Olá, queridos leitores! No episódio de hoje, continuaremos falando sobre os indicadores e análises presentes nos fundos imobiliários.
Uma ressalva importante: os indicadores não devem ser analisados individualmente, mas sim em um conjunto que possibilite ao investidor atingir seus objetivos.
INDICADORES FIIs DE TIJOLO:
Começando pelos indicadores presentes em Fundos de Tijolo, os principais são:
- Vacância:
A análise de vacância de um imóvel é essencial para investir em um FII de tijolo, visto que os dividendos são pagos aos cotistas mediante pagamento do aluguel. Dessa forma, FIIs com baixa taxa de vacância devem ser priorizados.
Além disso, é importante saber que existem dois tipos de vacância para serem analisadas:
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- Vacância física → Ocorre quando o imóvel está vazio. Imóveis que cobram multa podem gerar renda, mesmo estando vazios.
- Vacância financeira → Ocorre quando o imóvel está vazio e não há receita, deixando o fundo sem renda no período, ou quando há inadimplência.
- Inadimplência:
A análise de inadimplência é bem semelhante à análise de vacância. Basicamente, FIIs com altas taxas de inadimplência não são bem recomendados, visto que os cotistas podem ter seus dividendos suspensos, devido à falta de pagamento de aluguéis por conta do locatário.
- Tipo de contrato:
Como já vimos na nossa série, existem dois tipos de contrato nos fundos de tijolo: típico e atípico. Analisar o tipo de contrato também é importante para definir o tipo de FII, visto que cada contrato tem suas características e atende a diferentes interesses dos investidores. (Caso queira relembrar cada tipo de contrato em FIIs de Tijolo, clique aqui)
- Wault:
Outro indicador importante para os fundos de tijolo é o Wault, que é o prazo médio ponderado de vencimento dos contratos. Fundos com maior Wault possuem um maior período de renda pactuada, possibilitando ao cotista um tempo mais longo de investimento.
INDICADORES DE FIIs DE PAPEL:
No caso dos indicadores de FIIs de Papel, os principais são:
- Crédito:
A análise de crédito de FIIs de Papel verifica a capacidade de pagamento dos dividendos gerados pelos papéis e a possibilidade de calote por parte das empresas. Assim, fundos de papel com baixo risco de crédito são bem recomendados em relação ao recebimento de dividendos, mesmo sendo esses menores.
- Prazo médio da dívida :
O prazo médio da dívida deve ser analisado nos fundos de papel e assemelham-se bastante ao Wault. Prazos médios de dívida maiores são melhores para o investidor, por receber os rendimentos por mais tempo, porém são mais voláteis no curto prazo.
- Concentração:
A concentração em FIIs de Papel não é recomendada, por conta do aumento do risco do fundo. Dessa forma, é importante analisar o percentual de um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) dentro da carteira, a fim de determinar sua concentração. FIIs de Papel com baixa concentração, ou seja, alta diversificação, devem ser priorizados.
- Indexador da dívida:
Existem diversos indicadores econômicos que podem estar indexados aos CRIs desses fundos, sendo os seus principais: CDI, IGP-M e o IPCA. É importante analisar qual o indexador presente no fundo e estudar o cenário macroeconômico, a fim de obter o máximo retorno possível com os investimentos.
INDICADORES DE FOFs IMOBILIÁRIOS:
Por fim, existem dois fatores importantes a se analisar em relação aos FOFs imobiliários:
- Gestor:
A análise do gestor é importante para entender como é o pensamento de quem fará a gestão do fundo e entender qual o método de pensamento dele. Assim, o investidor deve priorizar gestores que possibilitem o alcance de seus objetivos. Isso é possível via leitura do comentário do gestor, disponível no relatório gerencial.
- Dependência em relação a receita:
Nos FOFs, grande parte do seu retorno ocorre por conta da valorização das cotas por ele investidas. Porém, é importante analisar nos fundos qual a dependência dessa valorização, pois em momentos de baixa no mercado, fundos com alta dependência podem sofrer ainda mais, prejudicando os cotistas.
Com isso, finalizamos o nosso episódio e o assunto sobre análise e indicadores de fundos imobiliários. No próximo episódio, falaremos sobre a relação entre os FIIs e a inflação! Fiquem ligados!
Matheus Assunção.
Se você perdeu os episódios anteriores é só acessar pelos links abaixo:
- Fundo de Investimento Imobiliário — Introdução ao Mercado Imobiliário
- Fundo de Investimento Imobiliário — Definição, Tributação e Riscos
- Fundo de Investimento Imobiliário — Fundos de Tijolo — Parte 1
- Fundo de Investimento Imobiliário — Fundos de Tijolo — Parte 2
- Fundo de Investimento Imobiliário — Fundos de Tijolo — Parte 3
- Fundo de Investimento Imobiliário — Fundos de Papel
- Fundo de Investimento Imobiliário — FOFs (Fundo de Fundos) Imobiliários
- Fundo de Investimento Imobiliário — Objetivo e Retorno
- Fundo de Investimento Imobiliário – Riscos
- Fundo de Investimento Imobiliário – Indicadores e Análises – Parte 1
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