O Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) acaba de confirmar, em sentença, que é da Prefeitura de Bauru pelo menos 128 mil metros quadrados de áreas que compõem o metro quadrado mais cobiçado de Bauru. A decisão vem contra três frentes que questionaram o acordo homologado ainda em 2019 pela Justiça Federal de Bauru na repartição de áreas e instalações do Aeródromo Urbano, cravado entre as avenidas Getúlio Vargas e a extensão final da Octávio Pinheiro Brisola, na região do Bauru Shopping. No julgamento unânime acompanhando o voto do desembargador federal relator do processo, Alessandro Diaferia, ainda de dezembro passado (2025), o TRF3 ratifica a repartição de áreas entre o Município e a Associação do Aeroclube.
A associação tem até o dia 21 de janeiro para recorrer, conforme o advogado. Mas a decisão em segunda instância federal animou o Jurídico e o Gabinete da prefeita Suéllen Rosim, em função até da contundência do mérito. O TRF 3 traz, no julgamento, que não procedem as 3 frentes principais alegadas. Entre os pontos determinantes, a decisão traz que apenas a Prefeitura apresentou escritura do local, ainda de 1938, em detrimento a transcrição de contrato de operação de compra e venda muito antigos, secular, entre terceiros. Leia abaixo, como a supervalorização e localização dessas áreas explicam a disputa em torno da “joia rara” da Zona Sul de Bauru, avaliada em mais de R$ 600 milhões.
TRÊS PONTOS
O voto do relator detalha os pontos controversos. Um deles é de que não procedem, conforme o julgamento, antigas alegações de que documentos dos primórdios urbanos de Bauru incluiria parte da atual localização do Aeródromo, na Zona Sul, entre terras que seriam de domínio, por exemplo, de herdeiros ainda de Felicíssimo Antônio Pereira. Esta tese, aliás, já foi derrubada no Judiciário de Bauru, por outra via, desde meados de 2014.
O relatório do voto no TRF 3 descreve a alegação de que essas terras “teriam sido adquiridas por Felicíssimo Antônio Pereira em 12/06/1859 e cedidas, mais tarde, aos próprios advogados que atuam na causa própria. E isso não merece provimento”. Isso porque consta em outro processo (n° 0003723-60.2013.4.03.6108), certidão do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Agudos, do Estado de São Paulo.
Este documento (como sequência de onde partiria a chamada “matrícula zero” que deu origem a ocupação inicial em Bauru) traz o seguinte: “CERTIFICO, (…) constar no livro de n. “3-5″, as fls. 132, a transcrição sob n. de ordem 3.420, feita aos 15 de outubro de 1.894, de uma escritura particular de compra e venda, de 12 de junho de 1859; pela qual, Felicíssimo Antônio Pereira, já falecido, adquiriu de Paulo Dias Xavier e sua mulher, deste, uma sorte de terras, dividindo por baixo com os compradores, pelas cabeceiras com Jose Flausino de Araujo, e rodeando pelo lado de cima com Francisco Eusebio da Costa até chegar no Ribeirão Bauru e pelo deste abaixo divisando com Donato Ribeiro de Castro até o princípio. – Freguesia do Imóvel: Fortaleza. – ou seja, denominação do imóvel Córrego Fortaleza”.
Porém, o tal documento antiquíssimo é transcrição (certidão) de uma aquisição de terras e não uma escritura. Tanto que o acórdão contrapõe: “ocorre que o documento apresentado pelos oponentes, qual seja, a certidão de transcrição de uma escritura particular de compra e venda, não possui a força probante necessária para constituir ou comprovar o direito de propriedade imobiliária. Conforme a legislação civil pátria, a transferência de bens imóveis exige, como regra, a forma de escritura pública, lavrada por tabelião de notas, como requisito de validade do negócio jurídico. O instrumento particular, por sua natureza, não se reveste da fé pública e das formalidades essenciais que garantem a segurança jurídica nas transações imobiliárias”.
O desembargador federal ensina no acórdão que, além disso, “o direito de propriedade sobre bem imóvel somente se adquire com o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente. Embora a certidão mencione uma “transcrição” realizada em 1894, esta se refere a um contrato particular de 1859, cujo teor e validade são questionáveis para a transmissão de propriedade. A própria descrição do imóvel como “uma sorte de terras”, com limites baseados em confrontantes da época e cursos d’água, demonstra uma precariedade que impede a sua correlação segura e inequívoca com a área atualmente em litígio, devidamente individualizada e matriculada em cartório”, acrescenta Alessandro Diaferia.
ESCRITURA
O Contraponto essencial para os desembargadores federais foi que a Prefeitura de Bauru trouxe como prova uma escritura pública de venda e compra, “datada de 12 de maio de 1938, lavrada nas notas já do 1° Tabelião de Bauru e devidamente registrada em 16 de maio de 1938, sob n° de ordem 4.833 do Livro de Transcrição das Transmissões n° 3-D. (do processo n° 0008986-83.2007.4.03.6108). O documento apresentado pelo município atende aos requisitos legais de forma e publicidade, possuindo presunção de legalidade e veracidade, constituindo título justo e hábil a comprovar a cadeia dominial do imóvel, conforme a legislação aplicável. Em contrapartida, a transcrição do instrumento particular invocada pelos oponentes não detém o mesmo poder probatório, não sendo, portanto, apta a desconstituir o direito de propriedade estabelecido por meio de título público levado a registro”, acrescenta a sentença do Tribunal Federal.
PERMUTA
O terceiro elemento importante da decisão favorável ao Município diz respeito a empresa Comercial Relu Ltda. Ela ingressou na ação para reclamar que o acordo homologado pela Justiça Federal em Bauru teria desconsiderado um pequeno pedaço da área (no entorno do aeródromo) lhe pertencia.
A empresa apresentou que uma troca de áreas incluiu 1.937 metros quadrados do local, com base na Lei Municipal 4.621 de 15 de dezembro de 2000 (governo Nilson Ferreira Costa). “Contudo, tal alegação também não prospera”, define a decisão. Porque a lei “autorizou” a permuta de imóveis da Prefeitura com a empresa. Mas a Procuradoria Jurídica Municipal demonstrou que a operação não ocorreu. Ou seja, o fato era mera expectativa de direito. E não se concretizou.
Em sua tese, a Comercial Relu alegou nulidade, porque o acordo de repartição firmado em 2019 entre o Aeroclube e a Prefeitura não teve sua participação. E não deveria mesmo, conforme destaca o acórdão. Participaram da homologação de repartição das áreas públicas a União (Advocacia Geral), do Estado de São Paulo (Procuradoria), do Aeroclube e do Município.
Além disso, a homologação em ato público na presença do juiz federal de Bauru, Joaquim Alves, contou com a assinatura e presença de outras instâncias, como a Emdurb e Ministério Público Federal. A assinatura foi realizada no governo de Clodoaldo Gazzetta. O TRF 3 ainda refuta argumentações de que o acordo e sua negociação, à época, teriam ocorrido sob irregularidade.
“Os documentos foram expressamente validados pelo Poder Público ao celebrar o acordo. A transação é, por natureza, um ato bilateral. Ademais, o ato contou com a chancela do Poder Judiciário via homologação, que atestou sua legalidade formal e provimento”, define o acórdão.
A Prefeitura paga cerca de R$ 2 milhões anuais para a Emdurb realizar a manutenção e segurança do Aeródomo.
No link a seguir, leia os detalhes da assinatura do acordo, lá em 2019, e da ação inicial do Aeroclube:
Governo brilha os olhos por terra avaliada em mais de R$ 600 milhões
O governo Suéllen Rosim não esconde o interesse em viabilizar projeto de utilização de ao menos parte das terras que compõem o entorno das pistas do aeródromo urbano em Bauru. E as cifras explicam. Os cerca de 130 mil metros quadrados com decisão em segunda instância na Justiça Federal como pertencentes ao Município estão cotados a mais de R$ 600 milhões.
Há, desde já, discussão inicial em torno de possibilidades de utilização e projeto para a chamada “joia rara” urbana. No setor imobiliário bauruense, especialistas experientes destacam que poucas cidades de porte médio no País podem ter terras públicas disponíveis no tamanho e localização desse local. Em plena zona Sul.
A própria prefeita Suéllen Rosim já falou disso, ainda após o início deste segundo mandato. Ela posicionou pela oportunidade da cidade discutir projeto que atraia investimento privado para o setor e, com isso, seja capaz de gerar fundo de reserva robusto. Como traz a lei orçamentária anual, há pequena capacidade própria da Prefeitura de investir em infraestrutura. Seria o desfecho dos sonhos, para o governo, ter a área brevemente liberada para apresentar proposta, por exemplo, de concessão vinculada a contrapartidas em obras.
O secretário de governo, Renato Purini (que já atuou nas áreas de Desenvolimento Econômico e Planejmento, ainda no governo da agora sua esposa, Suéllen) pensa nesta direção. “Veja, de fato é uma oportunidade única. A Prefeitura tem de se preparar para apresentar a sociedade a discussão de propostas que viabilizem grandes investimentos. Há inúmeras possibilidades poderão ser discutidas com os organismos da cidade, a Câmara. A decisão judicial que ratifica a divisão de áreas em favor do Município, sem deixar de manter atividades e o setor relacionado ao Aeroclube e a preservação do próprio aeródromo, com pista e toda estrutura, abre vários caminhos”, diz.
Purini admite que o governo vê na possibilidade de fim do litígio judicial em torno da repartição das áreas uma espécie de “oasis”. “Tem de discutir desde já. Para a hora que chegar a oportunidade avançar. A prefeita já observou em reuniões que tratam de planejamento, por exemplo, que o projeto pode pensar em uma concessão para atrair o setor privado a investir no local, ou em parte dele, atrelando contrapartidas a obras, uma série de resultados específicos que são demandas de décadas e que a cidade não tem condições de fato de atender, porque os recursos para isso não existem no Orçamento”, complementa.
Mas o secretário de governo, Renato insere em todas as falas o fator “comedido”: “Isso terá de ser discutido com todos. Porque é uma ação de porte que viria para impactar positivamente várias gerações na cidade e resolver, no tempo, problemas antigos e que estão na fila de urgências. Não é algo que nenhum governo possa vir e fazer, decidir sozinho”, completa.
OPERAÇÃO
O secretário também reconhece, por outro lado, que se a pretensão for mesmo ofertar a “joia rara da Zona Sul” a investidores, alguns passos têm de ser tomados desde já. E se não o fizer, a ação pode cair no colo do próximo governo.
O primeiro deles é o governo definir, ainda nas revisões das leis do Plano Diretor (PD) e de Zoneamento (LUOS) regulamentos que abram caminho para os projetos pretendidos. Purini admite que o calendário apertado da revisão dessas leis (que ainda não foram enviadas ao Legislativo) não incluiu projetos desse porte. A prefeita disse que os PLs vão estar na Câmara até fevereiro próximo, na reabertura das sessões.
Sem adentar ao mérito do uso ou não da gleba no entorno do Aeródromo, o urbanista José Xaides nos explica, por exemplo, que “a utilização de projetos dessa natureza exigem instrumentalizar a lei do Plano Diretor Participativo com instrumentos urbanísticos. Um deles é a Operação Urbana Consorciada (OUC). O Poder Público estabelece projeto (masterplan), discute com o controle social (audiências públicas) e regulamenta instrumentos que garantam, depois, abrir procedimentos para exploração ou cessão (por concessão, por exemplo) com a definição de obras, equipamentos públicos de obrigação do setor privado”.
Conforme o secretário Purini, esses instrumentos ainda não estão na proposta de revisão do PD. Da mesma forma, o governo municipal teria de se antecipar e discutir, debater, e prever, na lei de uso e ocupação do solo (LUOS), incentivos de ocupação (coeficiente de aproveitamento de área – CA) que tragam convergência com a atração de investimentos ao projeto futuro. Estas possibilidades também não estão (ou não foram discutidas) durante as reuniões públicas do zoneamento – cuja agenda foi vazia em praticamente toda a cidade ao longo de 2025.
R$ 600 MILHÕES
A valoração das glebas apontados no TRF 3 de São Paulo como do Município explicam a reação (ao menos em públic0 comedida em torno do gigantismo do possível negócio. A soma das glebas definidas como da Prefeitura na sentença judicial confirmada em segunda instância bate na casa dos R$ 639 milhões. Para se ter ideia da valorização, a mesma repartição entre a Associação do Aeroclube e o Município, homologada em 2019 na Justiça Federal de Bauru, estava cotada a algo em torno de R$ 350 milhões, na ocasião.
Seguindo o que está confirmado no Tribunal Federal, a Prefeitura fica com 102 mil m2 do lado da avenida Getúlio Vargas e mais 28 mil m2 do outro, próximo da av. Schain Mauad (Shopping) – que a Prefeitura diz que vai prolongar com verba de empréstimo junto ao Estado. Jà o Aeroclube mantém sua sede, hangar e áreas construídas anexas para desenvolver suas atividades (que terão de permanecer).
Conforme os documentos aprovados pela Comissão de Avaliação da revisão da Planta Genérica de Valores para cobrança do IPTU, com avaliação finalizada no segundo semestre de 2025, o metro quadrado do lado da Getúlio Vargas está cotado a R$ 6 mil. Nos “fundos”, por onde passa a av. Octávio Pinheiro Brisola, o preço valorado pela comissão que inclui servidores da Secretaria de Fazenda e Corretores Imobiliários, está em R$ 1.100,00 o m2.
A parte do lado da Getúlio tem 102 mil metros quadrados de terreno. Portanto, com cotação potencial de R$ 618 milhões. Assim, os outros 28 mil m2 do outro lado compõem sinalização de valor de R$ 20,8 milhões. O montante, grosso modo, representa quase o total de toda a necessidade orçamentária estimada pela Secretaria de Infraestrutura para asfalto, com galerias (drenagem), nas centenas de ruas em terra e ou esburacadas ou em regiões com erosão na cidade. Esta estimativa foi apresentada ainda em 2025, pela titular da pasta, a secretária Pérola Zanotto, quando indagada sobre o estoque de obras necessárias para as benfeitorias básicas listadas.
REPARTIÇÃO
Conforme o acordo de repartição confirmado no TRF3, estariam resolvidas no mesmo processo as áreas já destinadas ao heliporto da Polícia Militar, sede dos Bombeiros, a própria sede da Polícia Federal e demais áreas institucionais.
Assim, a área de pista e taxiamento (para pousos e decolagens) é está detalhada como tombada no processo, em definitivo, totalizando 294.094,50 m2. Ou seja, a Prefeitura, em tese, pode explorar junto ao setor privado a gleba que margeia a avenida Vargas, onde já existem equipamentos públicos como quadras de vôlei, assim como remanescente no lado inverso (após o final pela Alameda Octávio P. Brisolla) – na região da pista de Skate, por exemplo.
E o volume de “terras municipais” ainda contempla uma faixa de área “comprida”, após os fundos de onde funciona o bar do Aeroporto, que pode ser reservada para a instalação viária, ou outro uso. Ou seja, o Município pode deixar de dispender “uma boa grana” para pagar por desapropriação para ruas neste ponto. Não estão, ainda, nesta conta pequenos “pedações”, como a praça na frente do estabelecimento Lokma, bem mais abaixo, entre outros.
E tem mais. A porção em mata, com vegetação densa ainda mantida após o término da pista de pouso e descolagem (do lado da PF), também estaria resguardada. Entre as possibilidades, o governo já falou, por exemplo, sobre a necessidade de instalar um parque (com estrutura de lazer, ambiental e de entretenimento) por lá.
Neste momento, são possibilidades. Mas que circundam as reuniões do Palácio das Cerejeiras e voltaram à mesa do gabinete da prefeita desde o final do ano (2025), após a confirmação de ratificação da repartição em favor do Município (e do Aeroclube).
Será?