Esqueletos urbanos: o renascimento dos 8 andares da Rua Augusta Karg

Série ESQUELETOS URBANOS – Renascimento

O oitavo andar do esqueleto do prédio inacabado na Rua Augusta Karg, na Zona Sul, é um dos prediletos de noivos (para fotos com a paisagem da cidade ao fundo), para a exploração aventureira de jovens e, também, por muito tempo, para consumo de drogas, sobretudo à noite. Mas não é mais assim! Na Série ESQUELETOS URBANOS, apresentamos o percurso da retomada de obras inacabadas, os desafios para a construção civil retomar projetos suspensos e o custo para este tipo de negócio na visão do investidor.

Projeto concebido para 15 andares e batizado de Edifício Ópera na origem, o prédio tem 8 andares levantados. O investidor, Emílio Fanton, conta que comprou, a princípio, o terreno. “Contratamos serviço especializado e o laudo apresentou patologias normais de um edifício. O ponto (localização) é muito bonito e muito procurado aqui para fotos. Está em uma localização muito bem estruturada, muito perto da Avenida Getúlio Vargas”, comenta.

A construção inacabada apresenta, na origem, 4 apartamentos por laje, com área de 72 metros quadrados cada unidade. O investidor vai atualizar o projeto. “Será um prédio novo, com nova concepção. Aqui virou corredor de passagem na Zona Sul, tem uma praça projetada bem na frente do edifício e estamos em uma localização com mobilidade a pé para acesso a supermercado, farmácia e outros estabelecimentos”, posiciona.

Os andares paralisados da rua Augusta Karg formam o primeiro prédio na região da Getúlio. O entorno está sendo rapidamente ocupado pelo mercado imobiliário, sobretudo na Vila Aviação, com diversas torres. Ao lado do Ópera um prédio está em construção.

LONGO CAMINHO

Pegar um prédio inacabado e deixa-lo pronto demora.  Mudar essa paisagem não é nada simples.

Para Fanton, a decisão por investir em um prédio inacabado envolve paciência e critério. Para concretizar a compra foram meses para “ajustar a papelada”. Depois outros tantos meses para levantar e atualizar a documentação do projeto. Antes de decidir por construir outro edifício no local, Emílio Fanton contratou um especialista.

O engenheiro Eric Fabris colocou seu conhecimento (e ART profissional) à prova das condições da estrutura. “Não há risco algum nesta edificação. Temos um prédio que chama a atenção como todo esqueleto, com tijolos expostos. Fizemos um laudo minucioso. E o investidor então definiu pela modernização da obra com os 8 andares erguidos, fundações absolutamente bem instaladas e intervenção naturais em ferragens e em cada uma das lajes. Esta recomposição estrutural em pontos específicos é essencial. Vai ficar novinho”, conta Fabris.

O trabalho é minucioso. Testes em pilares e em cada ponto levantado na vistoria leva tempo.

QUANTO CUSTA CONCLUIR ESQUELETO?

E vale ou não a pena, como negócio, pegar um esqueleto para recompor e concluir, o começar um do chão? A retomada do empreendimento da Rua Augusta Clark mostra, claro, que sim. Emílio Fanton, porém, coloca a lista de itens fundamentais para esta decisão.

Primeiro: tempo de aprovação. Parece ilógico, mas em Bauru o tempo de aprovação de empreendimentos pode ser de pelo menos  ano e meio. E esta demora, muito acima do que em outras cidades, é um fator importante na decisão. Veja que, embora possa parecer contraditório, no caso do Edifício Ópera a atualização a partir de um projeto original aprovado tem obstáculos parecidos com o que o construtor teria para um prédio novo.

Em Botucatu, por exemplo, onde o investidor já ergueu 4 empreendimentos verticais residenciais, o tempo médio de aprovação é de 5 meses, conta Fanton. Aliás, mais um detalhe: o tempo para aprovação do projeto incide sobre o custo final. Ou seja,  em Bauru o prazo demasiadamente longo para a tramitação na Prefeitura (incluindo Seplan, DAE e etc)  encarece o valor das moradias.

Quanto custa o valor da aquisição do terreno, com os 8 andares erguidos em estado base, na composição final do investimento?

Emílio Fanton menciona que as planilhas apontam que o caso da Rua Augusta Karg representa 26,6% do custo. Neste caso, existem 8 lajes erguidas. O projeto foi concebido para 14 lajes. Modesto, o investidor projeta que “aqui a vantagem adicional para o negócio é que temos uma fundação pronta, mas o esqueleto em si tem de recompor”, posiciona.

Entre experientes construtores a posição, de mercado, de fato, é que esqueletos em boas condições, com lajes de 8 andares erguidas, trazem bom resultado financeiro sobre o negócio.

Daqui para frente, após a detalhada recomposição, redefinição das unidades para os padrões atuais, conclusão da obra em si (até o acabamento), projeta-se de 36 a 40 meses. O custo por metro quadro do investimento (e construção) está situado, hoje, em torno de R$ 4 mil. O valor projetado para a comercialização é de R$ 6.500,00, neste momento.

Para o investidor, o novo prédio vai atrair estudantes, pessoas divorciadas, empresas para acomodação de mão de obra de trabalhadores e profissionais que atuam em escritórios próximos. Veterinário de formação, ex-dono de fábrica de ração para bovinos e equinos, ele tem fazenda na região de Tibiriçá e, há pouco tempo, enveredou para construções.

“Meu foco de vida é gerar emprego”, conclui Fanton. Mote “tudo a ver” com o desafio do fim do esqueleto da Rua Augusta Karg.

SÉRIE ESQUELETOS URBANOS

No próximo episódio da Série, o CONTRAPONTO vai elencar os prédios que incomodam moradores em diferentes bairros, na Zona Sul e em regiões mais distantes do Centro.

Histórias que acumulam conflitos de vizinhança há anos, na paisagem urbana de Bauru.

Você não leu a primeira história da Série? Está neste link: 

O perigo mora ao lado: esqueleto urbano – o caso absurdo da Vivaldo Guimarães