Olá, queridos leitores! No episódio de hoje, finalizaremos o tópico dos Fundos de Tijolo, apresentando os tipos de contrato e operações presentes nesse segmento dos Fundos Imobiliários.
TIPOS CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Ao começar a investir em um fundo imobiliário, é de extrema importância saber qual o tipo de contrato de locação vigente, visto que são responsáveis por formalizar o acordo entre locadores e locatários. Existem dois tipos de contrato presentes no mercado: típico e atípico.
O contrato típico é um dos formatos mais comuns em locações, porque existem regras preestabelecidas entre o proprietário e o locatário que são previstas em lei. Dentre suas principais características estão:
- Prazo de média duração (até 5 anos, geralmente);
- Multa razoavelmente pequena para desocupação do imóvel (geralmente de 3 a 6 meses do valor do aluguel), caso não seja cumprido o período de carência.;
- Possibilidade de ação revisional no terceiro ano, reajustando valores contratuais; e
- Reajuste anual (os indicadores são o IPCA ou IGP-M).
Os contratos típicos são mais comuns em lajes corporativas e shoppings centers.
O contrato atípico, por outro lado, tem uma maneira diferente da padrão e não é previsto na lei. Porém, é importante ressaltar que esse contrato tem a mesma validade jurídica que um contrato típico. As suas principais características são:
- Prazos extensos (superiores a 5 anos);
- Multa de todos os aluguéis futuros pendentes, independente do prazo que o locatário ficou no imóvel;
- As duas partes abrem mão da ação revisional; e
- Reajuste anual atrelado a um indexador econômico.
Os contratos atípicos são mais comuns em fundos imobiliários do setor hospitalar, logístico, educacional e outros.
Ao comparar os dois contratos, a fim de ver qual pode beneficiar mais os investidores, podemos perceber que o contrato atípico oferece mais segurança sobre a receita originada pela cobrança de aluguel. Isso ocorre pelo fato do proprietário e do inquilino não terem o interesse de correr riscos, portanto a multa contratual e o longo prazo dificultam a rescisão do contrato. O contrato típico, por outro lado, oferece maior liberdade ao locatário, pois permite a rescisão do contrato após o período de carência. É um contrato ideal para empresas em crescimento e expansão.
TIPOS DE OPERAÇÕES POSSÍVEIS NOS FUNDOS DE TIJOLO:
Como já foi dito, o investimento nos FIIs possui uma grande diversificação e isso torna o mercado com muita possibilidade de exploração. No caso dos fundos de tijolo não é diferente e, além de investimentos em imóveis já prontos (explicados nos últimos episódios), existem algumas operações presentes no mercado que diversificam ainda mais o segmento dos fundos de tijolo, entre elas estão: o BTS (Built to Suit), o SLB (Sale Leaseback) e o Retrofit.
Começando pela operação BTS, que pode ser traduzida como “Construção Sob Medida”, consiste em um imóvel construído ou reformado especificamente para atender ao que o inquilino precisa. São operações comuns para empresas que querem um imóvel adaptado para suas necessidades, ao invés de se adaptar aos imóveis disponíveis no mercado.
Em troca das condições exigidas pelo futuro locatário, o investidor busca o retorno dos investimentos feitos durante o projeto e a renda pelo uso do imóvel. Para garantir essa renda, uma das principais características dessa operação é o longo prazo dos contratos (contratos atípicos), a fim de garantir segurança para o investidor.
No caso da operação SLB, ocorre a venda de um imóvel corporativo de alto valor por uma empresa a uma empresa investidora. Após essa venda, a empresa utilizadora do imóvel torna-se locatária desse mesmo imóvel, com contrato de longo prazo de duração.
Uma das principais vantagens desse tipo de transação para a empresa vendedora é que o capital que era imobilizado, por conta dos custos da empresa, poderá servir de investimento, para tornar o negócio mais competitivo, ou liquidar possíveis dívidas. Para a empresa investidora também é uma operação vantajosa, pois agrega ao FII um locatário capitalizado e com um contrato de longa duração.
Por fim, temos a operação retrofit, que consiste em reformar construções antigas, em más condições ou abandonadas, a fim de modernizá-las e torná-las adequadas ao uso previsto, possibilitando, inclusive, a valorização do aluguel. A principal vantagem do retrofit é tornar o imóvel mais atrativo para potenciais locatários, sem perder as características arquitetônicas que o tornam único.
Com isso, chegamos ao fim de mais um episódio da nossa série, finalizando o tópico de Fundos de Tijolo! No próximo episódio falaremos de outro tipo de FIIs: os Fundos de Papel. Fiquem ligados!
Matheus Assunção.
Se você perdeu os episódios anteriores é só acessar pelos links abaixo:
- Fundo de Investimento Imobiliário – Introdução ao Mercado Imobiliário
- Fundo de Investimento Imobiliário – Definição, Tributação e Riscos
- Fundo de Investimento Imobiliário – Fundos de Tijolo – Parte 1
- Fundo de Investimento Imobiliário – Fundos de Tijolo – Parte 2
Para investir melhor em renda variável, nada como contar com especialistas. Entre em contato conosco:
Telefone: (14) 3010–1818
WhatsApp: (14) 3245–4345 ou acesse clicando aqui.
