As manifestações dos procuradores Jurídicos do Legislativo, Júlio César Forteza Medeiros, e do próprio Executivo, Nilo Kazan de Oliveira, acerca do conteúdo do projeto de lei de revisão do Plano Diretor (PD) trazem inúmeros apontamentos com necessidade de ajuste para eliminar contradições ou confronto com normas superiores, como o Estatuto das Cidades. Os pareceres vinculam a posição pela legalidade e constitucionalidade às diversas mudanças listadas para o texto que está sob análise do relator na Comissão de Justiça, o vereador Pastor Bira.
Elencamos a seguir os principais pontos dos relatórios, com menção a modificações consideradas essenciais para o andamento do PL. Vale ressaltar que o procurador Legislativo acolhe praticamente todas as citações de necessidade de ajuste trazidas pelo jurídico Municipal na análise prévia do PL. A aplicação do IPTU Progressivo por exemplo, como instrumento legal necessário para combater a especulação imobiliária urbana ou o abandono de imóveis deteriorados ou inacabados, está com lacunas, conforme os procuradores.
Conforme os relatórios, é necessário emenda para ajustar o artigo 69 e parágrafos para dar segurança jurídica ao instrumento. Instituído desde o Plano de 2008, o IPTU Progressivo na prática quase nunca foi aplicado. Apenas alguns processos estão, mesmo assim há anos, em andamento. A efetividade na política de dar função a lotes e edificações é pífia, ao longo de vários governos. Os pareceres apontam que o tema é tratado de forma muito genérica na revisão da lei, sem definições, sanções ou procedimentos específicos (básicos para sua aplicação).
Outro item é a falta de definição de áreas e a própria redação para aplicação do direito de preempção – que dá prioridade ao Município para comprar imóveis que defina como estratégicos para o urbanismo e desenvolvimento da cidade. As procuradorias lembram que a ferramenta está presente no PD em vigor, na seção VIII. Mas está sendo retirada da atual lei. A indicação é para manter esta parte na revisão, “e com isso não ferir o Estatuto das Cidades”, advertem.
Da mesma forma, mesmo o relatório municipal (referendado pela área jurídica legislativa) menciona que o PL do Executivo apenas cita o instrumento outorga onerosa, carecendo da previsão de regras claras para sua execução. O item é fundamental para fixar regras para que empreendedores paguem a mais para obterem a vantagem de construir acima do coeficiente de aproveitamento (o tamanho da edificação x tamanho do terreno ou gleba). Não ter essas regras no PD é, no olhar mais direto, deixar lacunas que geram obstáculo à cobrança – favorecendo alguns poucos em detrimento a comunidade no processo de ocupação urbana.
De outro lado, os relatórios citam que, da mesma forma que outros instrumentos relevantes à boa gestão de planejamento e desenvolvimento da cidade, o PL não traz a Operação Urbana Consorciada – OUC. Isso permitiria autorizações estratégicas para projetos de porte com atração de investidores, como a ocupação da Estação Ferroviária, parques urbanos do entorno ou em bairros, para a cobiçada área adjacente ao Aeroclube ou mesmo para projeto relativo a extensão dos pátios e trilhos ferroviários que cortam a cidade desde sua criação. As Procuradorias também inscrevem que o atual Plano traz a previsão desse instrumento na seção VI (mas issi também está sendo retirado).
Os textos ainda advertem que o projeto de lei derruba normas, dispositivos, necessários para aplicação de outra ferramenta importante para a cidade: Transferência do Direito de Construir (TDC). A lei em vigência tem esses elementos na seção V. Outra menção é a falta de disposições para realocação de pessoas em áreas de risco, embora o PL cite a política habitacional, esclarece o procurador.
Ou seja: o projeto de lei amplia demasiadamente o perímetro e gera retrocesso ao retirar normas urbanísticas em vigor desde 2008 – sem explicação e contrariando o estudo base (contratado junto a Fipe).
LEIS PRÓPRIAS
O governo municipal argumenta, em alguns pontos elencados, que as políticas setoriais serão tratadas por lei própria. E isso inclui, conforme o Executivo, outros itens, como o plano de macrodrenagem (que também está sendo excluído na nova lei pretendida). Mas o procurador contrapõe que os principais instrumentos urbanísticos e regras de ocupação de solo têm de estar definidos no PD como premissa prevista na norma superior, o Estatuto das Cidades. E o Plano não pode confrontar a regra superior.
Os relatórios dos procuradores ainda mencionam que as lacunas geram obstáculos a várias ações de responsabilidade do Município, como estabelecer e aplicar incentivos concretos para disciplinar a política de Habitação de Interesse Social (PLHIS), em outro exemplo significativo. A mesma preocupação é apontada para os artigos relativos ao sistema ambiental de Bauru, que reduzem a permissão para uso de lotes para 400 m2 (ao invés de 1.000 m2 atualmente) na Área de Proteção do Batalha (APA) – cuja inclusão no perímetro urbano está proposta em mais 37 milhões de metros quadrados, com uso liberado até 300 metros da margem. Os donos da terra pediram. O governo Suéllen atendeu. E há pressão para ainda mais inclusões, por emendas.
Neste tema, onde Bauru tem enorme carência, o procurador municipal traz que “recomenda-se que as disposições transitórias do Plano Diretor estabeleçam prazo máximo de 24 meses para elaboração do PLHIS, em consonância com o artigo 50 do Estatuto da Cidade, que determina a obrigatoriedade de os Estados e Municípios elaborarem os respectivos planos de habitação de interesse social”.
O governo já se posicionou sobre alguns dos pontos levantados no próprio processo. Um dos conteúdos traz que que “em audiência ·pública foi aprovada a proposta de regulamentação do PEUC (parcelamento compulsório da terra), com estabelecimento de alíquotas escalonadas de IPTU Progressivo no tempo, chegando ao limite máximo de 5% sobre o valor venal (de mercado) do imóvel, conforme previsto no artigo 7°, § 1°, do Estatuto dá Cidade. Mas a resposta oficial (governo) esclareceu que a regulamentação específica do PEUC e do IPTU Progressivo será objeto de lei municipal própria, a ser encaminhada à Câmara Municipal concomitantemente com o Plano Diretor, em consonância com o disposto no artigo 182, § 4°, da Constituição Federal, que exige lei específica para disciplinar as sanções aplicáveis ao descumprimento da função social da propriedade. Essa opção legislativa é juridicamente adequada e evita a inclusão de matéria tributária no Plano Diretor, que possui natureza predominantemente urbanística, com normas básicas”.
Contudo, esses projetos de lei não foram encaminhados até agora. E não se tem notícia de que estejam prontos.
EMENDAS
Movimentos comunitários e setoriais apresentaram na audiência pública inicial para debater o projeto na Câmara, no mês passado, contrariedade a vários dos mesmos itens elencados no parecer das Procuradorias. Os temas agora serão submetidos novamente ao governo, para o contraditório e explicações.
Para além disso, vereadores ainda estão recebendo pedidos específicos (a maioria do setor imobiliário, da construção ou donos de terra) para outra rodada de inserções no projeto de lei. A rigor, alguns bauruenses preferiram não expor seus pedidos nas reuniões por setor. E outros estão, nesta fase, insistindo com seus interesses – boa parte de mercado.
Por fim, a manifestação do procurador Legislativo, Júlio César Forteza Medeiros, também elenca vários dos itens (artigos e temas) apontados pelo procurador Municipal, Nilo Kazan de Oliveira. A diferença de destaque entre os relatórios é que Nilo adentra em maior número de pontos específicos do PL que, em sua visão, precisam ser adequados. Em outros vários itens, de outro lado, Medeiros deixa claro os temas parcialmente atendidos, além dos que estão em desconformidade e precisam de ajustes.
Na conclusão, por exemplo, Júlio César adverte que o PL revoga completamente o Plano atual, quando o objetivo é revisão. “Observa-se que o art. 90 do Projeto de Lei prevê a revogação integral da Lei Municipal nº 5.631/2008, que corresponde ao Plano Diretor atualmente vigente. Embora tal previsão seja juridicamente possível, no caso concreto, salvo melhor juízo, não se mostra a solução mais adequada. Isso porque, conforme analisado nos tópicos, o presente Projeto de Lei não contempla integralmente os requisitos exigidos pelo Estatuto da Cidade”.
Por outro lado, diz, “a revogação integral do atual Plano Diretor pode resultar na supressão de normas ainda pertinentes, tendo em vista que o novo texto não incorpora diversos instrumentos urbanísticos e diretrizes já consolidados na legislação anterior, o que pode gerar lacunas no ordenamento jurídico municipal”, conclui.