Vão mudar regras do comércio e no seu bairro! Você tem até dia 8/10 para fazer propostas para a Prefeitura

 

Prefeitura prorroga até 08 de outubro o prazo para que o bauruense faça sugestões e tire dúvidas para as novas regras de instalação de comércio, serviços e para garantir tranquilidade para moradia

É pacífico que a lei de zoneamento em vigor (número 2339/82) serve ao retalho, ao não incentivo para novas ocupações, conflita com o ordenamento e regular fixação de disciplina, confunde e, ainda, permite “interpretações dúbias” ou utilização “indevida” de lacunas, um perigo ao planejamento urbano e alimento à desordem e corrupção.

Assim, atualizar e modernizar a legislação é uma necessidade real antiga e instrumento de combate ao erro e ao ilícito tanto quanto a conclusão do processo de informatização de dados, processos (e procedimentos) no âmbito da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan).

E, fique claro, vão correr várias modificações nas regras no seu bairro. Inclusive no “miolo” do bairro. Também estão em jogo interesses (vários deles legítimos e outros que podem não ser!) para liberação de ocupações em instalações comerciais e de serviços e construções (como de moradia, sobretudo) em diversas regiões onde a lei atual não permite, ou restringe.

Detalhe: o calendário oficial em andamento pela Prefeitura recebe propostas para o conteúdo da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) até o dia 08/10. As solicitações (tanto de medidas para melhorar as regras quanto para manter proibições de incômodo perto de sua casa) devem ser enviadas pelo site da Prefeitura de Bauru (www.bauru.sp.gov.br).

Preparamos uma sequência de conteúdos para você (inclusive sobre a revisão no Plano Diretor – que está suspensa e será retomada em outra etapa). E vamos trazer tudo para você, com detalhes, explicações, a partir de hoje. Vamos começar?

MUDANÇA NA CLASSIFICAÇÃO

Para você entender as propostas e saber manifestar sua posição, como morador, é preciso compreender, antes, conteúdos. Então vamos, sem pressa, detalhar os principais pontos pra você:

A norma vigente traz a classificação em – Residencial: (R1 unifamiliar, R2 para várias casas no mesmo lote, R3 para edificações isoladas, núcleos de moradias populares e outros), além de quatro categorias e 10 subcategorias para a Comercial, 4 categorias e 9 sub para Serviços, 4 categorias e duas sub para Institucional e outras quatro categorias para a classificação Industrial.

E se você não sabe disso, não terá condições de visualizar que os “critérios abrangentes e por porte de atividade” criam diferentes embaraços. Depósito era uma atividade de “porte grande” para a Bauru dos anos 80. Mas agora não passa de um barracão, dependendo da atividade, por exemplo.

Outro problema levantado pela consultoria contratada pela Prefeitura para iniciar a revisão do Plano Diretor (PD) – a Demacamp de Campinas – é a utilização de critérios como especialização (varejo e atacadista não tem mais sentido) ou, pontualmente, potencial de geração de tráfego. De outro lado, a norma hoje engessa ao listar incomodidade vedada. Mas, cuidado. Sem regra não pode ficar. Será o caos se a “nova lei” não vier tecnicamente bem “amarrada” nas definições de INCÔMODO E RUÍDO.

INCÔMODO E RUÍDO

A diretriz da nova lei de Zoneamento em discussão traz, como uma das premissas, o conceito de simplificar classificações, definindo usos residenciais e não residenciais. O desafio será equilibrar (e ser intolerante onde precisa) para atividades que geram INCOMODIDADE (aqui entendida como poluição sonora, ambiental, química, tóxica, inflamável, incompatível com a segurança ou geradora de risco elevado).

Da mesma forma, a atual regra tem lista fechada para classificação comercial, em detrimento a normativas mais flexíveis ou que levem em conta outros indicadores. Apenas um exemplo detectado: no uso industrial não se permite doce, bordado e salgado. E como ficariam as “produções” perfeitamente compatíveis desses na atual realidade?

Para piorar, a lei 2339/82 sofreu modificações (lei 2.407/82) , visivelmente, na época, para que comerciantes, empresários e outros fossem “autorizados”. A velha prática de se ditar normas atendendo a encomendas.

O retalho é tão ruim, para quem produz, atua ou quer trabalhar e, também para a fiscalização, que tem rua que de um lado pode e na outra calçada não pode!

Os retalhos foram tão ruins que caíram no Judiciário. Aliás. A situação atual das regras estão tão “bagunçada” que sem as alterações vários novos negócios não vão sair (regulares).

De outro lado, também enfatizamos: esquece aquela prática do passado de procurar alguém “próximo” para inserir o endereço de “seu” comércio e acertar o que está errado. Não vai passar! O promotor de Urbanismo, Henrique Varonez, avisa: “As mudanças têm  de ser coletivas e com regras bem definidas para cada região no zoneamento. Não adianta abrir a loja de forma clandestina esperando que a lei vai aprovar o ajuste”.

 

PROBLEMAS ATUAIS

Durante cinco audiências públicas realizadas nas últimas semanas, o governo municipal apresentou seu ponto de vista para as alterações. Ouviu moradores, segmentos sociais. A maior organização dos proprietários de terras, de grupos ligados a imobiliárias e empreendedoras se fez presente nas audiências iniciais.

Elas foram suficientes para que a proposta da nov LUOS chegasse a maioria? Não! Os moradores dos bairros, inclusive várias lideranças, não participaram do processo inicial. A Prefeitura fez divulgação pela imprensa, chamou interessados. Mas faltou ampliar (antecipadamente) o chamamento. Há pouca articulação e reduzido “engajamento” coletivo em muitos bairros.

Alternativa? Atrair representações religiosas (de todas as tendências) seria o caminho mais “curto” para ampliar a representação, participação no processo. Mas as 5 audiências já se foram. Grupos mais organizados, como dissemos, se fizeram presentes. Estão corretíssimos em participar e apresentar suas reivindicações.

Agora é a hora dos “atores (Promotoria, Legislativo, representações delegadas no PD, Governo e Líderes de Associações de Moradores) acompanharem e fiscalizarem, entre si, o processo final. Não deixa de ser estranho que delegados do Plano Diretor tenham reclamado da falta de tempo para discutir as propostas, no governo anterior, inclusive membros do Conselho do Munícípio. Estão, então, satisfeitos com o calendário atual?

Bom, vamos a alguns pontos importantes do conteúdo da lei:

Em suas apresentações, nas audiências, o governo municipal pontuou como alguns dos PROBLEMAS ATUAIS:

• alterações realizadas na lei atual descaracterizaram corredores de comércio e serviços
• a regra atual não incorpora novas expansões realizadas (inclusão de 35 milhões de metros quadrados na área urbana em 2019)
• há dificuldades para empresas se instalarem
• há privilégios a serem ajustados (para poucos setores)
• a norma é muito detalhista
• a lei não compatibiliza classificação das zonas com a lista técnica de atividades (CNAE)

PITACOS CONTROVERSOS

Vamos pontuar pontos que conseguimos coletar, iniciais, para incluir no debate:

• as regras do Centro precisam liberar novos serviços e multiuso
• há controvérsia sobre a autorização para dividir lotes em dois (desdobros). Essa prática serve, em geral, a interesses comerciais e acumularam os lotes chamados de “linguiça”, sobretudo na periferia.  
• autorizar coeficientes maiores de construção (o chamado CA – coeficiente de aproveitamento) vinculados a outorgas (obrigações) complementares a partir da autorização básica (?) – quais os parâmetros?
• Qual a regra para flexibilizar autorizações para construções maiores (interesse do mercado imobiliário) em relação a outorgas (exigências de cobrança adicional pela liberação) e para quais bairros? (o projeto de lei separa os bairros com indisponibilidade de água – como zona Sul dependente do Batalha, por exemplo – nessa queda de braço entre o interesse comercial e o da cidade? 
• regulamentar instrumentos do Plano Diretor é essencial (e a revisão do PD virá só depois).. Como fica?
• a legislação que trata do EIV (Impacto de Vizinhança) tem de ser “mexida”. Dá para mudar zoneamento sem mexer na EIV?
• é urgente ter lei de contrapartida que atualize regras e exigências para se instalar em Bauru (acabar com o balcão de negócios e gerar segurança jurídica – por referenciais
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OCUPAÇÃO E PARCELAMENTO DO SOLO  

A revisão do Plano Diretor, a rigor, deveria vir antes, opinam técnicos. Mas a administração começou pela atualização da LUOS. Mas como o PD está, inevitavelmente, no processo, vamos apontar, desde já, itens que não ficarão, desde já, de fora:

As discussões prévias da revisão do Plano Diretor (ainda no governo anterior) trouxeram observações em várias frentes que podem (e devem) ser discutidas em Bauru no atual processo. Entre as principais, estão:

• Estabelecer normas de controle de edificações.
• Fixar parâmetros para limites à interferência de atividades não residenciais em locais com moradia.
•  Prever condicionantes ambientais, urbanísticas e estimular e qualificar as ocupações.
•  A norma deve estabelecer CA (coeficiente de aproveitamento), gabarito (altura da edificação), recuo mínimo, taxa de permeabilidade (hoje é 10%), entre outros.
• Prever parâmetros novos, como fruição pública (área de livre acesso pública, externa ou interna às edificações, com incentivo).
• Fachada ativa é um elemento já previsto em Bauru, mas pouco utilizado talvez por ausência de incentivo, onde os primeiros pavimentos interagem com o espaço urbano, onde lojas, vitrines e cafés podem dar vida a espaços não residenciais.
• Estabelecer limite de vedação do lote com o muro (para garantir visual, continuidade da paisagem).
• Inserir benefícios para quem doar espaço, por exemplo, além do limite do muro para garantir área de calçada maior do que a habitual.
• Garantir ventilação entre espaços e visual mais livre.

PROPOSTA DE CATEGORIZAÇÃO USO DO SOLO

A proposta apresentada pela Prefeitura, em projeto de lei, pode mudar muita coisa e, inclusive, ter outro conceito. Mas vamos, abaixo, resumir o que foi apresentado no estudo inicial para você se inteirar. Veja as principais propostas discutidas:

Simplificar para Residencial (R1,R2 e R3) e Não Residencial.

Entre os Não Residenciais, simplificar para Comerciais e de Serviços levando-se em conta níveis de tolerância e incômodo pela natureza da atividade.

Industrial: com três níveis de incomodidade.

Infraestrutura: para atividades urbanas específicas.

Especiais: compatíveis com equilíbrio ecológico, como exemplo a agricultura familiar urbana.

Utilizar a Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE), que já conta com 87 divisões, 287 grupos, 673 classes e 1.329 subclasses válidas para todo o País.

A prática atual, vale registrar, já utiliza a necessidade de compatibilização entre o Sistema Integrado de Licenciamento (SIL) e CNAE.

Combinar o uso do CNAE com níveis de ruído, número de pessoas na atividade e níveis de risco ou porte (incomodidade) é desafio do PD.

Outra frente, não menos necessária, é organizar o uso de instrumentos como impacto de vizinha (EIV), otimizando leis sem sobrecarregar o empreendedor (como ocorre hoje).

É equívoco antigo o DAE estabelecer diretrizes (custos) para empreendimentos com base em uma Resolução (e não em lei). Esta medida já está mudando. A atual presidência do DAE passou a fixar diretrizes para novos empreendimentos (obrigações) de forma proporcional. Será necessário, ainda estabelecer as regras por lei e não mais por resolução do DAE.

Cidades atrativas, com segurança jurídica e que enfrentaram o fim do balcão de negócios (que estimula corrupção e não garante efetividade) criaram Lei de Contrapartida prevendo instrumentos objetivos, saneadores, como estabelecer um percentual fixo como pagamento de acordo com porte, tipo de atividade e valor do projeto-empreendimento, por exemplo.

LEIS FEDERAIS QUE VOCÊ PRECISA SABER

Leis 6766/79 e 13.465/17

A Constituição de 1988 deu autonomia aos municípios e incluiu o direito de propriedade, além de estabelecer a necessidade de cumprimento da função social da terra, regra que tem de ser efetivada através do PD e demais normas locais.

De outro lado, o regramento legal em vigor alterou pontos da lei de parcelamento de solo (6766/79) com a chegada da lei de regularização fundiária (13.465/17), mas sem que tenha aplicação, evidentemente, para o que foi construído antes de 2017.

Vieram, com isso, situações novas como o Loteamento com acesso controlado (recorde-se das ações judiciais do MP tentando derrubar portarias ou exigindo que loteamentos – e não condomínios – deixassem de proibir a entrada ou acesso das pessoas em seus interiores).     

A maioria das moradias de alto padrão em Bauru é desse “tipo”, digamos assim. Não são tecnicamente condomínios, embora funcionem como tal. O ajuste legal, então, passou a condicionar a “permissão de entrada” a identificação nas portarias. Mas é evidente que isso não trouxe solução, ou respeito (ao pé da letra) ao direito de ir e vir entre esses ambientes.

Assentamentos Precários

É preciso situar, historicamente, que o debate em torno dos interesses para a lei 13.465, em 2017, não por acaso “estimularam” o aumento de Assentamentos Precários Urbanos em todo o País. Em Bauru, a “promessa” mentirosa de que milhares teriam direito a lotes tidos como da União (em razão do patrimônio federal aqui presente) atraiu pelo menos 17 assentamentos.

Para se ter uma ideia, em caderno especial publicado pelo JC, no final de 2016, ano de eleição municipal, foi mapeado o surgimento de Núcleos em diferentes cantos da cidade, com cerca de 4.000 famílias, uma parte levadas ao conto do vigário de “pagar” mensalidades por divisão informal de lotes entre três “movimentos” sociais aqui instalados.

Os movimentos urbanos ganharam tal proporção, naquele instante, que o maior movimento fundiário do País, nas últimas décadas, foi o do Pontal do Paranapanema, mas com 4.000 famílias, coincidentemente a Bauru no volume de abrangência, instaladas em 38 cidades naquela região.

Em Bauru, ações do antigo MSL, Doroty e outros agregaram 4.000 famílias somente na área urbana – concentrados aqui -, espalhados por barracos e casas com tapumes, improvisadas, além de construções em tijolos, em cantos do fundão do Otavio Rasi, da encosta da Unesp (próximo do Radar), de trechos da extensão da linha férrea na Vila Dutra/Industrial, em vazio urbano encostado ao Horto Florestal, entre outros.

Motivo que explica essa ação “organizada” pela corrida pela terra em Bauru, vinculada à legislação 13.465/17: a norma trouxe na redação que quem ocupava lote de terra da União podia ficar!

Por que não deu certo: muitos vieram de fora, sem condições de sobrevivência, atraídos pelo anúncio do acesso à terra, como em outros episódios históricos. Quando chegaram, muitos viram que: havia cobrança de “aluguel” pela organização nos lotes clandestinos, algumas áreas não seriam regularizadas (como a gleba contaminada atrás do Horto Florestal), outras não eram da União como anunciado e nas que eram do Governo Federal (como atrás do Otávio Rasi), o Incra não se dispôs em “incluí-las” no perímetro e a prefeitura não tinha (como não tem) “pernas” para projetos desse porte (custos com regularização, infraestrutura e outros).

Fator de dissipação: os aventureiros que vieram de longe, ou foram apresentados às dificuldades reais de regularização ou clandestinidade, ou souberam que a titularidade foi “congelada” na lei para quem ocupou esses vazios urbanos até 22/12/2016. Mas é preciso comprovar ocupação consolidada. E a lei é genérica neste aspecto. Se “invadiram” Bauru, imagine a dimensão de ocupações irregulares em curso em estados do Norte Amazônico, ou no interior do Mato Grosso.

Links de  uma das matérias dessa ação concentrada na cidade em 2016: https://www.jcnet.com.br/noticias/geral/2016/09/480473-movimento-se-une-a-grupos-urbanos-e-diversifica-acoes.html

 REGULARIZAÇÃO?

Assim, a lei 13.465/17 veio para atender às necessidades da regularização fundiária urbana, ou de “núcleos urbanos” em zona rural. São usos de característica urbana, mas em construções ou espaços menores do que o módulo rural. É preciso instituir um “estatuto” local para aplicação dessa lei.

E há quem ache que a 13.465 vai salvar a pele de instalações clandestinas em espaços (leia-se áreas de proteção do Batalha e Água Parada, em Bauru). E não é assim! A possibilidade de regularização, possível com a lei 13.465/19 mas mediante obrigações e compensações, não exclui os efeitos de crimes praticados pelo parcelamento ilegal em APA, sob o crivo da lei 6766/79. s ocupações clandestinas, inclusive de condomínios, estão mapeadas, identificadas no Manejo. Falta avançar nas sanções, recuperação dos estragos existentes e contenção do passivo daqui pra frente nesses locais.

Por fim, cabe registrar que, entre as exigências legais a empreendimentos hoje, para parcelamento de solo, com as alterações na 6766/79, valem a destinação de 45% da gleba estabelecidos pela lei de ocupação do solo (Lupos), sendo 20% de área verde (norma estadual), combinada com 20% para o sistema viário e mais 5% de área institucional.

Condomínios de lotes

Uma solução, ou alternativa legal, para regularizar Núcleos Informais (irregulares) seria transformados em Condomínios de lotes. Nesse caso, a premissa é que sejam autossuficientes. Precisariam ter biodigestor para tratamento de esgoto, poço artesiano próprio para abastecimento, rede coletora e de destino dos resíduos, iluminação própria, etc.

Mas é uma saída já que o conceito normativo aponta que não se pode “regularizar” parcelamentos irregulares que não sejam sociais (de baixa renda e onde o custo da infraestrutura é do Poder Público). E nem seria justo, porque regularizar se tornaria um prêmio para os que parcelaram, desmataram, ou geraram passivo ambiental, em APA, conhecendo essa situação (como nos casos locais).

Ainda assim, a regularização de quaisquer desses clandestinos fica  submetida a Estudo Técnico Ambiental e aprovação do Conselho da APA. Depois é que virão os próximos passos. Tudo isso encarece vários desses clandestinos que o Poder Público terá que ter a obrigação, e coragem, de acionar contra os que insistirem em permanecer ‘fora da lei’!

Para o promotor de Urbanismo, Henrique Varonez, a lei de 2017 permite a regularização (fundiária). Há dois parâmetros essenciais: 1) a ocupação (parcelamento do solo e construções) tem de ter sido efetivada até dezembro de 2016. O que veio depois, mesmo em parte, não entra. 2) a regularização de construções irregulares em áreas hoje rurais não se resolve com a inclusão dessas “moradias” nos limites urbanos. Mas exige que esses locais cumpram exigências de compensação de danos (inclusive ambientais) e façam a recuperação. E isso custa bem caro! Este é o principal obstáculo, na prática, para que centenas de moradias clandestinas (como o verdadeiro bairro formado perto de Piratininga, por exemplo, o Recalcagem) sejam regularizadas e, assim, recebam infraestrutura urbana.

SEPARAÇÃO

Agora vamos separar casos (só alguns, exemplos), desses dos Núcleos Informais, mas para parcelamentos de solo igualmente conhecidos de Bauru e que precisam ter suas pendências enfrentadas:

O Jardim Manchester é parcelamento urbano regular, com registro. Falta infraestrutura, esgotamento sanitário, etc.

O Vale do Igapó precisa regularizar uma parte e tem falta de infraestrutura em um trecho, com pendência judicial em andamento com fiscalização da Promotoria (com garantias em imóveis para sustentar a obrigação de resolver as pendências).