim, cabe registrar que, entre as exigências legais a empreendimentos hoje, para parcelamento de solo, com as alterações na 6766/79, valem a destinação de 45% da gleba estabelecidos pela lei de ocupação do solo (Lupos), sendo 20% de área verde (norma estadual), combinada com 20% para o sistema viário e mais 5% de área institucional.

Mapeamento de edificações irregulares na região do rio Batalha

Condomínios de lotes

Uma solução, ou alternativa legal, para regularizar Núcleos Informais (irregulares) é serem transformados em Condomínios de lotes. Nesse caso, a premissa é que sejam autossuficientes. Precisariam ter biodigestor para tratamento de esgoto, poço artesiano próprio para abastecimento, rede coletora e de destino dos resíduos, iluminação própria, etc.

Mas é uma saída já que o conceito normativo aponta que não se pode “regularizar” parcelamentos irregulares que não sejam sociais (de baixa renda e onde o custo da infraestrutura é do Poder Público). E nem seria justo, porque regularizar se tornaria um prêmio para os que parcelaram, desmataram, ou geraram passivo ambiental, em APA, conhecendo essa situação (como nos casos locais).

Ainda assim, a regularização de quaisquer desses clandestinos fica  submetida a Estudo Técnico Ambiental e aprovação do Conselho da APA. Depois é que virão os próximos passos. Tudo isso encarece vários desses clandestinos que o Poder Público terá que ter a obrigação, e coragem, de acionar contra os que insistirem em permanecer ‘fora da lei’!

Agora vamos separar alguns casos para exemplificar, desses dos Núcleos Informais, mas para parcelamentos de solo igualmente conhecidos de Bauru e que precisam ter suas pendências enfrentadas:

O Jardim Manchester é parcelamento urbano regular, com registro. Falta infraestrutura, esgotamento sanitário, etc.

O Vale do Igapó precisa regularizar uma parte e tem falta de infraestrutura em um trecho, com pendência judicial em andamento com fiscalização da Promotoria (com garantias em imóveis para sustentar a obrigação de resolver as pendências).

O loteamento rural Recalcagem, próximo do rio Batalha, em Piratininga, está em área de proteção permanente e com consequências ambientais substanciais, de difícil solução.

Outros núcleos informais instalados na área do rio Batalha

PLANEJAMENTO E GESTÃO  

A revisão do PD é fundamental, a atualização da LZ essencial (Lei de Ocupação do Solo). Mas nenhum desses elementos vai fazer a cidade “fluir”, avançar, se as ações no setor não levarem em conta, conjunta e permanentemente, os conceitos de Planejamento e Gestão Sistêmicos.

Um processo continuado que leva em conta a necessidade do Instituto de Planejamento (IP) como instrumento técnico especializado para “o pensar a cidade” e fortalecer, ou restabelecer, os elos com entidades representativas e do saber acadêmico, paralelo ao sistema de acompanhamento e controle dos instrumentos de participação popular (regra “pétrea” do Estatuto das Cidades).

Criar, via IP e em conexão com a “nova Seplan” ferramentas, estrutura técnica, ferramental, de dados, sistemas e pessoal, em condições compatíveis com os desafios da cidade. Ao IP também é preciso dar a incumbência, natural, de articulação entre demais organismos (DAEE, Cetesb, MP, entidades, Secretarias Municipais, Universidades) no sentido de priorizar, eleger demandas do desenvolvimento da cidade, e atuar.

Atualizar a lei que criou o Conselho do Município (CMB), revendo a aplicação da efetiva representação popular e de segmentos, instituir em lei a abertura de Câmaras Técnicas especializadas nas várias frentes de atuação (para eliminar a atual concentração e combater o risco da generalização entre temas tão profundos e distintos que envolvem o meio, o urbano e o rural).

Realizar a junção de organismos de mesma atuação ou compatibilidade, como a inclusão do Conselho Municipal de Habitação no Conselho do Município. Os dois conselhos precisam atuar juntos, com fusão por lei.

Estabelecer, ainda na nova legislação para o CMB, capacidade de  estimular o debate entre os representados e suas relações com o mundo externo (a cidade), ao contrário de ser um grupo fechado, em si, inclusive com aperfeiçoamento, desde já, de publicidade de atos, projetos, conteúdos, estudos e atas, através do site oficial da Prefeitura.

A cidade é de todos e é função de sua representação dialogar, o tempo todo, sobretudo e inclusive com os de fora.

Pensar a cidade coletiva, democrática e atraente. Porque “fantasmas”, desafios e problemas já temos para enfrentar.

A cidade é um organismo vivo e o Plano Diretor e o Zoneamento têm de mirar nesse conceito, permanentemente.

 

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Série Diagnóstico: desvendamos todos os dados das Finanças da Prefeitura de 2016 até abril de 2021

Série DIAGNÓSTICO: EDUCAÇÃO

Série DIAGNÓSTICO: EMPREGO e RENDA

 

DESTAQUES DE PONTOS ADICIONAIS:

. 1/3 da área da Apa Água Parada tem solo sensível e, portanto, pouco resistente ou adequado a edificações, conforme apontamento do estudo da Demacampa na revisão do Plano Diretor de 2020.

. A Área da APA Água Parada ainda é a única “reserva” adicional para futuro abastecimento por água de superfície da cidade, em caso de expansão. Mas sua garantia depende de ações para preservação do entorno.

. Bauru tem 52 loteamentos com alguma infraestrutura pendente do passado, até 1979, quando a lei não exigia que o loteador instalasse redes de água, esgoto, drenagem, iluminação e etc.

. Até 2000, conforme o estudo do PD, Bauru já tinha 85 áreas de alagamento, cuja solução envolve cifras de centenas de milhões de Reais, segundo a Secretaria Municipal de Obras. A tubulação subdimensionada precisa ser trocada em várias das regiões apontadas.

. A fixação de outorga (pagamento) para que o empreendedor seja autorizado a construir acima do COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA) em regiões já adensadas é um dos conflitos com o setor da construção civil, que quer aumentar a concentração de população  em áreas já bastante povoadas (mas onde o mercado imobiliário prioriza por dar maior retorno).

. Bauru incluiu 33 milhões de metros quadrados no perímetro urbano em 2018, com distribuição de novas glebas em diferentes pontos, como na região Noroeste, mas também no entorno da Zona sul. O mercado imobiliário já conta com empreendimentos com projeto para alguns desses locais.

. Conforme estudo da Demacamp no PD, Bauru tem 91.642.179,90 metros quadrados de áreas vazias. Desse total, 15.331.211,8 metros quadrados são áreas previstas para loteamentos de baixa ocupação e 15.025.002,10 m2 estão com projetos em licenciamento atualmente.  

. Junto com imóveis vazios (envelhecidos, como no Centro), a presença significativa do trabalho por Internet em detrimento ao atendimento presencial, sobretudo com a pandemia, a tendência é de que inúmeros serviços (como bancos, órgãos públicos e setores do comércio) não mais precisem de grandes sedes ou espaço físicos. Ou seja, vão sobrar espaços na área urbana, inclusive com construções ociosas em pontos centrais da cidade, tirando a pressão – no tempo – sobre a exigência de novas construções.

. Habitação: a Cohab construiu 16.375 casas desde sua criação, em 1966, em Bauru. O Inocoop fez 23.275 moradias na cidade.

. De outro lado, o agravamento da pobreza aprofundou a acomodação de pessoas convivendo em uma mesma casa (coabitação). Com isso, o cadastro municipal para pedidos de habitação popular, de baixíssima renda, continua elevado. São parentes que querem morar sozinhos.

. Atenção: a ausência de programa de política habitacional para baixa renda no Brasil (nos moldes do MCMV) vai manter pequenas “manchas” de poucas habitações precárias em locais de pobreza na cidade. Se não for revertida a falta de opção para moradia com estrutura mínima para esses pequenos “povoados”, eles tendem a reproduzir a formação das antigas grandes favelas em diferentes bairros.

. No Censo Habitacional de 2019, 16.606 bauruenses se inscreveram em busca de moradia popular.

. O metro quadrado em Bauru também é mais caro do que em outras cidades do mesmo porte porque a proibição de construir em APAS que persistiu até 2018 e a concentração de empreendimentos para lotes de alto padrão pressionou o custo da terra para cima.

. Será preciso atualizar áreas e imóveis a serem incluídas no programa de IPTU Progressivo, uma ferramenta importante para o controle do espaço contra a especulação imobiliária e ação contra imóveis vazios e sem manutenção, sobretudo nas regiões mais centrais.

. O estoque de áreas para ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) precisa ser revisto, com a adequação de destinação de glebas no PD em consonância com o que for possível em termos de disponibilidade de equipamentos de assistência social, educação, saúde, abastecimento e saneamento e lazer. A atual definição está desatualizada e o MCMV concentrou problemas e deficiências em termos de vulnerabilidade social, conforme estudo apresentado neste eixo.

. A partir de 1979, com a lei federal 6766, os loteadores pararam de construir sem infraestrutura. Pararam em termos, porque o início dos anos 80 ainda se viu muitos empreendimentos sendo instalados sem infra por terem sido “aprovados” até 1979. Depois desse período de transição, a saída dos especuladores foi realizar desdobros (com mudança na lei municipal, autorizar construção dividindo os lotes com testadas menores). Isso aprofundou o problema de infraestrutura nesses lugares. 

. O macrozoneamento rural deve conter proibição a culturas que afetem a manutenção de água superficial, inclusive em afluentes, na APA Água Parada e Batalha.

. Tem de eliminar a resolução do DAE que fixa exigências de CONTRAPARTIDAS para cobrar valores de empreendimentos. As cidades com segurança jurídica fixam um percentual, em lei, direcionado a contrapartidas e mitigações para parcelamento do solo e novas instalações de porte, levando em conta tamanho, perfil, impacto e etc.

2 comentários em “Série DIAGNÓSTICO: Qual é o PLANO Bauru? O que está em jogo nas regras para novas edificações, regularização de moradias e cobranças pela Prefeitura?”

  1. Observe a lacuna do tempo com relação a expansão urbana da cidade de Bauru, entre os anos 2000 a 2020, porque não foi ainda base de estudo acadêmico, base dos relatórios a respeito da cidade de Bauru. Os fragmentos literários não retratam coerentemente o processo evolutivo da cidade e a que ordenamento ubanístico atendeu, para se chegar ao Bauru de hoje. A empresa Demacamp também não foi capaz de retratar esse período. Os dados da cidade são precários e por causa disso se extrai, as vezes, conclusões imprecisas ou até errôneo, sobre a real situação da cidade.

  2. Nilza Aparecida Godoy Bueno

    Tive problemas de saúde com meu marido, não pude pagar as prestações do terreno na Quinta da Bela Olinda, que está indo a leilão. Lá não tem infraestrutura, fizemos fossas, estamos com luz no gato, pois não tem fiação elétrica, eu tenho o fio porque comprei, e sair deixarei três casas sem luz, o fio vou tirar. Tenho uma sugestão, para não ter favela, a prefeitura poderia vender os lotes para pessoas de baixa renda, que pagam aluguel, e para não ficar na rua, passam necessidades com alimentação, mas pagam corretamente. Meu caso foi de doença, meu marido foi suspenso pelo INSS, mas fará perícia e voltará a receber, pois teve perda de memória. Pois as pessoas mais humildes são as que fazem o possível para pagar sua moradia. Fica essa dica. Os lotes urbanizado, que foi invadido e passou para o distrito 4 para fazer fábricas, poderiam serem vendidos , já tem infraestrutura e a manutenção ficaria a cargo dos moradores. Lá está um matagal. Seria uma maneira de pobre ter moradia, pois eu não me acostumo em apartamento, sofro com claustrofobia. Mas tenho certeza que algum loteado comprará.

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