Não é engano. A foto acima é de uma rua de terra de DISTRITO INDUSTRIAL DE BAURU. Em mais um capítulo da Série DIAGNÓSTICO (onde já esmiuçamos sobre emprego, renda, vulnerabilidade e educação em Bauru), trazemos para você mais um documento-reportagem com informações detalhadas em infraestrutura, deficiências, capacidade instalada e custos para investimento no setor em Bauru.
Como adiantamos em outra reportagem (veja abaixo o arquivo completo de DISTRITO DE LOGÍSTICA), Bauru tem vocação consolidada para grandes entrepostos. Já na participação industrial, o setor caiu de 19% para menos de 16% em atividades na cidade. A maior concentração (2/3) é no comércio e serviços (veja dados completos na Série EMPREGO E RENDA).
Então vamos lá. Separamos para você as principais informações apresentadas pelo novo governo em reunião pública sobre o tema. Mas também apresentamos informações exclusivas, preparadas pelo CONTRAPONTO sobre Distritos, inclusive com compilado de propostas para alteração na legislação atual. (veja abaixo).
O arquivo, lembramos, é longo, típico de GRANDE REPORTAGEM. Mas damos nossa contribuição para a cidade com os levantamentos a partir de dados oficiais obtidos junto ao governo. Vamos começar?
CUSTO DE RECUPERAÇÃO
A reestruturação dos 4 Distritos Industriais instalados em Bauru exige orçamento de pelo menos R$ 30,6 milhões. O levantamento preliminar é do secretário Municipal de Obras, Marcos Saraiva, apresentado em reunião pública virtual realizado pela Câmara nesta quarta-feira, o quarto encontro da série de temas municipais organizados pela vereadora Chiara Ranieri (DEM).
Conforme Saraiva, a previsão de investimentos leva em conta intervenções definitivas. O governo municipal vem reiterando que o ideal “é realizar ações duradouras e não só paliativos. Recapear dá efeito imediato, mas não resolve os inúmeros problemas nos Distritos”.
O levantamento leva em conta infraestrutura (deficiente em todos os Distritos), como galerias de águas pluviais, readequação de rede de esgoto, guias, sarjetas, combate a erosões em alguns locais e pavimentação.
DISTRITO I
Conforme o secretário de Obras, o local exige combater uma “grande erosão e para isso só existe o projeto básico. O custo desta intervenção é de R$ 2,5 milhões. Há alagamento em uma via que tem de ser resolvido e a substituição de drenagem custa mais R$ 2,2 milhões para esta área. A iluminação pública precisa ser substituída e o recape é estimado em R$ 3 milhões”, contou. Total do DI: R$ 7,7 milhões.
DISTRITO II
Para esta unidade, Marcos Saraiva destaca que falta asfalto em 2/3 das ruas do D II. “Com guias, o custo para isso é de pelo menos R$ 3 milhões. Há um TAC (Termo de Conduta assinado com a Promotoria) de uma erosão gigante na unidade, que surgiu após a duplicação da rodovia. Vamos estudar a ação neste local e essa pendência. Mas tem outra erosão de R$ 5 milhões para resolver”. Total do D II: R$ 8 milhões.
DISTRITO III
Neste, o secretário destaca que há ação judicial para cumprir, cujo custo de drenagem é de R$ 6,9 milhões (com guia, asfalto). Esta citação não inclui outras melhorias, como iluminação pública, por exemplo. O governo estuda a abertura de concessão para este tema, para toda a cidade. Total do D III: R$ 6,9 milhões.
DISTRITO IV
Nesta unidade, Marcos Saraiva elencou que há necessidade de avaliação do projeto de reloteamento do local. Em obras, está pendente a travessia do Córrego Vargem Limpa, cujo custo é de até R$ 8 milhões. Total D IV R$ 8 milhões.
OUTRAS PENDÊNCIAS
O custo de recuperação dos Distritos ainda não leva em consideração a unidade V (cuja doação da área ainda não foi regularizada junto ao Estado). O local também não tem nenhuma infraestrutura.
Em relação aos 4 primeiros Distritos também há deficiência em hidrantes, o que encarece ainda mais as intervenções.
Dos 4 Distritos com ocupação, o primeiro tem 95% instalado, o segundo 80%, o Distrito III tem 95% do espaço com uso e o último tem 50% da gleba em operação. Isso conforme o secretário de Desenvolvimento Econômico (Sedecon), Charles D´angelus.
O titular da Sedecon disse que o governo Suéllen também prepara projeto de lei para retornar a empresários o chamado ICMS FUTURO para investimentos em ampliação e novas instalações. “Em muitos municípios isso foi implantado. Nós estabelecemos em lei o retorno gradual, por cinco anos, de ICMS para quem demonstrar aumento efetivo de instalações e empregos e for instalação nova, para estimular crescimento no setor”.
O secretário da Seplan, Nilson Ghirardello, apontou necessidades relativas a sua pasta, como “regularizar e destinar área para resíduos em Distritos, ampliar o percentual mínimo de construção (hoje é de 40%), deficiência para combate a incêndio (hidrantes), entre outros pontos. A revisão da Lei de Zoneamento está neste pacote prioritário.
O que existe nos Distritos de Bauru?
Apuração realizada pelo CONTRAPONTO junto a Sedecon, do final de 2020, traz o raio X da ocupação dos Distritos. A classificação identifica, conforme dados abaixo, que a maior parte das atividades está no segmento de transportes ou de produtos de transformação de baixa e média escala.
Estudo da Sedecon identifica principais mudanças a serem realizadas nas regras:
- A legislação que trata de Distritos já sofreu 7 alterações, desde 2004 (lei 5198). Em 2019 foi realizada a principal das últimas alterações, com novas regras para doação de áreas industriais.
- O mecanismo de atuação para análise de Empreendimentos (GAE) – composto de membros do governo e alguns segmentos locais – precisa ser revisto. Na forma e na transparência, com reuniões públicas (gravadas e virtuais), para evitar “distorções”.
- O Distrito I tem 90 pontos instalados, o II 41, o III 53 empresas, o IV 24 e no Guadalajara estão duas unidades. O D V tem mais de 2,2 milhões de metros quadrados doados pelo Estado, mas falta regularizar este processo.
PROPOSTAS
A Sedecon apresentou, no final de 2020, um compilado de propostas de revisão na legislação e na ação municipal relacionada a Distritos. O atual governo não informou este relatório na reunião pública desta quarta (27/01).
Conforme este estudo, existem 62 imóveis disponíveis para por em edital de concessão de área hoje (sem restrição ambiental e sem penhora). São 46 mil metros quadrados disponíveis.
Veja o compilado das principais mudanças estudadas:
- estabelecer prazo de 60 dias para a apresentação de projeto a partir da concessão da área por lei
- estabelecer prazo de 90 dias para o início da obra no local após a aprovação da lei de concessão (hoje não há este instrumento)
- definir conclusão da obra na área em até 24 meses, em definitivo, com prorrogação por uma só vez por igual período
- realizar a doação definitiva da área industrial somente após 10 anos de uso efetivo
- tornar obrigatório o pedido de doação definitiva e a transferência, pelas empresas, após 10 anos (hoje as empresas não pedem e “estocam” sem uso, com perda de IPTU). Existem 15 casos sem transferência, conforme a Sedecon.
- flexibilizar o percentual de construção (atualmente é 40%) – para instalações como distribuidoras de gás, transportadoras não é preciso área construída grande.
- prever lotes (para os já existentes) de menos de 1.000 m2 para “abastecer” apenas a demanda atual existente (de 8 lotes desdobrados que estão “sobrando”)
- regularização das construções existentes, levantadas no passado sem recuo mínimo, fora do alinhamento. Dar prazo para essas adequações.
- incluir Assenag e OAB no Cadem. Hoje a representação não tem membro das áreas de engenharia, arquitetura e direito.
- criar exigência de relatório evolutivo da existência da empresa, com indicadores de produção, empregos, para acompanhamento estratégico pela Sedecon.
- estabelecer regras de doação de acordo com o tamanho real da instalação e atividade pretendida, para evitar destinação de área muito maior do que o empresário efetivamente vai utilizar, coibindo a ociosidade entre lotes nos Distritos.
OCUPAÇÕES POR TIPO DE ATIVIDADE
Veja os mapas elaborados pela Sedecon, com base no inventário de 2019 no link:
Dados Empresas Distritos por Atividade Econômica
CONDOMÍNIO LOGÍSTICO FATURA R$ 5 BILHÕES/ANO
O presidente do Conselho do Município (CMB) e membro do Instituto dos Arquitetos de Bauru (IAB), Marcos Colim, destacou que, ao contrário de projetos de grande porte para plantas industriais, Bauru tem vocação consolidada para ampliar a atração de entrepostos de logística e transporte.
Ele citou que o Condomínio Industrial de Logística instalado às margens da Rondon (Km 348,2 milhões) fatura R$ 5 bilhões/ano e aguarda regularização avançar para duplicar sua capacidade. “O retorno em ICMS disso é enorme. Para Bauru representa R$ 120 milhões por ano, somente dessas atividades que aqui se instalaram como grandes entrepostos”, cita.
O CONTRAPONTO revelou a capacidade e levantou todas as empresas instaladas no Distrito Industrial de Logística, o Bauru Business Park, instalado onde era a Cteep.
Veja o diagnóstico completo, inclusive com a lista de cada uma das empresas instaladas no complexo de três condomínios:
Na mesma cidade em que empresários enfrentam sérias limitações de oferta de áreas para instalações estruturadas, a Prefeitura de Bauru amarra, há anos, a regularização (e expansão) de Distrito Industrial de Logística que já contempla três condomínios instalados, com galpões em operação que alcançam faturamento médio ano de R$ 5 bilhões.
Atualmente, o complexo (com infraestrutura completa advinda da antiga Cteep) com área total de 565.140,99 metros quadrados abriga 21 marcas e serviços, em três condomínios (um de serviços diversos e dois exclusivos). O espaço, apesar dos entraves junto ao setor público, abriga um dos maiores centros de distribuição das principais marcas do País.
Grandes magazines utilizam a tão decantada localização geográfica (e estrutura modal que “corta” Bauru) para armazenas e redistribuir encomendas em escala. Com o avanço do e–commerce, o potencial de novos negócios ganha força. A questão é a cidade não “perder o bonde”. A economia não espera.
Boa parte da cidade não conhece a instalação e o que é movimentado por lá. Mas no Bauru Business Park, no quilômetro 348,2 da Rodovia Marechal Rondon, estão 22 empresas especializadas em negócios de médio e grande porte de logística e transporte. O espaço recebe 1.000 empregos diretos nos galpões e outros 1.200 da cadeia (transporte e afins).
O espaço abriga segmentos diversificados, de um lado, e outros dois condomínios particulares. O Distrito abriga, por exemplo, o maior Centro de Distribuição de Logística e Transporte (rubie) da Braspress no Interior e, ainda, um segundo condomínio interno com cinco empresas agregadas ao segmento de higiene, cosméticos, defensores agrícolas, entre outros.
O potencial de instalação disponível, de 200 mil metros quadrados, tem capacidade para abrigar outros 1.500 empregos diretos e até 2.00 indiretos. Faça uma continha rápida do imposto agregado para a cidade a partir do atuais R$ 5 bilhões e o potencial instalado.
OBSTÁCULO
De um lado, a demanda (espontânea) por empresas de porte em logística e transporte para Bauru é latente. E de outro, o Município não tem área, muito menos Distrito estruturado, para oferecer. A pouca oferta disponível é para dimensões limitadas.
Contudo, a administração pública também emperra, e já há alguns anos, na avaliação e aprovação de instalações exatamente no único local que contém infra, espaço adequado para grandes centrais de distribuição em galpões e modelo de negócio em andamento.
Ou seja, o mercado procura (faz tempo) oferta de instalação rápida, orgânica, onde o condomínio tenha condições de alugar o espaço e até construir galpões sob medida. Esta vertente é que alavancou o Bauru Park até aqui. Mas o operador quer alugar locais já com AVCB e muitos negócios não podem esperar o “tempo” da máquina pública.
O complexo tem capacidade para dobrar a instalação atual, com mais 200 mil metros quadrados. Mas a etapa depende do poder público, na fixação de diretrizes (tanto do DAE quanto da Seplan) claras, e com contrapartidas e obrigações compatíveis com o modelo. A Sedecon avançou em pontos para “desentranhar” o processo. Mas ele não avança, por várias razões.
A área agora conta com manejo (APA Água Parada), embora a classificação para instalação seja ZIC B (que permite menos atividades – CNAE). Os empresários reivindicam ZIC A, para ampliar possibilidades de negócios.
Com os centros de maior “força” de consumo (e PIB) mais distantes da região Noroeste, Bauru pode “tirar proveito” – enfim – da procura ‘espontânea’ por centros de distribuição vinculados a uma rede paralela de rodovias, boa localização, estação aduaneira, hidrovia próxima e até aeroporto. Mas, conforme apontamento de consultoria do programa de concessão do Daesp (realizado recentemente) não para transporte de cargas aeroviária.
Estamos a 300 km de Londrina (PR), quase a mesma distância de Campinas e Rio Preto, a 200 KM de Ribeirão Preto, não muito mais do que essas mesmas quilometragens de Piracicaba, Araçatuba, Prudente… e não mais do que 340 km também da Capital… com rodovias duplicadas e em boa conservação ao Norte, ao Sul e para os lados.
E, pra “variar”, o e-commerce rompe barreiras. E esse mercado precisa de grandes centros organizados como ENTREPOSTO… trade!
QUEM ESTÁ LÁ
Ao ver a listagem abaixo do que funciona no Bauru Businees Park você vai entender, por exemplo, porque é possível, aqui em Bauru e nas cidades vizinhas, você comprar algo (e-commerce) eletrônico em um dia e o compromisso de entrega ser em 24 horas.
Isso acontece porque Bauru contempla centros de distribuição de marcas do mercado nacional e do exterior, com concentração de galpões aqui.
O curioso é que quem circula pela SP 300 durante o dia não consegue “visualizar” a abrangência e estrutura desses negócios, em escala. É que centenas de caminhões movimentam, sobretudo, a madrugada do km 348,2 da Rondon.
No condomínio ‘diversificado’ estão 15 instalações logísticas.
- AES Tietê tem o maior centro de operações automatizadas e de controle na área de energia elétrica do Interior.
- B2W – centro de distribuição de entregas rápidas que engloba redes como Americanas e Submarino
- Casa Di Conti – centro de distribuição de bebidas
- Chão Brasil – empresa de transportes da Casa Bahia, Extra e outras
- Comfrio Armazem – operação logística para marcas como JBS, Marfrig, Frimesa, Frigol, Souza Cruz, Tilibra
- Displan – transporte de calçados e eletrônicos
- Estancia Milk – distribuidora de frios
- Gráfica Canta Claro – indústria de embalagem para marcas como Zara, C&A, MC Donalds
- Guaraci Digital – empresa do segmento de fotografia
- Guarda Tudo Bauru – empresa de Self Storage
- Maroso Transp – transporte de frios (atua para a Comfrio)
- Mercado livre – Centro de Distribuição e transportes rápidos
- Rodoflex – indústria recauchutadora de pneus
- Servimed – Centro de distribuição de medicamentos, cosméticos e alimentos
- Transtech – transporte de higiene pessoal (Unilever)
Condomínio particular 1
- Braspress – maior rubie do Interior, após a matriz em Guarulhos (Aeroporto)
Condomínio particular 2 Coplab
- Uran – transporte de produtos de higiene, limpeza e cosméticos
- Mask Mais – Centro de Distribuição de produtos Mondelez
- Bee Cosméticos – Centro de Distribuição
- Toniato – empresa de logística de defensivos agrícolas
- AD Importados – Centro de Distribuição de Produtos Importados
- Jamef – transporte de cargas fracionadas secas.
